Duży garaż, taras, ogród i kominek

Rozmowa z Marcinem Jańczukiem, ekspertem firmy Metrohouse.

RZ: Czy dom tak samo łatwo wynająć, jak mieszkanie?

Marcin Jańczuk: Rynek wynajmu domów nie jest tak płynny, jak w przypadku mieszkań, dlatego czas ekspozycji oferty na rynku jest zazwyczaj znacznie dłuższy.

O ile dłuższy?

Popyt na mieszkania do wynajęcia jest w tej chwili tak duży, że czasem lokal zostaje wynajęty w ciągu jednego dnia. Natomiast w przypadku domów na najemcę czeka się nawet kilka miesięcy. Transakcji tego typu jest stosunkowo niewiele. Dlatego żadne biuro nieruchomości nie ogranicza się tylko do wynajmu domów, bo trudno byłoby na tym wyjść na swoje. Mógłby pan podać przykład najszybszego wynajmu?

Są to zazwyczaj sytuacje, które nie zdarzają się zbyt często, np. gdy cudzoziemiec przyjeżdża do Warszawy i musi pilnie wynająć dla siebie mieszkanie lub dom. Bywa tak, że zainteresowani odbywają jednego dnia kilka spotkań, oglądają kilka nieruchomości i jeszcze tego samego lub następnego dnia decydują się na najem.

A jaki jest rekord oczekiwania na najemcę?

Sądzę, że każda agencja nieruchomości, która para się wynajmem domów, ma na koncie takie rekordy. To może być nawet więcej niż rok. Domy są budowane według różnych, czasem bardzo skomplikowanych projektów. Są znacznie bardziej zróżnicowane niż mieszkania. Dlatego są oferty, które spotykają się z dużym zainteresowaniem potencjalnego najemcy lub wręcz przeciwnie, klienci nie są w stanie nawet wyobrazić sobie, że mogliby zamieszkać w takim domu, choć ma on dobrą lokalizację, cenę najmu itp.

O jakiego typu domy chodzi?

Typu rezydencyjnego, o bardzo dużej powierzchni 450 – 600 mkw., położone na dużej działce, w wysokich cenach, które znacznie ograniczają grupę zainteresowanych klientów. Choć domów tego typu przeznaczonych na wynajem nie jest dużo, jeszcze węższa jest grupa potencjalnych najemców, do których możemy zaliczyć wysoki szczebel kierowniczy w korporacjach, czasem pracownicy ambasad i przedstawicielstw dyplomatycznych.

Ile kosztuje najem takich rezydencji?

Podam przykład. W naszej ofercie mamy do wynajęcia w Konstancinie, bardzo reprezentacyjny dom z 1999 roku, z dwoma garażami, o pow.

600 mkw., 11 pokojami, z domkiem dla gości w ogrodzie, położony na dużej, jak na warunki Konstancina, działce. Koszt miesięcznego wynajmu, to 22 tys. zł.

Czy cena jest do negocjacji, czy też właściciele takich rezydencji nawet nie chcą o tym słyszeć?

To zależy od czasu trwania umowy najmu. Im ten okres dłuższy, tym cena może być niższa. Przy przeznaczeniu mieszkaniowym powinien to być co najmniej rok, przy wynajmie instytucjonalnym – kilka lat, z reguły od trzech do pięciu.

A najtańsze oferty?

Takich trzeba szukać poza miastem, np. w okolicach Piaseczna, czy innych większych podwarszawskich miejscowości można wynająć dom za 3 – 4 tys. złotych. Mimo konkurencyjnych cen tego typu oferty nie są zbyt popularne wśród klientów.

Spotkał się pan z sytuacją, aby taki tani dom wynajęli studenci?

Gdyby dokonać szybkiej kalkulacji, to okazuje się, że mogłoby to być dla nich opłacalne, np. mamy w ofercie dom na Targówku – 150 mkw., w tym salon i cztery pokoje w cenie 4,5 tys. zł. Jeśli zamieszkałoby tam ośmiu studentów, to każdy z nich płaciłby nieco ponad 500 zł miesięcznie.

Obawiam się jednak, że trudno byłoby znaleźć właściciela, który zgodziłby się na to, w obawie przed ewentualnymi problemami z taką wesołą grupą młodych ludzi. Już w przypadku mieszkań bardzo często bywa tak, że trzeba namawiać wynajmującego, aby zgodził się na studentów, mając wcześniej niezbyt dobre doświadczenia. Jednak czasem względy ekonomiczne przeważają, a stereotyp studenta jako najemcy się zmienia. Oczywiście na lepsze. Zdarza się jednak, że domy są wynajmowane także na hotele robotnicze.

I tu nie ma obaw o dewastację?

Widocznie wynajmującym opłaca się to znacznie bardziej, niż wynajem np. studentom. Biorąc pod uwagę duże plany inwestycyjne w Polsce – popyt na tego typu usługi będzie coraz większy. Tym bardziej że hotele tego typu powstają w budynkach, które mają niewielkie szanse na typowy wynajem. Są to często domy z lat 60. XX w., budowane w przestarzałych technologiach, niezbyt dobrze zlokalizowane. Jednak przy tego typu wynajmie nie ma to znaczenia, ponieważ pracownicy są najczęściej dowożeni do miejsca pracy busami.

A jak wygląda popyt w przypadku klientów komercyjnych?

Klienci instytucjonalni coraz częściej zgłaszają zapotrzebowanie na wynajem domu. Chodzi o niewielkie firmy usługowe, wydawnictwa, kancelarie prawne i inne, np. lokalnie działające przedsiębiorstwa, które lokalizację w wolno stojącym budynku stawiają ponad obecnością w biurowcu w centrum miasta. W domach i willach często znajdują się także pracownie architektoniczne, a czasem nawet biura pośrednictwa. Te ostatnie rzadko jednak zajmują cały dom. Spotkałem się z przypadkiem, gdy dom wynajmowała duża firma reklamowa, jednak chciała utrzymać w powierzchniach domowy charakter. Był więc kominek, duża kuchnia z jadalnią, telewizor i duża sofa w salonie. Ważna jest także liczba miejsc parkingowych.

Na jakie cele są najczęściej poszukiwane ostatnio domy do wynajęcia?

Ostatnio dość często poszukiwane są domy, w których można urządzić prywatne przedszkole. Nieruchomości tego typu muszą spełniać restrykcyjne normy dla działalności oświatowej, dlatego znalezienie odpowiedniej oferty jest długie i żmudne.

Na czym polegają te restrykcyjne normy?

Dom musi być parterowy, mieć dwa wyjścia, w tym jedno np. na podwórko, odpowiednią wysokość pomieszczeń, które dodatkowo muszą być właściwie nasłonecznione. Wymagana jest też duża kuchnia. Bardzo często zdarza się tak, że sam dom spełnia wszystkie wymogi, ale ogródek już nie, bo jest za mały, a w przypadku kilku grup maluchów musi być odpowiednio dużo miejsca w ogrodzie. Czasem można wynająć teren od sąsiada.

Zna pan takie przypadki?

Spotkałem się z sytuacją, gdy osoba budująca dom brała pod uwagę wszystkie przepisy, aby mogło tam powstać przedszkole. Jednak sprawa upadła na skutek zbyt małego ogródka, którego wielkość pozwalała co najwyżej na to, aby mogły tam zaparkować dwa samochody.

Jakie domy cieszą się największym zainteresowaniem?

Zainteresowaniem cieszą się domy zbudowane według dobrych, nowoczesnych projektów – mieszkanie łatwo przekształcić w biuro. Dobrze, gdyby dom miał przynajmniej dwa miejsca w zamkniętym garażu lub co najmniej dwa miejsca parkingowe na terenie działki, a także taras i zagospodarowany ogród. W środku powinien być kominek. Nie bez znaczenia są koszty eksploatacji – poszukiwane są domy o stosunkowo niskich kosztach utrzymania. Firmy poszukujące domów do wynajęcia pytają o okablowanie strukturalne, Internet czy możliwości swobodnej aranżacji wnętrz na własne potrzeby.