Spółdzielnie: wykup mieszkań w blokach na cudzym gruncie

– Wiele bloków, szczególnie w dużych spółdzielniach mieszkaniowych, stoi na gruntach, do których nie przysługuje im tytuł prawny – tłumaczy Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. Tak jest np. w warszawskiej Rudzie, która ma osiem takich budynków (z 1300 mieszkaniami), czy też w Energetyce (posiada dwa takie osiedla). To spadek po PRL, kiedy budowano bloki, nie przejmując się własnością gruntów.

– Już dawno uregulowalibyśmy stan prawny tych gruntów, gdyby władze Warszawy były nam przychylne. Tymczasem wszelkie nasze wnioski w tej sprawie odrzucają – mówi Dariusz Śmierzyński, prezes Rudy. Spółdzielnia wystąpiła nawet do sądu o zasiedzenie, w pierwszej instancji wygrała, ale miasto się odwołało. Orzeczenie w instancji odwoławczej jeszcze nie zapadło.

Wspólny kłopot

Problem mają jednak nie tylko spółdzielnie, ale i lokatorzy. Nie mogą bowiem wykupić swoich mieszkań na własność. Tylko do końca tego roku mogą przekształcać lokatorskie prawo we własnościowe.  Jego posiadacz nie ma udziału w gruncie, a więc nieuregulowany stan prawny gruntów w zasadzie nie stanowił problemu przy tego rodzaju przekształceniach. Niestety, nie wszystkie sądy wieczystoksięgowe chcą zakładać księgi wieczyste dla własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to, że jego posiadacz może mieć problemy ze sprzedażą mieszkania albo wzięciem kredytu zabezpieczonego hipoteką.

– Są jednak  sądy, które bez przeszkód  księgi zakładają –tłumaczy Dariusz Śmierzyński.  W jego spółdzielni nie było z tym problemów.

Różne orzeczenia

Sprawy nie wyjaśnia bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Dlatego prokurator generalny zwrócił się z prośbą o odpowiedź składu siódemkowego na pytanie prawne, by raz na zawsze rozstrzygnąć problem, czy jest dopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się  na gruncie, którego spółdzielnia mieszkaniowa nie ma na własność lub w użytkowaniu wieczystym. W uzasadnieniu do tego pytania prokurator generalny idzie jednak dużo dalej. Przyznaje jednocześnie, że problem ma drugie dno.

Już nie pierwszy raz jest problem z ustanawianiem własnościowych praw do lokalu

Chodzi o to, czy  w ogóle spółdzielnia może skutecznie  ustanawiać własnościowe prawa do lokali, jeżeli  blok stoi na gruncie, do którego nie przysługuje jej prawo własności ani użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 47 § 2 i 48 kodeksu cywilnego  budynek stanowi własność spółdzielni, tylko gdy został wzniesiony na gruncie należącym do niej lub  Skarbu Państwa lub komunalnym, oddanym spółdzielni  w użytkowanie wieczyste. Tymczasem 31 grudnia 2007 r.  weszła w życie duża nowela do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.  Zawiera przepis (art. 7 ust. 2) pozwalający do końca 2012 r. ustanawiać własnościowe prawa wbrew kodeksowi cywilnemu. Dlatego – jak pisze prokurator w uzasadnieniu do pytania – łamie on podstawową zasadę prawa rzeczowego superficies solo cedit [właścicielem budynku jest właściciel gruntu, od tej zasady są wyjątki].

Bezprawie czy nie

Z tego powodu uregulowanie to skrytykowała zarówno doktryna, jak i Sąd Najwyższy,  m.in. w swoim postanowieniu z 16 stycznia 2009 r. ( III CZP 133/08).  Stwierdził, że przepis ten narusza konstytucyjną zasadę przyzwoitej legislacji, a zastosowanie go nie może prowadzić do powstania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Według prokuratora odpowiedź na to pytanie ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego. Założenie bowiem księgi wieczystej dla prawa, które faktycznie nie powstało, naruszałoby bowiem zasadę wiary publicznej  ksiąg wieczystych i prowadziło do swoistej legalizacji bezprawia.

– Negatywna odpowiedź Sądu Najwyższego może wywołać jeszcze większe zamieszanie, co dalej z tymi mieszkaniami – uważa adw. Rafał Dębowski. Dlatego przepisem tym powinien się zająć Trybunał Konstytucyjny.