Deweloper pod lupą pośrednika

– Mieszkań deweloperskich, sprzedawanych z pierwszej ręki u pośredników jest jednak niewiele. Zdecydowanie więcej jest nowych ofert, które są odsprzedawane, więc pochodzą już z drugiej ręki – zauważa Joanna Lebiedź z agencji Lebiedź i Lebiedź. – Deweloperzy przeważnie mają swoje własne biura sprzedaży. Rachunek ekonomiczny jest prawdopodobnie taki sam: wydadzą pieniądze na swoje biuro i pensje pracowników albo na wynagrodzenie dla pośrednika, który nie musi od początku uczyć się sprzedawania lokali, bo zajmuje się tym zawodowo.

[srodtytul]Bez prowizji pośrednika[/srodtytul]

Do firmy Lebiedź i Lebiedź trafiają czasem całe osiedla domów deweloperskich. Podobnie jest w spółce Emmerson.

– Z deweloperami współpracujemy kompleksowo, przejmując sprzedaż mieszkań. Firmy nie zlecają nam więc co miesiąc sprzedaży jakiejś puli konkretnych lokali – wyjaśnia Szymon Jungiewicz, dyrektor działu badań i analiz w Emmersonie.

– Sprzedajemy nowe mieszkania zarówno już ukończone, np. Apartamenty Ludwinów w Krakowie czy Wiślane Ogrody w Warszawie, jak i te w trakcie budowy, np. Cztery Oceany w Gdańsku – wylicza dyrektor.

Jak dodaje Joanna Lebiedź, w takich przypadkach biura pośrednictwa zajmują się sprzedażą od A do Z. – Jest to wygodna opcja dla dewelopera, bo to na nasze barki spada obowiązek prezentacji ofert, ustalania warunków transakcji, rezerwacji poszczególnych mieszkań, z podpisaniem umów rezerwacyjnych włącznie. Inwestor często poznaje kontrahenta dopiero, gdy otrzyma od nas umowę rezerwacyjną – tłumaczy Joanna Lebiedź.

Jej zdaniem renomowane biuro pośrednictwa daje deweloperom dużą wartość dodaną, jaką jest uwiarygodnienie inwestora w oczach klienta. – Jest to ważne w przypadku mniej znanych inwestorów – uważa pośredniczka z Lebiedź i Lebiedź. I zastrzega, że deweloperskie lokale kupowane u pośredników nie są droższe od tych dostępnych bezpośrednio w biurach inwestorów.

– Jeśli deweloper oddaje nieruchomość w ręce pośrednika, ten nie dodaje do jej ceny żadnego wynagrodzenia, bo byłoby to strzałem w kolano. Kupujący nie płaci więc pośrednikowi. Koszty sprzedaży ponosi deweloper – podkreśla Joanna Lebiedź.

Według niej, kupując deweloperski lokal u pośrednika, można się czuć bezpiecznie. – Na pewno inwestycja jest prześwietlona. Sprawdzone są pozwolenia na budowę i inne dokumenty – np. te świadczące o własności nieruchomości. I co najważniejsze: pośrednik nie dopuści do takiego sformułowania umowy przedwstępnej, które stawiałoby którąkolwiek ze stron umowy w korzystniejszej sytuacji. Przypomnijmy sobie rok 2007, galopadę cen i często spotykany wówczas wśród deweloperów zwyczaj zrywania umów przedwstępnych, a następnie powtórne sprzedawanie tej samej nieruchomości za zupełnie inną cenę – wylicza pośredniczka z Lebiedź i Lebiedź. – Gdyby oferta dewelopera nie spełniła oczekiwań kupującego, biuro pośrednictwa może zaproponować inną ofertę, co jest kolejnym atutem.

Podobnie ocenia sytuację Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Usługa pośrednika stanowi wartość dodaną przy transakcji. Zazwyczaj płaci za nią deweloper, więc warto korzystać z takiego rozwiązania – zachęca Jańczuk. – Pomoc doświadczonego pośrednika jest nieoceniona przy analizie umowy przedwstępnej, formalnym sprawdzeniu dokumentacji, m.in. tej dotyczącej działki, na której powstaje inwestycja, przy negocjacjach i odbiorze technicznym mieszkania.

[srodtytul]Do wykończenia czy urządzone[/srodtytul]

Czy klienci nie wolą jednak mieszkań już wykończonych od tych w stanie deweloperskim?

– Lokale do wykończenia preferują ci, którzy chcą je urządzić według swoich projektów i upodobań. Są i tacy, którzy chcą urządzać mieszkania przy minimalnych nakładach, bo lokale są przeznaczane pod wynajem – mówi Szymon Jungiewicz.

Dodaje, że kilkuletnie wykończone już lokale wybierają klienci, którzy potrzebują mieszkania od zaraz. – Wśród takich nabywców są też ci, którzy stawiają na dogodne dla nich lokalizacje, gdzie nie ma mieszkań na rynku pierwotnym – zauważa Szymon Jungiewicz.

Dodaje, że wybierając lokal w stanie deweloperskim, możemy często wprowadzić zmiany w rozkładzie lokalu, mamy też większą szansę, że wartość nieruchomości wzrośnie, gdy poprawi się koniunktura. – Nowe osiedla są też budowane w nowoczesnych technologiach, co jest kolejnym atutem – zauważa Jungiewicz.

Marcin Jańczuk zwraca zaś uwagę na możliwość zamówienia wykończenia nowego mieszkania u samego dewelopera.

– Opcja wykończenia lokalu pod klucz przez deweloperów była odpowiedzią na zapotrzebowanie klientów. Wydaje się jednak, że dziś niewielu z nich korzysta z takich możliwości – ocenia Marcin Jańczuk. – Oczywiście klienci deweloperów proponują zmiany projektowe na etapie budowy, ale wykończeniem zajmują się sami. Jeśli robi to deweloper, zyskujemy zaś głównie czas, który musielibyśmy poświęcić na nadzór i koordynację prac. I mamy do dyspozycji sprawdzonego projektanta i ekipę. Pozostaje nam więc tylko wybór materiałów w zależności od grubości naszego portfela.

[ramka]Opinia

[b]Piotr Zapalski, radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto[/b]

– Umowa pośrednika z klientem musi być zawarta na piśmie, inaczej jest nieważna. Ustne deklaracje dotyczące stanu prawnego nieruchomości pośrednik powinien zatem powtórzyć w pisemnej umowie. Aby pośrednik był odpowiedzialny za wady prawne nabytego mieszkania, umowa – obok oświadczeń pośrednika (np. zawierających szczegółowy opis stanu prawnego nieruchomości, itp.) – powinna też zawierać zapisy mówiące wprost, że ponosi on odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez nabywcę, gdyby się okazało, że nieruchomość ma wady, o braku których zapewniał.

Warto spróbować zastrzec w umowie pośrednictwa karę umowną, którą pośrednik będzie miał zapłacić nabywcy za naruszenie warunków tej umowy. Istotne jest zastrzeżenie, że jeżeli wysokość szkody przewyższy karę, to nabywca zachowuje prawo do dochodzenia od pośrednika odszkodowania w pełnej wysokości szkody.

Gdy badanie stanu prawnego nieruchomości ma nastąpić dopiero po zawarciu umowy pośrednictwa, umowa powinna zawierać zobowiązanie pośrednika do dokonania takiej czynności oraz do przedstawienia pisemnego oświadczenia, że nie stwierdził wad prawnych nieruchomości.W umowie z pośrednikiem powinien być też numer jego licencji zawodowej oraz potwierdzenie, że ma on ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z czynnościami pośrednictwa.