Pytania czytelników o wspólnoty mieszkaniowe

Skarga na zarządcę

- Gdzie można złożyć zażalenie na zarządcę i czy może zostać mu odebrana licencja zawodowa?

Nadzór nad pracą zarządcy sprawuje zarząd wspólnoty. W pierwszej kolejności uwagi o jego pracy należy zgłosić właśnie do zarządu. Natomiast art. 188 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia kary dyscyplinarne, jakie mogą być orzeczone wobec zarządcy, który nie wypełnia swoich obowiązków umownych, z pozbawieniem licencji włącznie. Skargi rozpatruje Komisja Odpowiedzialności Zawodowej działająca przy ministrze transportu, budownictwa i gospodarki morskiej.

Dysponowanie środkami

- Czy zarząd wspólnoty bez zgody właścicieli może wydawać jej pieniądze?

Zarząd wspólnoty może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i do wydatków w tym zakresie nie potrzebuje zgody właścicieli określonej w uchwale. Natomiast decyzje i wydatki przekraczające zwykły zarząd muszą być poprzedzone zgodą właścicieli w uchwale. Ich przykładowy katalog zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Kontrola indywidualna

- Jak skontrolować, czy zarząd dobrze gospodaruje pieniędzmi wspólnoty?

We wspólnotach odbywają się do końca marca zebrania roczne. Zarząd ma obowiązek przedstawić na zebraniu plan gospodarczy zarządzania nieruchomością wspólną oraz wysokość opłat na pokrycie jego kosztów (wspólnota musi go uchwalić). Rozlicza się także za ubiegły rok (składa sprawozdanie ze swojej działalności).

Każdy właściciel powinien otrzymać od zarządu projekty uchwał zawierające te dwa dokumenty. W razie wątpliwości zawsze można zadawać na zebraniu pytania członkom zarządu. Jeżeli złożone sprawozdanie budzi wątpliwości właścicieli, zawsze mogą żądać dostępu do dokumentów źródłowych takich, jak faktury czy wyciągi bankowe.

Ile się płaci za sklep

- Jestem właścicielem sklepu spożywczego, którego lokal znajduje się w budynku należącym do wspólnoty. Chce mi ona zwiększyć zaliczkę tylko dlatego, że mam sklep. Czy ma prawo traktować mnie gorzej, aniżeli właścicieli mieszkań?

Tak. Pozwala na to art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali Zgodnie z nim na zebraniu właściciele mogą podjąć uchwałę w tej sprawie. Taka podwyżka musi być jednak uzasadniona, np. wyższymi ponoszonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, tzn. wywozu śmieci, utrzymania porządku itp.

Wspólnota nie może więc zwiększyć obciążeń właścicieli tylko dlatego, że nieruchomości są lokalami użytkowymi (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 6 kwietnia 2011 r., sygnatura akt I ACa 23/2011) Art. 13 ust. 2 nie stanowi ponadto podstawy do nałożenia na właścicieli lokali użytkowych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń (wyższych opłat) z tej przyczyny, że przemawiają za tym swoiste ujemne doznania psychiczne członków wspólnoty mieszkaniowej, jak np. „zmniejszenie poczucia bezpieczeństwa" (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 października 2011 r., sygnatura akt I ACa 568/2011).

Wysokie składki na fundusz

- Jakiś czas temu wspólnota przegłosowania uchwałę o podwyższeniu opłat na fundusz remontowy. Powodem był remont dachu. Remont się zakończył, a my przez kolejne lata płacimy wysokie opłaty. Czy można temu zaradzić?

Czytelnik jest właścicielem, on więc oraz pozostali właściciele podejmują uchwałę w sprawie wysokości wpłat na fundusz remontowy. Jeżeli uważa, że wpłaty są za wysokie, może zaproponować wspólnocie, by je obniżyła w drodze uchwały. Uchwała musi zapaść większością głosów liczonych według wielkości udziałów.

Niska frekwencja

- Na zebranie roczne przyszło tylko czterech właścicieli (wszystkich jest zaś 50). Nie stanowiło to jednak dla nich problemu i podjęli uchwałę o remoncie klatek schodowych (głosowali udziałami), resztę potrzebnych głosów miał zebrać zarząd, odwiedzając poszczególne mieszkania. Nie udało się zebrań niezbędnej liczby głosów. Co mam teraz robić?

Niestety zdarza się, że właścicieli nie interesuje stan ich budynku, wtedy pomóc może jedynie sąd. Przeprowadzenie remontu jest bowiem czynnością wykraczającą poza zwykły zarząd, a to oznacza, że wymaga zgody wspólnoty. Do jej udzielenia w formie uchwały niezbędne jest uczestniczenie w głosowaniu właścicieli dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej.

W razie zaś jej braku zarząd może wystąpić do sądu na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali. Sprawę taką rozpatruje się w trybie nieprocesowym, a właściwy do jej rozpoznania jest sąd rejonowy według miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Uczestnikami postępowania są – poza zarządem – wszyscy właściciele lokali, każdy z nich bowiem jest zainteresowany wynikiem postępowania.

Dostęp do dokumentów

- Wystąpiłem do zarządu o udostępnienie protokołów z rocznych zebrań, chciałem mieć ich kserokopie. Zarząd odmówił, zasłaniając się ochroną danych osobowych. Czy mógł tak postąpić?

Nie. Właściciele mają prawo do kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 u.w.l.). Nie ma jednak żadnego przepisu wyjaśniającego, na czym polega ta kontrola. Moim zdaniem każdy właściciel dysponuje prawem wglądu do całej dokumentacji wspólnoty oraz do informacji o działalności zarządu.

Uważam, że czytelnik ma prawo do uzyskania kserokopii protokołów. Pomiędzy właścicielami lokali, którzy są zobowiązani i uprawnieni do udziału w zarządzie nieruchomością wspólną, nie stosuje się ograniczeń wynikających z ustawy o ochronie danych osobowych. Jeżeli zarząd nie chce udostępnić kserokopii protokołu z zebrania wspólnoty, a czytelnikowi na tym zależy, to powinien wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie tego sporu.

Równo to nie znaczy sprawiedliwie

- Czy właściciele mieszkań mają prawo podjąć uchwałę, że każdy właściciel, bez względu na to, jak duże ma udziały w nieruchomości wspólnej, będzie płacił jednakowo na fundusz remontowy?

Nie. Art. 12 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według udziałów zapisanych w aktach notarialnych. Jest to przepis ustawowy i nie może zostać zmieniony przez wspólnotę. Natomiast sami decydują, ile chcą wpłacać na fundusz (muszą jednak pamiętać o ww. zasadzie).

Problem z krnąbrnym udziałowcem

- Większość udziałów we wspólnocie ma zakład pracy (PKP). W budynku jest stara kotłownia, wymagająca remontu. Większość właścicieli wykupionych mieszkań chce go przeprowadzić. Od kilku lat gromadzony jest fundusz remontowy, nikt nie chce ich jednak poinformować o jego wysokości i przedstawić rozliczeń. PKP nie zgadza się też na remont. Jakie są więc szanse na kredyt lub dofinansowanie?

Od października administrator wprowadził też podwyżkę opłat za ogrzewanie. Często podnosi zaliczki. Czy ma do tego prawo?

Zarządca lub zarząd nie ma prawa sam ustalać wysokości zaliczek za nieruchomość wspólną. Nie pozwala mu na to ustawa o własności lokali. Mówi ona, że we wszystkich kwestiach finansowych związanych z nieruchomością wspólną decyzję podejmują właściciele. Poza tym zarządca lub zarząd ma obowiązek raz w roku przedstawić wspólnocie dotyczącą jej dokumentację finansową, w tym związaną z gromadzeniem środków na funduszu remontowym. Skoro się z niego nie wywiązuje, to łamie podstawowe zasady prawa. Najlepiej będzie go zmienić. Ustalanie opłat za centralne ogrzewanie lokali należy natomiast do uprawnień zarządcy nieruchomości zgodnie z ustawą – Prawo energetyczne, z tym że może je ustalić na takim poziomie, by pokrywały wyłącznie wydatki poniesione na wytworzenie ciepła zużytego w tym celu.

Z pytania czytelnika wynika, że wspólnota boryka się jeszcze z dwoma problemami. Jednym z nich jest dominujący właściciel. Jest na to rada. Wszelkie decyzje wspólnota podejmuje w uchwałach większością liczoną liczbą udziałów. Do zakładu pracy należy większość lokali, a więc i udziałów. Ustawa o własności lokali przewiduje jednak zmianę trybu głosowania. Właściciele reprezentujący 20 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej mogą skutecznie zażądać, że każdemu z właścicieli (w tym większościowemu) będzie przysługiwał tylko jeden głos.

Wtedy będą mieli szansę przegłosować tego dominującego. Zakład pracy – jako właściciel – nie ma prawa odmawiać wpłat na fundusz remontowy zgodnie z uchwałami właścicieli. Skoro go utworzono, to musi na niego łożyć tak jak inni. Gdy tego nie robi, zarządca lub zarząd wysyła do niego monity, występuje następnie do sądu o nakaz zapłaty. Jeśli i to nie pomaga, pozostaje jeszcze licytacja nieruchomości. Występuje się o to do sądu. Wcześniej wspólnota musi w tej sprawie podjąć uchwałę. Pieniądze z licytacji w pierwszej kolejności pokryją zadłużenie wobec wspólnoty. Gdy chodzi o kredyty, to są już banki, które udzielają ich wspólnotom.

Za windę płaci każdy z parteru

- Czy właściciele mieszkań, które znajdują się na klatce schodowej pozbawionej windy, muszą płacić za windy znajdujące się na innych klatkach schodowych?

Tak. Każdy właściciel ma obowiązek płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Jej częścią są m.in. windy. Nie ma znaczenia, czy są na ich klatce ani to, że niektórzy właściciele mieszkają na parterze, a tym samym nie korzystają z wind.

Co się dzieje z nadpłatami

- Mam nadpłatę za ciepło. Zarząd nigdy nie chce zwrócić mi pieniędzy, tylko traktuje je jako zaliczkę na poczet przyszłych opłat. Łamie prawo?

Tak. Opłaty za ciepło to należności ściśle związane z lokalem. Właściciele sami płacą wszystkie należności z nim związane. Mogą jednak zawrzeć z zarządem (zarządcą) umowę i robić to za jego pośrednictwem. I tak najczęściej w praktyce bywa. Zarząd (zarządca) nie ma więc prawa dowolnie dysponować ich pieniędzmi.

Jeżeli czytelnik nie zgodził się na zaliczenie nadpłaty na poczet przyszłych opłat, to zarząd (lub zarządca) musi mu je zwrócić albo w formie gotówki, albo przelewu na konto.

Tak uznał m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2001 r. (sygn. I ACa 1309/00).

Co zrobić z dłużnikami

- Wielu właścicieli wynajmuje swoje mieszkania i nie płacą zaliczek. Mam kontakt tylko z najemcami, a ci nie chcą podać nam kontaktów do właścicieli mieszkań. Jak powinien postąpić zarząd?

Zarząd powinien zwołać zebranie i poinformować o tym problemie pozostałych właścicieli. Mają oni bowiem prawo wiedzieć, że niektórzy nie płacą, a tym samym oni muszą ich kredytować. Kolejnym krokiem powinno być wysłanie wezwania do zapłaty.

Dane adresowe dłużników można uzyskać na podstawie zawartego w treści księgi wieczystej numeru PESEL w Wydziale Udostępniania Informacji Departamentu Spraw Obywatelskich MSWiA.

Następnie przy braku reakcji zarząd może wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Nie potrzebuje do tego dodatkowej uchwały właścicieli.

Po uprawomocnieniu się orzeczenia można skierować sprawę do egzekucji komorniczej, w tym również z lokalu. Jeżeli wiemy, że mieszkanie jest wynajmowane, komornik może skierować do najemcy informację o zajęciu na rzecz zadłużenia w stosunku do wspólnoty należnego właścicielowi czynszu najmu.

Prawo do lokalu zamiennego

- W budynku trzeba wymienić stropy. Czyim obowiązkiem jest dostarczenie właścicielom lokali zamiennych na czas przeprowadzania remontu?

Sami właściciele powinni zatroszczyć się o lokum na czas remon- tu. Gmina może przydzielać lokale socjalne tylko w wypadkach szczególnych, np. klęsk żywiołowych. Ani ona, ani żadna inna instytucja nie ma obowiązku dostarczania lokali zamiennych tylko dlatego, że właściciele muszą wyremontować swój budynek.

Bez znaczenia jest przy tym, że nie stać ich na wynajęcie mieszkań na wolnym rynku. Zawsze jednak właściciele mogą porozmawiać z przedstawicielem gminy; niewykluczone, że im pomoże. Będzie to jednak zależało wyłącznie od dobrej woli gminy.

Decyzja w sprawie podwyżki

- Każdy właściciel otrzymał pismo od zarządu, że czynsz wzrośnie o 70 zł. Czy zarząd może samowolnie go podnosić?

Nie. To właściciele podejmują decyzję (w formie uchwały), ile chcą płacić w danym roku na poczet kosztów zarządu nieruchomością. Natomiast zarząd nie ma prawa samodzielnie zmieniać wysokości tych zaliczek. Jeżeli to zrobi, to złamał przepisy i wspólnota powinna go dla własnego dobra odwołać.

Na marginesie – we wspólnocie mieszkaniowej nie płaci się czynszu (wnoszą go najemcy), lecz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Nieco inne zasady dotyczą zaliczek na koszty utrzymania lokali, np. media, są one ustalane przez zarząd na podstawie kosztów.

Centralne to współwłasność

- Chcę wyremontować centralne ogrzewanie (jestem właścicielem lokalu), ale podobno musi na to wyrazić zgodę wspólnota mieszkaniowa. Czy to prawda?

Tak. Instalacja centralnego ogrzewania, nawet ta w mieszkaniu, jest współwłasnością wszystkich właścicieli. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, do nieruchomości wspólnej zalicza się urządzenia, które służą nie tylko właścicielowi lokalu, ale także innym właścicielom. Ponadto problemem tym zajmował się Sąd Najwyższy. W swojej uchwale z 28 sierpnia 1997 r. (sygn. akt III CZP 36/97) stwierdził, że po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.

Z kolei art. 13 tej ustawy o własności lokali nakazuje właścicielowi, aby nie utrudniał korzystania innym właścicielom z nieruchomości wspólnej. Nie może więc wprowadzać zmian w mieszkaniu, które komplikują innym życie oraz mogą zakłócić funkcjonowanie całej instalacji.

Chodzi też o aspekty techniczne. Ciepło z pomieszczeń, gdzie założono kaloryfery, przenika przez ściany oraz drzwi na klatki schodowe, gdzie jest chłodno. Wyłączenie z obiegu instalacji w jednym mieszkaniu może spowodować zakłócenie w funkcjonowaniu całego c.o. w budynku i zmniejszyć ciśnienie dostarczanego ciepła (lub pary) do różnych części budynku.

Jeżeli więc czytelnik chce na własną rękę zmieniać cokolwiek w centralnym ogrzewaniu, to musi mieć zgodę na to swojej wspólnoty mieszkaniowej, a potem uzyskać ekspertyzy specjalistów. Powinien jednak przede wszystkim porozmawiać z właścicielami innych lokali. Wkrótce będzie okazja, bo są zwoływane roczne zebrania. Jeżeli c.o. jest w złym stanie, być może i inni zechcą je wyremontować.

Wymiana instalacji

- Czy właściciel musi wpuścić do mieszkania ekipę remontową, która zakłada nową instalację centralnego ogrzewania?

Tak, jeżeli zażąda tego zarząd wspólnoty. A ma do tego prawo, tylko gdy jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii ważnej dla całego budynku lub innych mieszkań (art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jeżeli właściciele nie zgadzają się na to, zarząd może wystąpić do sądu cywilnego, a na podstawie art. 1053 kodeksu postępowania cywilnego opornemu właścicielowi może grozić nawet areszt.

Zaliczki ustalone w sierpniu

- Dopiero w sierpniu udało się zarządowi zebrać podpisy pod uchwałą wspólnoty dotyczącą wysokości zaliczki na 2012 r. Do tego miesiąca płaciłem ją w starej wysokości, tj. z 2011 r. W połowie roku dowiaduję się o podwyżce i jeszcze muszę wyrównać różnicę w wysokości zaliczki. Jak to możliwe? Czy uchwała może działać wstecz, i to aż pół roku?

Niestety, często się zdarza, że wspólnota zbiera się na początku roku (w I kwartale) i nie jest w stanie od razu zebrać liczby podpisów koniecznych do podjęcia uchwały. Tymczasem, zgodnie z ustawą o własności lokali, żeby uchwała weszła w życie, muszą opowiedzieć się za nią właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Gdy ponad połowa z ich nie pojawi się na zebraniu, podpisy są zbierane metodą obiegową. Gdy nie ma nikogo w domu, zbieranie podpisów się przeciąga. Niektórzy właściciele mieszkają w innych miejscowościach, nawet za granicą, trzeba więc im wysyłać uchwały pocztą, a na odpowiedź czeka się nawet kilka miesięcy. Niemniej jednak taka uchwała jest ważna i wywołuje przewidziane skutki.

Odwoływanie członków zarządu

- Zarząd jest trzyosobowy. Jeden z jego członków zebrał pod projek- tem uchwały o odwołaniu dwóch pozostałych wystarczającą liczbę głosów, by ich odwołać. Czy można w ten sposób odwołać zarząd?

Ustawa o własności lokali dopuszcza podejmowanie uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy uznać, że w przedmiotowym przypadku uchwała została podjęta. Można rozważać jej kwestionowanie w związku z błędami formalnymi (głosy zbierane przez jednego członka zarządu) – jeśli jesteśmy w stanie wykazać, że miały wpływ na jej treść bądź podjęcie.

NIP i Regon

- Czy wspólnota mieszkaniowa powinna mieć REGON oraz NIP?

Wspólnota jest podatnikiem podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób prawnych. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych pozwala go jej nie płacić, jeżeli uzyskuje jedynie dochody z gospodarki zasobem mieszkaniowym, ale nie zwalnia jej z obowiązku składania raz rocznego zeznania podatkowego. Wspólnota powinna więc mieć numer identyfikacji podatkowej NIP oraz dla celów statystycznych numer REGON.

Wady budynku

- Dach budynku wspólnoty był nieszczelny. Z tego powodu podczas ulewnego deszczu doszło do zalania mieszkania jednego z właścicieli. Czy może on wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym przeciwko wspólnocie?

Tak. Zgodnie z art. 415 kodeksu cywilnego, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Dbanie o właściwy stan dachu należy do wspólnoty, dach bowiem stanowi nieruchomość wspólną. Wspólnota zatem odpowiada za wynikłe z tego tytułu szkody.

Może głosować pełnomocnik

- Mieszkam w lokalu, którego nie jestem właścicielem. Czy mogę zamiast niego (jest to osoba fizyczna) załatwiać wszelkie sprawy związane z tym lokalem, np. reprezentować go na rocznym zebraniu, brać udział w głosowaniu, podpisywać uchwały?

Uprawnienie do wykonywania obowiązków i praw wynikających z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej przysługuje wyłącznie właścicielowi lokalu, niezależnie od tego, czy zamieszkuje on faktycznie w danym lokalu. Nie ma natomiast przeszkód, aby właściciel udzielił stosownego pełnomocnictwa osobie tam zamieszkującej na podstawie umowy najmu czy użyczenia.

W treści pełnomocnictwa właściciel lokalu powinien wskazać, do jakich czynności będzie umocowany pełnomocnik. Wszystkie czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają tzw. pełnomocnictwa rodzajowego, czyli wskazującego poszczególne typy czynności.

Wymienia je art. 22 ustawy o własności lokali. Na liście są m.in.: ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, nabycie nieruchomości, udzielenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości. Nie jest to katalog zamknięty.

Pełnomocnik jest upoważniony m.in. do uczestniczenia w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, do głosowania zarówno podczas zebrania, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów. Można upoważnić pełnomocnika również do przeprowadzania rozliczeń finansowych ze wspólnotą, takich jak dokonywane wpłat i przyjmowanie środków od wspólnoty.

Mogą to być również inne czynności dotyczące lokalu, a nie związane z funkcjonowaniem wspólnoty, jak np. podłączenie mediów. Dokument taki wystarczy sporządzić w zwykłej formie pisemnej, choć dla uniknięcia wszelkich wątpliwości można sporządzić pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym.

Autorką wszystkich tekstów jest Renata Krupa-Dąbrowska