Za rów właścicielka może dostać milion złotych

To praktyczny wyrok Sądu Najwyższego dotyczący sporów o budowle na cudzym gruncie.

Zgodnie z art. 231 kodeksu cywilnego właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej działki, może żądać, by ten, kto je wzniósł, wykupił grunt; podobne roszczenie ma zresztą ten, kto zbudował urządzenie. Jak jednak wyceniać wartość takiej instalacji?

Co porównywać

Kwestia ta wynikła w sprawie, w której Ewa B. domagała się od Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w Warszawie wykupu działki pod rowem melioracyjnym za niebagatelną cenę, bo ponad 1 mln zł.

Sąd okręgowy, a następnie apelacyjny (oba z Warszawy) żądanie oddaliły. W uzasadnieniu SA wskazał, że roszczenie o wykup gruntu (z art. 231 § 2 k.c.) aktualizuje się tylko wówczas, gdy wartość budynku lub innego urządzenia wzniesionego na czyimś gruncie przekracza znacznie wartość zajętej na ten cel działki, tymczasem wartość rowu na działce Ewy B., jak oszacował biegły, nie przekracza wartości zajętej działki. Nie jest więc spełniona zasadnicza przesłanka, by właściciel mógł skorzystać z tego uprawnienia.

Biegły orzekł wręcz, że zbudowanie rowu obniżyło wartość działki. I to był główny zarzut skargi kasacyjnej Ewy B. Twierdziła, że biegły, a za nim sądy, źle wyceniły to melioracyjne naniesienie na gruncie.

Urządzenie, czyli co

Sąd Najwyższy uwzględnił kasację, wytykając błędne założenia wyceny. Czym innym jest bowiem wartość fragmentu rowu (instalacji) na jednej konkretnej działce, a czym innym wartość urządzenia, którego ten fragment rowu jest elementem. Jest oczywiste, że wyłączenie odcinka rowu uniemożliwiłoby funkcjonowanie całej sieci.

– Podstawowe znaczenie ma wykładnia użytego w art. 231 ?§ 2 określenia „inne urządzenia" – wskazał w uzasadnieniu Józef Frąckowiak, sędzia sprawozdawca.

– W tej sprawie chodzi o rów, który jest częścią sieci melioracyjnej miejskiego przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Zatem urządzeniem nie jest fragment rowu, odcinek na nieruchomości powódki, ale cała sieć. Samodzielnie rów, a tym bardzie jego część na działce Ewy B., nie funkcjonuje i nie stanowi urządzenia. Dopiero z innymi elementami sieci odgrywa ważną rolę z punktu widzenia gospodarki wodnej na terenie dzielnicy.

Podobne rozumienie urządzenia jako sieci, a nie poszczególnych odcinków, znajdujemy w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków – wskazał SN.

Zatem stanowisko sądu apelacyjnego, który przez urządzenie rozumie odcinek sieci (rowu) przebiegający przez nieruchomość powódki, nie znajduje uzasadnienia ani w potocznym rozumieniu tego słowa, ani w używanych przez ustawodawcę określeniach w zbliżonych sytuacjach.

Zatem należy wycenić wartość urządzenia, a więc całej sieci. Jeśli ona przekracza wartość zajętego gruntu (a wszystko na to wskazuje), powódce przysługuje prawo domagania się jego wykupu. W konsekwencji SN zwrócił sprawę do ponownego rozpoznania SA.