Analitycy firmy doradczej JLL i serwisu RynekPierwotny.pl podkreślają, że nie ma jednego scenariusza dla wszystkich miast. Rynek mieszkań jest coraz bardziej zróżnicowany i posegmentowany. I tak w jednej grupie mamy Warszawę i Trójmiasto, gdzie teoretyczna wyprzedaż lokali z obecnej oferty zajęłaby deweloperom pięć kwartałów. A to oznacza, jak mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie doradczej JLL, równowagę pomiędzy podażą i popytem. Na przeciwległym biegunie są Katowice, gdzie na wyprzedaż lokali potrzeba niespełna cztery lata.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Gdzie ceny nowych mieszkań biją rekordy

Średnia cena mkw. mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie wzrosła w styczniu o 4 proc....

Niższe stopy procentowe podkręciły sprzedaż nowych mieszkań

W 2025 r. na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) do oferty deweloperów ponownie trafiło więcej mieszkań niż sprzedano. Jak podaje JLL, deweloperzy w całym ubiegłym roku znaleźli chętnych na 42,9 tys. mieszkań, to o 4 proc. więcej niż rok wcześniej. Do oferty wprowadzono zaś 51,7 tys. lokali. To o niemal 9 tys. więcej od całorocznego popytu.

W sumie w ciągu dwóch lat oferta mieszkań deweloperskich wzrosła z 40 tys. do niemal 70 tys. Gotowych, ale jeszcze niesprzedanych lokali, jest 14 tys. (20 proc. oferty). To jeden z wyższych wyników odnotowanych w ostatnich kilkunastu latach.

Jak tłumaczy Aleksandra Gawrońska, deweloperzy przygotowywali się do zapowiadanego przez rząd nowego programu dopłat do kredytów, odbudowując ofertę wyczyszczoną przez „Bezpieczny kredyt 2 proc.”

– Część firm wchodziła na rynek z nowymi projektami także na przełomie 2024 i 2025 r., kiedy można było przypuszczać, że żadnego programu wsparcia nie będzie – zauważa Aleksandra Gawrońska. – To oznacza, że w kolejnych kwartałach na części z rynków możemy się spodziewać rosnącej liczby mieszkań, których budowa się zakończyła, a które nadal będą czekać na klientów – dodaje.

Rosnąca pula niesprzedanych, gotowych mieszkań będzie mieć wpływ na średnie ceny ofertowe oraz na wielkość rabatów.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Apartament za 100 mln zł? „To kwestia czasu”

Na rynku luksusu meldują się kolejne...

Pro

W 2025 r., jak mówi Aleksandra Gawrońska, popyt na mieszkania zaczął rosnąć w drugim półroczu, po serii cięć stóp procentowych. – W ciągu dwóch ostatnich kwartałów ubiegłego roku deweloperom udało się sprzedać o 15 proc. więcej mieszkań niż w pierwszym półroczu – podaje ekspertka JLL. – Boomu jednak nie ma, jest odbicie – zaznacza. 

Gawrońska zwraca uwagę na Trójmiasto, które w przeciwieństwie np. do Katowic, ściąga popyt także spoza aglomeracji. Tzw. drugie domy kupują tam także mieszkańcy innych miast. – Swojego potencjału chyba nie wykorzystał Kraków. W odróżnieniu od Trójmiasta nie ma tam tak rozbudowanej oferty apartamentów, która przyciągałaby dodatkowy popyt spoza aglomeracji – wyjaśnia. – Na potencjalnych klientów, kupujących mieszkania na własne potrzeby, negatywnie mogła też wpłynąć sytuacja na lokalnym rynku pracy – zauważa. 

Według ekspertów JLL w Warszawie nadal można się spodziewać rosnącej oferty – ale tylko przy założeniu, że rosła będzie także sprzedaż. – Deweloperzy w stolicy nie mają jednak zapasu niewykorzystanych pozwoleń na budowę, dlatego liczba nowych inwestycji powinna być rozsądna – ocenia Aleksandra Gawrońska. – Na przeciwległym biegunie są Katowice, gdzie mamy nie tylko rekordową ofertę mieszkań (6,3 tys.), ale też potężny zapas niewykorzystanych, ważnych pozwoleń na budowę osiedli. Podobnie jest w Łodzi i Poznaniu. Także w tych miastach teoretycznie nie brakuje inwestycji, które mogłyby szybko wystartować. Na tych rynkach mamy jednak dużą nadwyżkę podaży – zaznacza analityczka.

Jawność cen mieszkań a strategie deweloperów

Zmiany cen mieszkań w IV kwartale 2025 r. analizują eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Jak mówi Jan Dziekoński, ekspert serwisu, wejście w życie ustawy o jawności cen mieszkań we wrześniu 2025 r. wywołało intensywną falę dostosowań cen (repricingu) ofert mieszkań deweloperskich. Ich ogólny bilans: spadek cen niemal na każdym rynku.

Jak pokazują najnowsze analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl, proces ten trwał także w IV kwartale 2025 r., choć zmienił swój charakter w zależności od rynku. W analizie brano pod uwagę zmiany cen wszystkich oferowanych mieszkań oddające faktyczne decyzje o zmianach cenników.

Jak mówi Jan Dziekoński, w części miast, które odnotowały największe przeceny we wrześniu ub.r. (Łódź, Gdańsk, Kraków), IV kwartał 2025 r. był okresem niewielkiego odbicia cen i stagnacji. – Najpewniej skala obniżek cen mieszkań dokonana w III kwartale ubiegłego roku, sięgających na całym rynku średnio 1-3 proc., a w indywidualnych przypadkach od 5 do 25 proc., okazała się tam wystarczająca do stymulacji sprzedaży – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W pozostałych czołowych miastach IV kwartał okazał się jednak kontynuacją rywalizowania cenami, która trwała jeszcze w październiku, a nawet w grudniu – dodaje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ceny nowych mieszkań w górę, ale wciąż można się targować

Styczeń przyniósł wzrost średnich cen lokali deweloperskich. Popyt osłabł. Sprzedaż mieszkań w po...

Z analiz wynika, że najbardziej atrakcyjne mieszkania jeszcze drożeją, podczas gdy te tańsze, mniej atrakcyjne, których długo nie udaje się sprzedać, bywają przeceniane.