Drożejące kredyty hipoteczne, ceny mieszkań stojące w miejscu, duża podaż. Czy to koniec traktowania nieruchomości jako najlepszej z możliwych inwestycji? Analitycy uspokajają: nie jest aż tak źle.

– Rynek znajduje się w trudno przewidywalnej fazie, ale szybki wzrost wartości mieszkań jest mało prawdopodobny – ocenia Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS.

Nie wyklucza jednak korzyści z inwestowania w pojedyncze, wybrane nieruchomości, które można kupić wyraźnie poniżej oficjalnych wycen. – Jest bowiem mało prawdopodobne, by w najbliższym czasie nastąpił powszechny i głęboki, 25 – 30 procentowy spadek cen, jeśli światowy kryzys ekonomiczny nie będzie się wyraźnie pogłębiał – zastrzega Kirejczyk.

Krzysztof Kluska, doradca ds. nieruchomości w Home Broker, ocenia, że w ujęciu ogólnorynkowym nie można powiedzieć, że coś przestało się opłacać lub że właśnie opłacać się zaczęło.

– Wszystko zależy od tego, gdzie potencjalny inwestor chce kupić nieruchomość, jak zamierza ją finansować, przez ile lat chce czerpać korzyści – wylicza.

Magdalena Zając, analityk z Home Consulting, podkreśla, że ze względu na notowane od wielu miesięcy stopniowe korekty cen w głównych miastach kraju (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań i Trójmiasto) nie można już liczyć na duże zyski wynikające ze spekulacyjnych zakupów inwestycyjnych. – Potwierdza to także sytuacja niektórych firm, które pojawiły się na rynku w okresie boomu mieszkaniowego, oferując pomoc w zakupie inwestycyjnym. Dziś bądź to wychodzą z rynku, bądź się przekwalifikowują – mówi Magdalena Zając. Podkreśla jednak, że myśląc o zysku w dłuższej perspektywie, zakup mieszkania jest dobrą lokatą kapitału. Jeśli myślimy o kupnie mieszkania na wynajem, to istotne, za czyje pieniądze.

– Dla kogoś, kto finansuje zakup kredytem hipotecznym, wynajem jest podstawowym źródłem spłaty. Dopiero pozostała po spłacie raty gotówka może być zaksięgowana jako czysty zysk – przypomina Krzysztof Kluska. Jeśli mieszkanie kupimy za własne pieniądze, to miesięczny czynsz jest wtedy czystym zyskiem. – Na pewno będzie to więcej niż z lokaty bankowej – zapewnia Kluska.

Według Kirejczyka zwrot z inwestycji w najem przy wysokich stopach procentowych jest porównywalny z inwestycją w bezpieczne papiery, ale ryzyko nieporównywalnie większe, jeśli trzeba spłacać kredyt o zmiennej stopie, przy prawdopodobnym ryzyku walutowym.

Oprócz sposobu finansowania ważny jest także wybór nieruchomości. Jak mówi Kluska, kawalerkę czy mieszkanie dwupokojowe znacznie łatwiej wynająć niż stumetrowy apartament.

Magdalena Zając zauważa z kolei, że notowany w ostatnim czasie wzrost stawek wynajmu mieszkań pozwala na utrzymanie relacji ewentualnej raty kredytu do przychodu z wynajmu na satysfakcjonującym właściciela poziomie.

Według analityków Home Consulting ciekawą inwestycją jest wciąż zakup nieruchomości w miejscowościach turystycznych z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy.

– Niezależnie od zawirowań na rynkach finansowych inwestowanie w nieruchomości było zawsze dobrą decyzją. Oczywiście potencjalny inwestor nie ma co liczyć na stopę zwrotu podobną do tej z ostatniego okresu, bo w tym tempie nieruchomości już drożeć nie będą. Z inwestorskiego punktu widzenia bardziej zainteresowałbym się lokalami komercyjnymi. Stopa zwrotu, uwzględniając nakłady na wyposażenie lokalu czy amortyzację wynikającą z użytkowania, może być znacznie większa, a potencjalny najemca bardziej stabilny.

- Kawalerka lub lokal z dwoma – trzema pokojami

- Lokalizacja blisko szkół, uczelni, biurowców, linii metra

- Dobry dostęp do centrów handlowych, obiektów rekreacyjnych, parków

- Położenie od strony cichego podwórka

- Nowe albo po generalnym remoncie