W wielu polskich miastach czynsze rosną szybciej niż wynagrodzenia, a znalezienie mieszkania na wynajem staje się coraz trudniejsze, mimo że deweloperzy oddają do użytku rekordowe liczby lokali.
Statystyki nie tłumaczą jednak wszystkich zjawisk, które obserwują najemcy i właściciele: dlaczego dostępność mieszkań spada, choć zasób fizyczny rośnie? Dlaczego nowa podaż nie zawsze obniża czynsze? I dlaczego inwestorzy mają dziś większy wpływ na rynek niż kiedykolwiek wcześniej?
Odpowiedź tkwi w tym, że rynek najmu działa według własnej logiki — innej niż ta, którą opisują klasyczne modele rynku nieruchomości.
Czytaj więcej:
Rynek najmu to nie „mały rynek nieruchomości”
Rynek najmu mieszkań traktowano przez lata jako część rynku nieruchomości, a nie jako odrębny system. To tak, jakby próbować analizować rynek pracy, zakładając, że wszyscy pracownicy są jednocześnie pracodawcami. W pewnym momencie przestaje to mieć sens.
W mojej ocenie kluczowe jest rozróżnienie dwóch rodzajów popytu, które współistnieją na rynku najmu:
– popytu konsumpcyjnego — generowanego przez najemców,
– popytu inwestycyjnego — generowanego przez właścicieli i inwestorów,
Najemcy chcą mieszkać, inwestorzy chcą zarabiać. To dwie różne logiki, które spotykają się na tym samym rynku. I to właśnie ta kolizja logik tłumaczy wiele zjawisk, które dziś obserwujemy.
Czynsze nie rosną w próżni
Jednym z najważniejszych elementów modelu ROH jest koncepcja dwóch granic czynszowych: RPmax i RPmin. Pierwsza określa poziom, powyżej którego najemcy zaczynają rozważać zakup mieszkania, druga — poziom, poniżej którego właściciele nie są skłonni wynajmować.
Rynek najmu działa w pewnym korytarzu. Jeśli czynsze rosną zbyt szybko, część najemców odpływa na rynek własnościowy. Jeśli spadają zbyt mocno, właściciele wycofują mieszkania z najmu. To tłumaczy, dlaczego czynsze są tak sztywne w dół i dlaczego trudno je obniżyć samą podaż.
Dlaczego nowa podaż mieszkań nie zawsze pomaga najemcom? W debacie publicznej często pojawia się argument, że wystarczy budować więcej mieszkań, aby obniżyć czynsze. Muszę ostudzić ten entuzjazm.
Kluczowe jest nie to, ile budujemy, ale ile z tej nowej podaży trafia na rynek najmu. Jeśli większość mieszkań kupują właściciele-mieszkańcy lub inwestorzy, którzy nie wynajmują, to nawet rekordowa liczba pozwoleń na budowę nie poprawi sytuacji najemców.
W mojej ocenie sektor build-to-rent (BTR) może odegrać ważną rolę, ale tylko wtedy, gdy będzie realnie zwiększał zasób mieszkań dostępnych dla najemców, a nie jedynie tworzył nowy segment premium.
Czytaj więcej:
Zasób mieszkań rośnie, dostępność spada. Jak to możliwe?
Jednym z najbardziej niedocenianych zjawisk na rynku najmu jest tzw. housing stock leak — wyciek zasobów mieszkaniowych. To proces, w którym mieszkania fizycznie istnieją, ale przestają być dostępne dla najemców.
Część mieszkań trafia na krótkoterminowy wynajem, część jest wyłączana na czas remontu, część zmienia funkcję, a część po prostu ulega degradacji. Statystyki pokazują, że zasób rośnie, ale realna dostępność mieszkań na wynajem maleje. To paradoks tylko pozorny — ROH pozwala go wyjaśnić.
Co z tego wynika dla polityki mieszkaniowej?
1. Przystępność czynszów (affordability)
ROH pokazuje, że przystępność czynszów nie zależy wyłącznie od dochodów najemców, ale również od minimalnego poziomu opłacalności, przy którym właściciele są skłonni utrzymywać mieszkania na rynku najmu. Oznacza to, że polityki mieszkaniowe muszą równoważyć interesy obu stron, zamiast koncentrować się wyłącznie na jednej z nich. Zbyt silne regulacje czynszów mogą prowadzić do wycofywania mieszkań z rynku, podczas gdy brak jakichkolwiek ograniczeń może skutkować nadmierną presją czynszową. Dlatego skuteczne interwencje powinny łączyć wsparcie popytowe (np. dopłaty do najmu) z narzędziami stabilizującymi stronę podażową. ROH pozwala lepiej zrozumieć, gdzie przebiega granica między ochroną najemców a utrzymaniem podaży.
2. Budowa nowych mieszkań i rola sektora BTR
W debacie publicznej często zakłada się, że zwiększenie ogólnej podaży mieszkań automatycznie poprawi sytuację najemców. ROH pokazuje jednak, że kluczowe jest to, jaka część nowo powstających mieszkań faktycznie trafia na rynek najmu. Jeśli większość nowej podaży jest kupowana przez właścicieli-mieszkańców lub inwestorów nieprowadzących najmu, presja czynszowa nie ulegnie zmniejszeniu. Dlatego polityki wspierające budowę mieszkań powinny być powiązane z mechanizmami zachęcającymi do przeznaczania ich na wynajem — np. ulgami podatkowymi, preferencyjnym finansowaniem czy warunkami zabudowy. ROH podkreśla, że sama liczba nowych mieszkań nie wystarczy, jeśli nie zmieni się ich struktura przeznaczenia.
3. Ograniczanie wycieku zasobów mieszkaniowych
W wielu miastach realna dostępność mieszkań na wynajem spada nie dlatego, że buduje się za mało, ale dlatego, że część istniejącego zasobu „znika” z rynku. ROH zwraca uwagę, że polityki mieszkaniowe powinny monitorować i ograniczać procesy wycieku zasobów, takie jak konwersje na krótkoterminowy wynajem, długotrwałe wyłączenia z użytkowania czy degradacja techniczna. Regulacje platform najmu krótkoterminowego mogą być jednym z narzędzi, ale równie ważne jest wsparcie modernizacji zasobu i zachęty do utrzymywania mieszkań w segmencie najmu długoterminowego. W wielu przypadkach bardziej opłaca się „odzyskać” istniejące mieszkania niż budować nowe. ROH pozwala zrozumieć, że zarządzanie zasobem jest równie ważne jak jego powiększanie.
4. Równoważenie popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego
Rynek najmu jest miejscem, gdzie spotykają się dwa rodzaje popytu: konsumpcyjny (najemcy) i inwestycyjny (właściciele i inwestorzy). ROH pokazuje, że nadmierna dominacja jednego z nich może prowadzić do zaburzeń równowagi — np. wzrostu cen mieszkań, ograniczenia dostępności lokali czy wypychania gospodarstw domowych z rynku. Polityki mieszkaniowe powinny więc uwzględniać narzędzia, które stabilizują relacje między tymi grupami, takie jak podatki od pustostanów, regulacje dotyczące portfeli inwestorów instytucjonalnych czy rozwój mieszkań o umiarkowanych czynszach. Celem nie jest ograniczanie inwestorów, lecz zapewnienie, aby ich aktywność nie odbywała się kosztem dostępności mieszkań dla gospodarstw domowych. ROH dostarcza ram, które pozwalają projektować takie interwencje w sposób bardziej precyzyjny.
Czytaj więcej
Nie każdy chce i nie każdy może kupić sobie mieszkanie. Dach nad głową oferuje zdominowany przez...
Nowy język debaty o mieszkalnictwie
ROH nie jest gotowym przepisem na rozwiązanie wszystkich problemów rynku najmu, ale stanowi narzędzie, które pozwala je lepiej diagnozować. Jeśli chcemy prowadzić poważną debatę o mieszkalnictwie, musimy zacząć od właściwego modelu. ROH porządkuje to, co dziś wydaje się chaotyczne. Daje język, którym można opisać realne mechanizmy. A to pierwszy krok do sensownych rozwiązań.
Według mnie rynek najmu będzie w kolejnych latach jednym z najważniejszych obszarów gospodarki mieszkaniowej — zarówno ze względu na zmiany demograficzne, jak i rosnącą rolę inwestorów.
Potrzebujemy narzędzi, które pozwolą zrozumieć te procesy, zanim zaczną nas przerastać. ROH jest jednym z takich narzędzi. Jest szansa, że pozwoli nam w pewnym momencie na stwierdzenie, że polski rynek najmu mieszkań jest w pełni dojrzałym rynkiem.
Czytaj więcej
Nierzadko bardziej się opłaca inwestować w mniejszych miejscowościach. Znam bardzo rentowne inwes...
