Co banki mogą robić za plecami kredytobiorcy - SN wypowie się nt. przeniesienia hipoteki do innego banku

Pytanie do SN skierował Sąd Okręgowy w Warszawie. Chodziło o zbycie wierzytelności hipotecznej obciążającej mieszkanie przez jeden bank drugiemu.

Nie spodobało się to właścicielom lokalu obciążonego hipoteką.

Sąd Rejonowy w Piasecznie utrzymał jednak w mocy zaskarżony wpis. Jego zdaniem bank nabył jako cesjonariusz zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność. Zgodnie z art. 95 ust. 1 prawa bankowego księgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia (pod pewnymi warunkami) mają bowiem moc prawną dokumentów urzędowych i mogą stanowić podstawę wpisów w księgach wieczystych nieruchomości stanowiących własność dłużnika banku. I tak też było w tym wypadku.

Czytaj też: Czy zmiana banku jako wierzyciela w księdze wieczystej wymaga zgody dłużnika lub właściciela nieruchomości?

SR uznał też, że w postępowaniu wieczystoksięgowym nie przeprowadza się postępowania dowodowego w szerszym zakresie. W szczególności nie bada dokumentów, których nie ma w księdze wieczystej ani które nie zostały dołączone do wniosku czy skargi. Sąd nie bada więc w postępowaniu wieczystoksięgowym prawidłowości zmiany z jednego banku na drugi, a w cesji wierzytelności. Jeżeli z oświadczenia banku wynika, że nabyły wierzytelność, to wystarczy do dokonania wpisu.

Właściciele nieruchomości zarzucili natomiast, że oświadczenie banku nie spełnia wymogów określonych w art. 95 prawa bankowego. Poza tym powinni wyrazić zgodę na cesję. Wnieśli więc zażalenie do Sądu Okręgowego w Warszawie, a ten postanowił skierować pytanie prawne do Sądu Najwyższego. Chciał wiedzieć, czy w przypadku zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej hipoteką brak pisemnej zgody właściciela nieruchomości na przeniesienie hipoteki stanowi przeszkodę do wpisu, jeżeli umowa jej zbycia została zawarta przed 7 marca 2019 r., a wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki został złożony po tej dacie. W razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie SO miałby jeszcze jedno pytanie: czy w postępowaniu wieczystoksięgowym dopuszczalne jest obalenie domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym w odniesieniu do wpisu o charakterze konstytutywnym.

Sąd Okręgowy w Warszawie wyjaśnił, że wątpliwości na tym tle powstały w związku ze zmianą przepisów. 7 marca 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji.

Nowe przepisy wprowadziły zmiany do art. 95 ust. 4 prawa bankowego. Od 7 marca 2019 r. zniesiono konieczność uzyskania zgody właściciela nieruchomości na ujawnienie przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej.

W opinii SO nie jest jednak jasne, w jaki sposób oceniać przypadki, gdy czynność zbycia wierzytelności bankowej została dokonana przed 7 marca 2019 r., a wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki został złożony po tej dacie. Orzecznictwo jest różne. Sądy reprezentują przeciwstawne stanowiska, jaki skutek wywołuje brak zgody właściciela nieruchomości na przeniesienie hipoteki.

Pierwsza grupa orzeczeń wskazuje na konieczność uzyskania zgody właściciela nieruchomości na ujawnienie zmiany wierzyciela hipotecznego, a wniosek ten wyprowadzany jest na podstawie wykładni językowej.

Druga grupa orzeczeń wskazujących na zbędność takiej zgody odwołuje się do dalszych metod wykładni.