Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie trendy widać na rynku nowych mieszkań w Warszawie i innych metropoliach
- Jak struktura oferty mieszkań wpływa na preferencje singli i rodzin
- W których metropoliach odnotowano wzrost liczby luksusowych mieszkań
- Jakie czynniki mogą wpłynąć na zmian popytu na nowe mieszkania
– Wszystkie te metropolie łączy pojawienie się w sprzedaży dużej puli bardzo drogich lokali. To właśnie one, a nie zmiany w cennikach firm deweloperskich, wywindowały średnie ceny metra kwadratowego na rekordowe poziomy – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Czytaj więcej:
Raty kredytu hipotecznego w większości przypadków są wciąż wyższe niż czynsze za wynajmowane mieszkanie. Różnice jednak maleją, a w Poznaniu i Łodz...
Pro
Jakie mieszkanie dla singla, jakie dla rodziny
Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu w stolicy pojawiły się w ofercie mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr wynosiła ok. 24,4 tys. zł. W efekcie odsetek lokali z ceną powyżej 20 tys. zł za mkw. wzrósł z 24 do 28 proc., a średnia cena mkw. wszystkich mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów poszła w górę o 4 proc. do ok. 19,1 tys. zł.
– Na rynek trafiły m.in. mieszkania w wieżowcu Liberty Tower, który może być traktowany jako przykład zmian zachodzących na rynkach mieszkaniowych największych metropolii. Ponad 40 proc. mieszkań w tym warszawskim wieżowcu to kawalerki – komentuje Marek Wielgo.
Jego zdaniem, ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań, to właśnie kawalerki i mieszkania dwupokojowe będą w coraz większym stopniu dominować w ofercie deweloperów. – Kupującymi będą głównie singielki i single oraz bezdzietne pary, którym do życia wystarczy niewielki metraż – wyjaśnia. – Z kolei rodziny z dziećmi, potrzebujące większej przestrzeni, będą skazane na obrzeża miast i lokalizacje podmiejskie. Przykładowo, za równowartość przeciętnego dwupokojowego mieszkania w Warszawie w okolicach stolicy można bez problemu kupić czteropokojowe mieszkanie lub nawet niewielki segment.
Czytaj więcej:
Na rynku luksusu meldują się kolejne apartamentowce. Ceny opiewające na kilkanaście – kilkadziesiąt milionów zł przestają szokować. Gdzie jest gran...
Pro
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że wzrost średnich cen mkw. nowych mieszkań o 1 proc. nie oznaczał powszechnej podwyżki cen ofertowych w Trójmieście (do 17,7 tys. zł), Krakowie (do 16,9 tys. zł) ani w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do 11,4 tys. zł). – Również w tych metropoliach na rynek trafiły stosunkowo drogie – jak na lokalne warunki – mieszkania. Co ciekawe, w Poznaniu i Łodzi było ich na tyle mało, że po raz pierwszy od trzech miesięcy nie przełożyło się to na wzrost średniej ceny metra kwadratowego wszystkich lokali pozostających w ofercie. W styczniu wynosiła ona odpowiednio ok. 13,9 tys. zł w Poznaniu oraz ok. 11,5 tys. zł w Łodzi – podaje.
Na poziomie z grudnia utrzymała się także – czwarty miesiąc z rzędu – średnia cena metra mieszkań oferowanych przez deweloperów we Wrocławiu (15,2 tys. zł).
Mieszkania droższe niż rok temu
W ujęciu rocznym we wszystkich metropoliach średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań była w styczniu wyższa: o 1 proc. w Łodzi, o 2 proc. w Krakowie i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, o 3 proc. we Wrocławiu, o 4 proc. w Poznaniu, o 8 proc. w Warszawie i o 11 proc. w Trójmieście.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że w ofercie trójmiejskich deweloperów udział mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 24 do 33 proc. – To pokazuje, że w Trójmieście średnią cenę metra w coraz większym stopniu zawyżają bardzo drogie mieszkania, położone w najlepszych lokalizacjach – zauważa.
Ekspert podkreśla, że w Warszawie i Trójmieście pogorszyła się dostępność lokali w bardziej przystępnych cenach, czyli w przedziale 12–15 tys. zł za mkw.
Według Big Data RynekPierwotny.pl w Warszawie oferta takich mieszkań skurczyła się w styczniu o 4 proc., a w Trójmieście – o 2 proc. – Osoby, dla których liczy się każda złotówka, nie powinny więc zbyt długo zwlekać z decyzją o zakupie – uważa analityk.
Inaczej było w Krakowie, gdzie oferta mieszkań po cenach 12–15 tys. zł za metr wzrosła o ponad 3 proc. – Jednocześnie niemal całkowicie zniknęły tam lokale z ceną do 10 tys. zł za metr. W Trójmieście i Warszawie osoby o mniejszych oczekiwaniach co do lokalizacji wciąż mogą znaleźć w ofercie deweloperów mieszkania w takiej cenie – zauważa Marek Wielgo.
Jak dodaje, w tych trzech metropoliach, a także we Wrocławiu, deweloperzy nie zwalniają tempa. W styczniu liczba mieszkań wprowadzonych do oferty była wyraźnie większa od średniej miesięcznej z IV kw. 2025 r.– Przykładowo w stolicy w sprzedaży pojawiło się przeszło 1,8 tys. nowych lokali, podczas gdy w końcówce ubiegłego roku było ich średnio ok. 1,2 tys. miesięcznie. Wyraźne hamowanie aktywności inwestycyjnej deweloperów widoczne jest natomiast w Łodzi. Tamtejsze firmy przeszarżowały w ubiegłym roku z podażą i obecnie muszą ostro konkurować między sobą, co skutkuje wojną cenową – zaznacza Marek Wielgo.
Czytaj więcej
Sprzedający używane mieszkania wracają na rynek, ale na chętnych muszą jeszcze poczekać – wynika z analiz portalu GetHome.pl.
Ostra konkurencja na rynku mieszkań
Zdaniem analityka deweloperzy mają powody do umiarkowanego optymizmu. – Zaczynają być widoczne efekty ubiegłorocznych obniżek stóp procentowych – mówi Marek Wielgo.
Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu deweloperzy działający w siedmiu największych metropoliach znaleźli chętnych na ok. 5 tys. mieszkań, czyli o jedną piątą więcej niż średnio miesięcznie w IV kw. 2025 r.
Marek Wielgo zaznacza jednak, że do styczniowej sprzedaży mogła zostać doliczona część mieszkań sprzedanych w grudniu. – Niektórzy deweloperzy zaktualizowali swoje bazy danych z niewielkim opóźnieniem – wyjaśnia. – Nie zmienia to faktu, że liczba zawartych w styczniu umów deweloperskich była wyraźnie wyższa od średniej miesięcznej z całego 2025 r., która wynosiła ok. 4,1 tys.
Czytaj więcej
Styczeń przyniósł wzrost średnich cen lokali deweloperskich. Popyt osłabł. Sprzedaż mieszkań w porównaniu z grudniem spadła o 10 proc. – wynika z b...
Z kolei potencjalnych nabywców nowych mieszkań w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu może ucieszyć informacja, że w styczniu deweloperzy dostarczyli na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali. W efekcie w Warszawie oferta firm deweloperskich wzrosła o 4 proc. (do 18,1 tys. lokali), o tyle samo w Trójmieście (do 9 tys.), o 3 proc. w Krakowie (do 11,9 tys.) i o 1 proc. we Wrocławiu (do 10,3 tys.). W Łodzi i Poznaniu oferta skurczyła się o 1 proc., do 11,8 tys. i 8,1 tys. mieszkań, odpowiednio. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii liczba lokali w ofercie utrzymała się na poziomie z grudnia i wyniosła 11,1 tys.
– Ostra konkurencja na rynku nie skończy się szybko. Choć kolejne obniżki stóp procentowych prawdopodobnie ożywią popyt, będzie on jednocześnie hamowany przez wolniejszy wzrost wynagrodzeń i niepewność na rynku pracy – podsumowuje Marek Wielgo.
