Rozmowa z [b]Jarosławem Wnukiem[/b], dyrektorem działu rynków kapitałowych King Sturge.
[b]Rz: Czy w rozmowach z inwestorami, z innymi doradcami widać, że i do nas kryzys z USA już dotarł?[/b]
[b]Jarosław Wnuk:[/b] Kryzys dotarł przede wszystkim do krajów Europy Zachodniej. Tam właśnie pojawił się poważny problem w sektorze bankowym, który doprowadził do zmniejszonej lub wręcz do braku płynności na rynku pieniężnym. Pożyczki międzybankowe, a także kredyty dla klientów zewnętrznych zostały w istotny sposób ograniczone. W związku z dużą niepewnością na rynku banki zdecydowały się na podniesienie marż, co spowodowało, że kredyty są droższe i o wiele mniej dostępne. Większość inwestorów aktywnych na polskim rynku korzysta z finansowania bankowego przy zakupie nieruchomości. W związku z mniejszą dostępnością kredytów ich aktywność istotnie zmalała w ostatnim czasie.
[b]Czy Europa Środkowo-Wschodnia jest bezpieczniejsza niż Zachód? Nie będzie u nas spektakularnych bankructw, przejęć?[/b]
Europa Środkowo-Wschodnia jest częścią globalnego systemu rynków kapitałowych i na pewno odczuje trudną sytuację na rynkach bardziej rozwiniętych. Nasz system bankowy wydaje się jednak o wiele mniej zagrożony niż zachodni. Nie spodziewamy się bankructw ani przejęć w sektorze bankowym, jednakże w związku z coraz trudniejszą sytuacją na rynku nieruchomości słabsi i mniejsi deweloperzy mogą mieć kłopoty, które doprowadzą do ewentualnych przejęć.
[b]Jak mogą powstawać kolejne przedsięwzięcia na rynku nieruchomości, skoro już wiadomo, że banki odmawiają finansowania w tym segmencie? Skąd kapitał?[/b]
Na rynkach coraz bardziej aktywni są tzw. equity buyers – są to inwestorzy, którzy posiadają wystarczające środki, aby budować lub kupować ze środków własnych bez udziału finansowania zewnętrznego. Kiedy finansowanie będzie udzielane na bardziej korzystnych warunkach niż dzisiaj, inwestorzy ci z pewnością skorzystają z możliwości refinansowania. Niektóre firmy decydują się na korzystanie z aktualnie dostępnych kredytów bankowych. W związku z tym, że warunki są mniej korzystne dla kredytobiorców, zakładane zwroty z inwestycji mogą być niższe w porównaniu z tymi z lat poprzednich.
[b]Jak wpłynie załamanie rynku w USA na nasz rynek mieszkaniowy, a jak na komercyjny?[/b]
Jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, to należy wspomnieć o dwóch elementach – obu związanych z pogorszoną sytuacją w sektorze bankowym. W związku z mniejszą dostępnością pieniądza na rynku niektóre banki zawieszają wypłacanie kolejnych transz kredytów deweloperskich, co z pewnością zaburzy proces inwestycyjny niektórych projektów i może nawet doprowadzić do bankructwa mniejszych deweloperów.
Jeśli chodzi o nowe inwestycje, to utrudniony dostęp do finansowania bankowego powoduje, że nowe inwestycje nie będą się rozpoczynały albo – jeśli się rozpoczną – to oczekiwania deweloperów co do cen będą wyższe, co niekoniecznie jest zbieżne z aktualnym trendem na rynku mieszkaniowym.Jeżeli chodzi o rynki komercyjne, to z pewnością zauważymy mniejszą aktywność na rynku inwestycyjnym, a jeśli idzie o komercyjny rynek deweloperski, spodziewane jest lekkie spowolnienie, jednakże w związku z relatywnie dobrymi wynikami naszej ekonomii powinniśmy się spodziewać stałego zapotrzebowania na powierzchnie do wynajęcia ze strony potencjalnych najemców, co będzie napędzało powstawanie nowych projektów komercyjnych.
[b]Czy zgadza się pan z opinią, że teraz nieruchomości bankrutów będą przejmowane za bezcen przez firmy mające kapitał i w ten sposób nowi, nieznani dotąd gracze będą budować portfolio, którego w innym przypadku nie byliby w stanie stworzyć?[/b]
Rozwój rynku nieruchomości opierał się głównie na zewnętrznym finansowaniu bankowym, dlatego też w pierwszej kolejności nieruchomości ewentualnych bankrutów będą przejmowane przez banki, które – starając się minimalizować swoje straty – z pewnością nie będą ich wyprzedawały za bezcen. Jednakże nie jest wykluczone, że w związku z trudniejszą sytuacją na rynku będą się pojawiać okazje i nieruchomości będą kupowane poniżej ich wartości rynkowej. Przewidujemy jednak, że będzie to dość rzadkie zjawisko na polskim rynku.
