Sąd Najwyższy o granicach wpływu wspólnoty na wygląd budynku

Wczoraj Sąd Najwyższy podjął uchwałę ważną dla tysięcy właścicieli. Chodzi o granice wpływu wspólnoty na wygląd budynku. Przesądził bowiem, że właściciele mogą się domagać usunięcia szpecących okien.

W tym konkretnym wypadku problem dotyczył trzech okien w lokalu komunalnym. Znajdował się w budynku należącym do jednej z zabrzańskich wspólnot mieszkaniowych.

Najemca wymienił stolarkę, a przy tej okazji zmniejszył otwory okienne. Nowe okna nie dość, że były małe, to rodzaj i kolor stolarki nie pasował do innych okien. Zdaniem wspólnoty najemca oszpecił w ten sposób budynek.

Estetyka budynku też jest ważna i z bezguściem lokatora trzeba walczyć

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie dopatrzył się naruszeń w prawie budowlanym. Wspólnota mieszkaniowa postanowiła zatem wystąpić z powództwem cywilnym do sądu na podstawie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego. Przepis ten daje właścicielowi prawo żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Sąd rejonowy oddalił jednak powództwo. Według niego wykonane prace nie dotyczyły części wspólnych budynku. Od tego wyroku odwołała się wspólnota mieszkaniowa.

Sąd Okręgowy w Gliwicach nabrał zaś wątpliwości prawnych. Jego zdaniem wystąpienie z roszczeniem z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości. Tymczasem sprawa dotyczy budynku, który jest współwłasnością właścicieli lokali.

Dlatego tak ważne jest – zdaniem sądu – ustalenie, czy naruszenie dotyczy praw wynikających ze współwłasności części wspólnych czy też praw wynikających z prawa własności lokalu.

Z jednej bowiem strony części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. okna mieszkania) nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko prezentuje między innymi w swoim orzecznictwie sąd administracyjny.

Z drugiej jednak strony, jak zauważył Sąd Okręgowy w Gliwicach, nie można nie wziąć pod uwagę faktu, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym i nie jest obojętne dla wspólnoty jako całości, w jaki sposób właściciel lokalu wykonuje prace, jeżeli ma to wpływ na wygląd całego budynku. Zwłaszcza jeśli wykonanie tych prac narusza poczucie estetyki i ładu architektonicznego. Ponadto żądanie zawarte w pozwie odnosi się nie do naruszenia prawa własności poprzez wykonanie konkretnych prac przy wymianie okien, ale do rezultatów tych prac w postaci zaburzeń w wyglądzie budynku.

Sąd okręgowy postanowił więc wystąpić do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym, czy wspólnota mieszkaniowa może – na podstawie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego – domagać się od najemcy lokalu komunalnego przywrócenia pierwotnego wyglądu okien tak, by nie szpecił elewacji.