Źle zabudowana działka wyklucza służebność

Brak dostępu części działki czy budynków do drogi publicznej spowodowany przez samego właściciela działki nie uzasadnia ustanowienia dla niego służebności drogi koniecznej w celu umożliwienia dojazdu do wewnętrznej strony budynku czy części działki za nim położonej. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego.

Dom zagradza podwórko

O ustanowienie takiej służebności wystąpił Józef K., który po nieformalnym podziale budynku i nieruchomości dostał stronę niemającą dostępu do ulicy. Bez odpowiedniego pozwolenia wybudował na tej wewnętrznej stronie m.in. szambo, które wymaga dojazdu drogą szerokości 3 m.

Już w czasie budowania domu w 1950 r. budynek jedną ścianą dotykał granicy działki, a wolny pas po drugiej stronie w najwęższym miejscu liczył 1,3 m. Przez lata rodzinie K. to wystarczało, a gdy poruszali się szerszym pojazdem, jednym kołem jeździli po (rolnej) działce sąsiada, na której teraz żądają ustanowienia drogi koniecznej. W razie potrzeby nawet ten fragment na działce sąsiada wyrównywali piaskiem i gruzem.

W 2000 r. sąsiedzi działkę podzielili (na niewielkie części mniej więcej po 3 tys. mkw.). Nowy właściciel parceli przylegającej do domu K. zbudował na niej myjnię samochodową i nie zgadza się, by sąsiad nadal korzystał z jego gruntu do przejazdu. Nie ma wątpliwości, że do wjazdu, w szczególności samochodów służących do opróżniania szamba, niezbędna jest droga szerokości 3 m.

Przyznać drogę czy nie

Sąd Rejonowy i za nim Sąd Okręgowy w Radomiu ustanowiły dla Józefa K., a dokładniej na rzecz każdego właściciela jego działki, służebność drogi koniecznej za wynagrodzeniem (5,6 tys. zł). Zdaniem sądów niższych instancji właściciel, który swoim działaniem przyczynił się do odizolowania nieruchomości od drogi, nie jest pozbawiony roszczenia o ustanowienie służebności drogowej.

Sąd Najwyższy (sygn. akt IV CSK 34/12) był innego zdania. Wskazał, że podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, ale rzeczą właściciela działki jest tak ją zabudować, aby mógł z budynku korzystać.

– Już planując budowę, powinien zadbać, by sąsiad ustanowił na jego rzecz służebność umożliwiającą dojazd do budynku czy jego części, które planuje postawić, jeśli po własnej działce do nich nie dojedzie. Nie można zakładać, że sąsiad zawsze będzie tolerował przejazd, że będzie życzliwy – wskazała w uzasadnieniu sędzia SN Marta Romańska.

Odstąpienie od tej zasady jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy domagający się drogi koniecznej wykaże, że trudności z dostępem do drogi publicznej (części nieruchomości lub budynków) nie wynikają z jego nieprzemyślanych działań czy zaniedbań, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy – dodał Sąd Najwyższy. W konsekwencji zwrócił sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Najważniejszy dostęp

Co o tym stanowisku SN sądzą prawnicy cywiliści zajmujący się tematyką służebności? Ocenia Zbigniew Banaszczyk z Uniwersytetu Warszawskiego: – Niepokoi mnie nieco takie stanowisko SN, choć się już z takim rozumowaniem spotkałem. Celem drogi koniecznej jest zapewnienie każdej nieruchomości dostępu do drogi, by mogła być w pełni wykorzystywana, a uciążliwości i poświęcenie sąsiada jest w części rekompensowane wynagrodzeniem za ustanowienie służebności. Dlatego odmowa powinna należeć do wyjątków, gdyby droga burzyła całkowicie życie sąsiadowi, np. miała biec środkiem siedliska i utrudniać mu normalne życie.

Z kolei zdaniem prof. Bartosza Rakoczego z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, zaszłości historyczne nie powinny mieć znaczenia, gdyż wcześniej rodzina Józefa K. korzystała z życzliwości sąsiadów. Nie mieli więc powodów do występowania na drogę sądową, by domagać się prawnego uregulowania dojazdu. Problem pojawił się dopiero, gdy nowy właściciel sąsiedniej działki nie chciał tego stanu tolerować, zatem dopiero wtedy wynikła kwestia ustanowienia drogi koniecznej. Nie ma więc podstaw do odmowy przyznania dojazdu.

Co mówią przepisy