Dasz pieniądze, ale przez lata nie będziesz właścicielem

– Okazje mają to do siebie, że zawierają jakiś haczyk – przestrzega Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Kupno mieszkania z deklaracją, że np. przez trzy lata nie wykażemy własności w księdze wieczystej, jest nierozsądne.

[srodtytul]By nie stracić bonifikaty[/srodtytul]

Tymczasem mała agencja nieruchomości z Mokotowa wystawiła ostatnio na sprzedaż 36-metrowe, wyremontowane i w pełni umeblowane mieszkanie w rejonie ul. Grójeckiej. Cena za mkw., zaledwie 6,9 tys. zł, podczas gdy w tym miejscu stolicy stawki są wyższe nawet o 2 – 3 tys. zł.

– To lokum z problemem – usłyszeliśmy w agencji. – Przeniesienie własności musi być odłożone o parę lat. Właściciele wykupili lokal komunalny dwa lata temu i aby nie stracić bonifikaty, nie mogą go sprzedać jeszcze przez trzy lata. Dlatego chcą dostać gotówkę, bo żaden bank na taką nieruchomość nie da kredytu – tłumaczy przedstawiciel agencji.

Nie ukrywa, że klient, który zdecyduje się wyłożyć gotówkę, musi się liczyć z pewnym ryzykiem. – Staramy się je minimalizować. Umowa przedwstępna zostanie zawarta w akcie notarialnym, a fakt wyłożenia pieniędzy będzie zapisany w księdze wieczystej. Gdyby właściciel zmienił zdanie, to nabywca odzyska pieniądze, ale być może będzie musiał wytoczyć proces – tłumaczą pracownicy mokotowskiej agencji.

Przyznają, że to nie pierwsza tego typu transakcja, jaka przechodzi przez ich biuro. – Kilka lat temu podpisaliśmy już dwie takie umowy. Jeden nabywca już stał się właścicielem lokalu, drugi musi jeszcze poczekać rok. Nic złego się nie wydarzyło – zapewniają.

[srodtytul]Jaka to okazja[/srodtytul]

Inne agencje nieruchomości na takie transakcje się jednak nie godzą. – Unikamy ich. Są trudne, ale przede wszystkim bardzo niebezpieczne dla kupującego – mówi Marcin Rachwalski z Maxon Nieruchomości.

Waldemar Oleksiak z firmy Emmerson podkreśla, że także jego agencja nie przyjmuje ofert, które mają nieuregulowany lub powikłany stan prawny. – Zdarzają się oczywiście przypadki drobnych braków w dokumentacji, które są uzupełniane – mówi.

Oferty mieszkań z problemami bywają zgłaszane do Metrohouse. – Przyjmujemy je jednak dopiero po uregulowaniu sytuacji oraz sprawdzeniu i uzupełnieniu dokumentów – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Zauważa też, że brak wpisu w księdze wieczystej może spowodować, że sprzedający weźmie kredyt lub pożyczkę jako zabezpieczenie proponując nieruchomość, na którą przed chwilą wyłożyliśmy pieniądze.

– Jeśli jednak ktoś zdecyduje się na taką transakcję, to umowę przedwstępną koniecznie powinien podpisać u notariusza, a wcześniej skonsultować się z prawnikiem – radzi Jańczuk.

Jakie inne trudne przypadki trafiają się na rynku? Marcin Jańczuk pamięta sytuację, kiedy na sprzedaż wystawiono mieszkanie z zameldowanym lokatorem. – Zmarł on za granicą, a rodzina nie miała aktu zgonu. Mimo atrakcyjnej ceny, nie było chętnych na tę nieruchomość – opowiada. – Udało się ją sprzedać dopiero po administracyjnym wymeldowaniu lokatora, co zajęło rok.

Także agencja Bracia Strzelczyk nie przyjmuje takich ofert. – Uznajemy je za bardzo niebezpieczne dla klientów – mówi Leszek Baranowski z tej agencji, wskazując zagrożenia. – Czynność prawna w celu ominięcia przepisów jest nieważna – ocenia. I zauważa, że ryzyko w niektórych przypadkach ponosi też sprzedający.

– Jeśli ustanowi on kupującego swoim pełnomocnikiem, który de facto ma po kilku latach sprzedać mieszkanie sam sobie, ten może zrobić to wcześniej, nie zważając na terminy. Przed notariuszem nie musi się bowiem pojawić pierwszy właściciel – tłumaczy pośrednik z agencji Bracia Strzelczyk.

[srodtytul]Spadki sprzed wieków[/srodtytul]

Cezary Szubielski z Krupa Nieruchomości podkreśla, że także jego agencja nie prowadzi takich transakcji. – Nie podjąłbym się ich, mając świadomość, że któraś ze stron może ponieść szkodę, a ja będę współwinny – także próby oszukania urzędu skarbowego – tłumaczy,

I opowiada, że na rynku sprzedaży trafiają się też np. przypadki samowoli budowlanej, które trzeba zalegalizować albo rozebrać, albo... nieuregulowanych od XIX wieku postępowań spadkowych czy niezgodności zapisów w rejestrze gruntów z tymi w księdze wieczystej. – Takich przykładów może być nieskończenie wiele. A pośrednik powinien wiedzieć, jak poszczególne problemy rozwiązać – podkreśla.

Czasem do sprzedaży wystawiane są mieszkania po zaniżonej cenie, bo właściciele, którzy je odziedziczyli, chcą uciec od podatków. I żądają pieniędzy dziś, ale na własność trzeba poczekać. – Pośrednik powinien wtedy nakłonić sprzedającego do ustalenia ceny uwzględniającej podatek – mówi Ewa Orłowska z agencji Polanowscy. – Mieliśmy niedawno takich klientów i już zamknęliśmy transakcję. Nie namawiałabym jednak do wykładania pieniędzy z perspektywą, że właścicielami lokum staniemy się za parę lat. Przestrzegałabym przed wypadkami losowymi. Co będzie, jeśli pojawią się spadkobiercy, którzy nie będą zgodni? – podkreśla.

[ramka][b]Cezary Szubielski, Krupa Nieruchomości[/b]

– Transakcje zawierane po to, by np. uciec od podatków, są wątpliwe moralnie. Czy licencjonowany pośrednik powinien przykładać rękę i udzielać klientom porad na temat oszukiwania urzędów podatkowych?

Pomijając kwestie moralne: zasady ekonomii są proste. Pieniądz w skali roku kosztuje tyle, ile wynosi oprocentowanie kredytu. Zatem niska cena, ale z natychmiastową płatnością, przy przeniesieniu własności mieszkania za dwa lata nie jest już niska.