Sejmowa Komisja Infrastruktury przyjęła 30 marca projekt mający na nowo uregulować zasady zakupu mieszkań na rynku pierwotnym. Głównym novum jest powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. To do niego mają być odprowadzane składki od ceny każdego nowego mieszkania. Składka ma być uzależniona od tego, jakim powierniczym rachunkiem bankowym posługuje się deweloper. Większość rynku działa na podstawie rachunków otwartych. Składka wyniesie wtedy maksymalnie 2 proc. wartości mieszkania.
Dublująca się opłata
Szkopuł w tym, że składka przekazywana na fundusz ma nie podlegać zwrotowi. Efekt? Jeśli konsument zrezygnuje z podpisania umowy końcowej z deweloperem albo od umowy odstąpi, fundusz tej wpłaty nie zwróci.
– Przepisy zostały w taki sposób skonstruowane, że w razie zakupu tego samego mieszkania przez kolejną osobę, składka za lokal będzie naliczana ponownie – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, radca prawny.
– Lepszym pomysłem byłoby zapewnienie chociaż częściowego zwrotu składki w takiej sytuacji – uważa prof. Bartłomiej Gliniecki z Uniwersytetu Gdańskiego.
– Jeśli redakcja przepisów się nie zmieni, ustawodawca zamknie możliwość bezkosztowego rozwiązania umów deweloperskich, jeśli sytuacja życiowa nabywcy mieszkania zmusi go do porzucenia planów zakupu lokalu. Dziś w dobie pandemii liczba próśb o rozwiązanie umowy za porozumieniem natomiast rośnie – akcentuje Płochocki.
Projekt uszczelnić ma również zasady uruchamiania przez banki transz z rachunków powierniczych. Dziś jeśli deweloper operuje na rachunku powierniczym otwartym, pieniądze trafiają do niego wraz z postępem prac na budowie, które weryfikuje bank. Powyższa weryfikacja ma być jednak dokładniejsza.
– Art. 17 projektu uszczegóławia, na czym polegać ma kontrola banku przed wypłatą deweloperowi środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym. W tej chwili nie bardzo to wiadomo, wobec czego banki samodzielnie stawiają dodatkowe warunki wypłaty środków i określają je w umowach o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Widać, że autorzy projektu ustawy mocno inspirowali się takimi warunkami stawianymi obecnie przez banki i po prostu wpisali je do treści ustawy – wskazuje prof. Gliniecki.
Cudza odpowiedzialność
Projekt zakłada m.in., że deweloper, aby móc otrzymać środki z banku, będzie musiał m.in.oświadczyć, że nie zalega z opłatami wobec podwykonawców.
– Tyle tylko, że dewelopera nie wiążą żadne umowy z podwykonawcami, a z wykonawcami, którzy winni się z podwykonawcami co do zasady rozliczyć – zauważa Płochocki.
Co na to Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów?
– Nabywca jest związany z deweloperem umową deweloperską i na jej podstawie dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek płatniczy. Płaci za produkt, jakim jest własność lokalu albo domu i z jego punktu widzenia nie jest istotne czy inwestycję realizuje wykonawca generalny bezpośrednio czy za pośrednictwem podwykonawców – wskazuje biuro prasowe UOKiK.
Urząd dodaje, że kwestionowany przez deweloperów przepis został na ich wniosek zmieniony.
– Nasza autopoprawka precyzyjnie wskazuje, że sytuacja dotyczy wyłącznie: zobowiązań pieniężnych o charakterze wymagalnym i bezspornym. Jak to będzie funkcjonować w praktyce? Bank sprawdzi sytuację dewelopera na podstawie jego oświadczenia. Jeśli będą nieuregulowane zobowiązania – wstrzyma wypłatę środków, wyznaczając deweloperowi czas na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości – wskazuje urząd.
– Przepis został tylko tak zmieniony, że zamiast „uregulowanie zobowiązań" wprowadzono „uregulowano zobowiązania bezsporne i wymagalne", co formalnie nic nie zmienia, bo albo ktoś ma jakieś zobowiązanie, albo go nie ma. Dla klienta oczywiście nie jest istotne, kto realizuje dla niego mieszkanie, ale czemu urząd obciąża konsekwencjami wstrzymania wypłaty dewelopera, jeśli to nie on zalega z płatnościami? Klient jest chroniony przez deweloperski fundusz gwarancyjny, natomiast UOKiK forsuje jeszcze pomysły, które mają dodatkowo osłabić funkcjonowanie samej branży – akcentuje Płochocki.
Paradoks tej regulacji dostrzega także radca prawny Paweł Wójcik, partner zarządzający kancelarii GWW Legal, który zwraca uwagę, że transze ze środkami pieniężnymi będą uruchomiane przez bank jedynie wtedy, gdy deweloper oświadczy, że nie zalega z podatkami czy składami na ZUS.
– Powyższe stanie się problematyczne w sytuacji, gdy przedsiębiorca będzie w sporze z organem podatkowym. Trudno mu będzie w takiej sytuacji powiedzieć, że nie zalega z podatkami, a od tego zależeć będzie wypłata środków – zauważa mec. Wójcik.
– Nie jestem przekonany, czy kontrola banku powinna iść tak daleko, aby sprawdzać rozliczenia dewelopera z podwykonawcami, ZUS-em i urzędem skarbowym. Samo stwierdzenie „deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców" może budzić wątpliwości: czy chodzi tutaj tylko o wykonawców budowlanych czy też szerzej: np. pracownię architektoniczną czy innych usługodawców pracujących na rzecz dewelopera? – zastanawia się profesor Gliniecki.
Etap legislacyjny: po pierwszym czytaniu w Sejmie
