Spory sąsiedzkie: rozgraniczenie nieruchomości z pomocą gminy

Zasady rozgraniczania nieruchomości reguluje kodeks cywilny oraz ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 193, poz. 1287 ze zm.). Z tej ostatniej wynika, że rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Sama procedura przeprowadzana jest z urzędu (przy scaleniu gruntów, a także jeżeli jest brak wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia) lub na wniosek (ten przypadek zdarza się najczęściej, zazwyczaj wtedy, gdy sąsiedzi nie mogą dojść między sobą do porozumienia).

Z wnioskiem do wójta

Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast oraz – w wypadkach określonych w ustawie – sądy, zaś sama czynność przeprowadzana jest przez geodetę.

Jeśli zatem chcemy przeprowadzić rozgraniczenie nieruchomości, powinniśmy udać się do gminy i tam złożyć wniosek (sprawdźmy przy tym, czy gmina ma odpowiednie formularze, które trzeba wypełnić; musimy też postarać się o dodatkowe dokumenty – mogą być wymagane, np. odpis z księgi wieczystej).

Ponieważ celem rozgraniczenia jest ustalenie do jakiej granicy na gruncie sięga prawo własności właścicieli sąsiadujących nieruchomości, z wnioskiem mogą wystąpić tylko te osoby, których nieruchomości ze sobą sąsiadują (przy czym nie chodzi tylko o właściciela, ale również o użytkownika wieczystego czy inne osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości). Będą one stronami prowadzonego postępowania rozgraniczeniowego. Gdy nieruchomość należy do kilku osób (jest np. dwóch lub trzech współwłaścicieli), wszyscy oni powinni przygotować wniosek.

Geodeta wymierzy

Po złożeniu wniosku wójt wyda postanowienie o wszczęciu postępowania o rozgraniczenie nieruchomości. Następnie upoważni geodetę do ustalenia przebiegu granic. Jeśli we wniosku o rozgraniczenie wskazaliśmy konkretnego geodetę (a mamy do tego prawo), to on powinien zająć się rozgraniczeniem, choć oczywiście wójt może wyznaczyć innego i nic na to nie poradzimy. To dlatego że geodeta jest wyznaczany i umocowany przez organ, a nie przez stronę.

Warto też pamiętać, że jeśli we wniosku wskażemy konkretnego geodetę (i wójt upoważni go do przeprowadzenia czynności rozgraniczenia), nie liczmy, że będzie po naszej stronie – nawet gdy nie mamy racji. Geodeta musi bowiem zachować obiektywizm.

Gdy wyboru geodety dokona wójt i jedna ze stron będzie z tego niezadowolona, nie może tego wyboru kwestionować. Ma natomiast prawo kwestionować czynności wykonane przez geodetę (ale dopiero po ich zakończeniu).

Znaki i mapy

Geodeta przy ustalaniu przebiegu granic będzie brał pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeśli jednak brak jest tych danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, przebieg granicy zostanie ustalony na podstawie zgodnego oświadczenia stron (lub jednej strony – gdy druga w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy).

Oczywiście często okazuje się, że między stronami istnieje spór co do przebiegu linii granicznych. Wtedy geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Jeśli do niej dojdzie, ma ona taką samą moc jak ugoda zawarta przed sądem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 12 listopada 2008 r. (III SA/Kr 445/08) podkreślił, że „podważenie takiej ugody czy uchylenie się od skutków oświadczenia woli może nastąpić tylko w postępowaniu procesowym, przed sądem powszechnym i tylko z przyczyn określonych przepisami kodeksu cywilnego. W wypadku zawarcia ugody przed upoważnionym geodetą dalsze postępowanie rozgraniczeniowe przed wójtem staje się bezprzedmiotowe".

Ugoda lub decyzja

Ostateczne ustalenie granic następuje na zasadzie ugody zawartej przed geodetą, decyzji właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta) bądź orzeczenia sądowego.