Reklama

Ustawa deweloperska: kiedy syndyk dokończy budowę

Kupujący nie musi się bać, że w razie upadłości dewelopera zostanie bez dachu nad głową i z kredytem. Chroni go prawo upadłościowe

Publikacja: 26.04.2012 09:25

Ustawa deweloperska: kiedy syndyk dokończy budowę

Foto: www.sxc.hu

Renata Krupa-Dąbrowska

Reklama

Raz na jakiś czas w mediach głośno jest o upadku firmy deweloperskiej. Tak było m.in. z krakowskim Leopardem.

Do tej pory klienci takiego przedsiębiorcy, który popadł w tarapaty finansowe, mieli nikłe szanse na odzyskanie pieniędzy lub na dokończenie budowy lokalu. Byli bowiem znacznie gorzej chronieni przez prawo upadłościowe niż np. osoby kupujące lokale na odrębną własność w spółdzielniach mieszkaniowych. Teraz nareszcie się to zmieni.

Ustawa deweloperska wprowadza bowiem do prawa upadłościowego nowe przepisy, tj. tytuł Ia „Postępowanie wobec deweloperów". Przewidują one, że w razie upadłości dewelopera powstanie odrębna

masa upadłościowa, w skład której wejdzie grunt, rozpoczęta inwestycja oraz środki zgromadzone na rachunku powierniczym.

Dla każdej inwestycji masa upadłościowa będzie ustanawiana odrębnie. Każdą z nich będzie zarządzał syndyk masy upadłościowej.

Reklama

Nie będzie on jednak podejmował samodzielnie decyzji. Ustawa nakłada na niego obowiązek zwołania zgromadzenia nabywców mieszkań (lub domów jednorodzinnych). I to ono podejmie uchwałę, co dalej robić.

Prawo upadłościowe przewiduje dwa wyjścia: albo kontynuacja budowy mieszkań (domów jednorodzinnych), albo też zaspokojenie roszczeń nabywców z odrębnej masy upadłościowej.

Ale uwaga! Uchwała zgromadzenia nabywców lokali (domów jednorodzinnych) będzie ważna dopiero wówczas, gdy podejmie ją co najmniej połowa nabywców posiadających łącznie co najmniej trzy czwarte ogólnej sumy przypadającej nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu.

Te trzy czwarte wierzytelności liczy się bardzo prosto. Wierzyciele zgłaszają syndykowi wysokość swoich roszczeń wobec upadłego dewelopera. Następnie są one umieszczane na liście i według tych kwot wyliczana jest większość.

Jeżeli zgromadzenie nabywców mieszkań (domów jednorodzinnych) wybierze wariant kontynuacji budowy, to nad tym przedsięwzięciem będzie czuwał syndyk. Budowę będzie można dokończyć albo ze środków z masy upadłościowej, albo z kolejnych wpłat klientów upadłego dewelopera.

Gdy jednak zgromadzenie nabywców lokali (domów jednorodzinnych) podejmie decyzję, że zainteresowani nie chcą kończyć budowy i wolą odebrać swoje pieniądze, wówczas każdemu z nich syndyk zwróci środki zgromadzone na rachunku powierniczym, które nie zostały jeszcze wydane na budowę. Następnie sprzeda grunt z rozpoczętą inwestycją, a pieniądze podzieli proporcjonalnie pomiędzy nich.

Reklama

W tej chwili, kiedy deweloper ogłasza upadłość, jego inwestycja mieszkaniowa staje się częścią masy upadłościowej, którą zarządza syndyk i z której klienci dewelopera mogą zaspokoić swoje roszczenia dopiero w trzeciej kolejności.

Na pierwszym miejscu są roszczenia z tytułu postępowania upadłościowego oraz pracowników, w dalszej kolejności – roszczenia ZUS oraz Skarbu Państwa. Klienci dewelopera mają więc na ogół nikłe szanse na odzyskanie wpłaconych pieniędzy.

Piotr Zimmerman, radca prawny, kancelaria Zimmerman i Wspólnicy

Mam zastrzeżenia dotyczące spójności wewnętrznej przepisów. Problematyczne może się okazać pogodzenie rozbieżnych interesów wierzycieli w kilku masach upadłości. Sądy nie chcą otwierać postępowania ani zatwierdzać układów, jeżeli w praktyce nie można ich zrealizować. Takie niebezpieczeństwo będzie istniało w wypadku nowych przepisów, gdy upadający deweloper stawiał np. trzy budynki w różnych rejonach miasta. Oznacza to, że powstaną trzy różne masy upadłościowe. Jeśli np. w dwóch wypadkach klienci dewelopera zdecydują się na wypłatę środków, a tylko w jednym na dokończenie budynku, to w dwóch wypadkach dojdzie do likwidacji, a w jednym do układu. Nowe przepisy nie rozstrzygają wzajemnych relacji pomiędzy klientami deweloperów zaspokajających swoje roszczenia z różnych mas upadłości. Zachodzi zatem duże ryzyko, że sąd nie zgodzi się na dokończenie budowy, jeżeli w dwóch wypadkach będzie likwidacja majątku, gdyż uzna te likwidacje za zagrażające wykonaniu układu.