Mieszkania własnościowe w spółdzielniach a zadatek: Po uchwale SN tworzy się bałagan

Posiadacze mieszkań własnościowych w blokach spółdzielczych stojących na gruntach bez tytułu prawnego mają poważny problem.

Od ponad dwóch miesięcy coraz więcej notariuszy nie chce sporządzać aktów notarialnych, sądy zakładać ksiąg wieczystych, a banki udzielać kredytów na zakup takich lokali. Problem dotknął też kupujących, którzy zawarli umowy przedwstępne.

80 tysięcy zł w plecy

Nie są to bynajmniej skutki zmiany przepisów ani kryzysu ekonomicznego, lecz podjętej w maju przez Sąd Najwyższy uchwały (sygnatura akt III CZP 104/12). Na niejawnym posiedzeniu siedmiu sędziów SN orzekło, że własnościowe prawo do lokalu w bloku położonym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, jest tylko jego ekspektatywą (przyrzeczeniem). Niedopuszczalne jest więc założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.

– Chciałem kupić mieszkanie własnościowe na warszawskiej Ochocie – mówi Mariusz Wielgórski. – W maju tego roku podpisałem notarialną umowę przedwstępną i wpłaciłem zadatek w wysokości 80 tys. zł. Następnie bank PKO BP przyznał mi kredyt, miałem tylko donieść finalną umowę kupna-sprzedaży. W maju SN wydał uchwałę i postanowiłem zrezygnować z transakcji. Teraz sprzedający nie chce oddać mi 80 tys. zł zadatku – opowiada.

Jego zdaniem żadna ze stron nie ponosi winy za zaistniałą sytuację i pieniądze powinny do niego wrócić. O zwrot tych pieniędzy będzie walczyć w sądzie.

To niejedyny taki przypadek. Problem dotyczy przede wszystkim Warszawy. Głównie chodzi o duże spółdzielnie mieszkaniowe z warszawskiej dzielnicy Ursynów.

Taka jest praktyka

– Jak to możliwe, że uchwała, która nie jest źródłem prawa, wywiera tak daleko idące skutki prawne i ekonomiczne – oburza się warszawski pośrednik w obrocie nieruchomościami, który nie chce podawać swojego nazwiska. – Dlaczego podejmując ją, sędziowie zapomnieli o tym, że 20 lat temu wydali całkowicie inne rozstrzygnięcie, zezwalające na zakładanie ksiąg dla takich mieszkań? – pyta.

– To prawda, że taka uchwała nie jest źródłem prawa – przyznaje Robert Dor, notariusz. – Teoretycznie zatem mogę sporządzić akt notarialny sprzedaży takiego mieszkania. Wiem jednak, że żaden sąd nie założy dla niego księgi wieczystej, a bank nie przyzna kredytu. Znam takie przypadki. I do kogo nabywca będzie miał wtedy pretensje? – pyta. I odpowiada, że ani do banku, ani do sądu, tylko do notariusza.

Agnieszka Domańska, prezes Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotów, wyjaśnia, że sąd ma obowiązek uwzględnić w swojej praktyce orzecznictwo SN. Dlatego od czasu opublikowania tej uchwały sąd w Warszawie nie zakłada ksiąg wieczystych dla tego rodzaju praw własnościowych.

Zdarzają się wyjątki

Nie wszyscy notariusze są tak stanowczy. – Dla mojego klienta znalazłam notariusza, który sporządzi akt notarialny – mówi pośrednik.

Wszyscy przepytani przez „Rzeczpospolitą" notariusze odradzają na razie transakcje. Dodają, że 18 września odbędzie się w Warszawie spotkanie, na którym rejenci mają się zastanowić nad rozwiązaniem problemu. O jego wynikach poinformujemy w „Rz".

Potrzebna nowelizacja

Najlepszym wyjściem z tej trudnej sytuacji byłaby szybka nowelizacja przepisów spółdzielczych.

Jak dowiedziała się „Rz", Ministerstwo Transportu i Budownictwa nie przygotowuje zmian w tej sprawie. Czeka na rozwój wypadków.

W Sejmie procedowana jest nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Przyznaje spółdzielniom prawo uwłaszczenia się na gruntach, jeśli ich właściciele nie zgłoszą swoich roszczeń w ciągu dwóch lat od wejścia w życie ustawy.

Mało jest jednak prawdopodobne, że projekt zostanie szybko uchwalony.

Co mówią przepisy o rozliczeniu zadatku

Kto zyska, a kto traci

Po wykonaniu umowy zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. Jeśli jednak umowa nie doszła do skutku i nie ma innego zastrzeżenia w umowie, to: