Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak zmieniały się ceny mieszkań w poszczególnych miastach w Polsce
- Jaki wpływ na rynek nieruchomości miały zmiany w strukturze nowej oferty
- Które miasta zanotowały największe wzrosty i spadki cen mieszkań
- Jakie strategie stosują deweloperzy na konkurencyjnym rynku mieszkaniowym
Średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w styczniu 2026 r. wzrosła na wszystkich dziesięciu analizowanych przez serwis Tabelaofert.pl rynkach – średnio do 14,2 tys. zł za mkw., licząc miesiąc do miesiąca. – Nie był to scenariusz całkowicie nieoczekiwany. Już grudniowy odczyt naszego indeksu nastrojów deweloperów sygnalizował rosnącą skłonność firm deweloperskich do podnoszenia cen – wskazują analitycy portalu.
Wzrostowi średnich cen nie towarzyszył wzrost popytu. W styczniu sprzedaż mieszkań była mniejsza niż w grudniu średnio o 10 proc.
Tak zmieniały się ceny mieszkań
Największy wzrost średniej ceny nowych mieszkań w ujęciu miesięcznym (grudzień 2025/styczeń 2026 r.) – aż o 3,9 proc. – odnotowano w Trójmieście – to efekt zarówno częstych podwyżek w cennikach, jak i nowej oferty. Aż 80 proc. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na trójmiejskim rynku było wycenianych powyżej dotychczasowej średniej ceny – wyjaśniają autorzy barometru cen.
Wśród miast z wyraźnym wzrostem średniej ceny (1,35 proc.) znalazła się Bydgoszcz. – Deweloperzy bardzo rzadko obniżali tam ceny – korekty w dół objęły w styczniu jedynie 0,2 proc. mieszkań – wskazują analitycy portalu. Ale jest i dobra wiadomość dla kupujących mieszkania. Obniżki cen były głębokie: średnio to aż 9,3 proc.
W Szczecinie średnia cena nowych mieszkań w styczniu 2026 r. w porównaniu z grudniem 2025 r. wzrosła o 1,1 proc., mimo że popyt wyraźnie osłabł. W styczniu deweloperzy sprzedali w Szczecinie o ok. 50 proc. mniej mieszkań niż w grudniu.
– Wzrost średniej ceny nie był jednak efektem rosnących cen ofertowych, lecz zmian w strukturze sprzedaży. W styczniu sprzedawały się głównie lokale tańsze od średniej, co zmniejszyło ich udział w ofercie i statystycznie podniosło jej przeciętną cenę. Patrząc wyłącznie na średnią cenę mkw. można odnieść wrażenie, że rynek sprzyja sprzedającym, jednak dane sprzedażowe pokazują sytuację odwrotną – styczeń był dla szczecińskich deweloperów wyjątkowo słaby – mówią analitycy.
Czytaj więcej
55 proc. - tylu Polaków spodziewa się wzrostu cen mieszkań w tym roku. Tego, że własne M potanieje - już tylko 14 proc. - wynika z badania Kantar n...
Wzrost średniej ceny lokali deweloperskich – o 1 proc. – odnotowano także w aglomeracji śląskiej. Tu także, jak wskazują autorzy barometru, kluczową rolę odegrała nowa podaż – niemal 90 proc. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było wycenianych powyżej dotychczasowej średniej.
Najmniejsze, symboliczne zmiany cen odnotowano we Wrocławiu (0,01 proc.) i w Łodzi (0,03 proc.).
Jak tłumaczą analitycy, tak duże zróżnicowanie zmian cen w miastach jest w dużej mierze efektem struktury nowej oferty wprowadzanej na rynek, a nie wyłącznie bieżącej sytuacji popytowo-sprzedażowej.
W sumie w styczniu deweloperzy podnieśli ceny 10,1 proc. oferowanych mieszkań, podczas gdy obniżki objęły 6,7 proc. lokali.
W ujęciu rocznym (styczeń 2025 – styczeń 2026) ceny mieszkań w Polsce są wyższe średnio o 1,9 proc. – Za tym umiarkowanym wynikiem kryją się jednak bardzo duże różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami – zaznaczają analitycy.
Największy wzrost średniej ceny mkw. nowych lokali licząc rok do roku, odnotowano w Trójmieście – o 11,3 proc. W Poznaniu ceny poszły w górę o 4,9 proc., w Bydgoszczy o 4,5 proc., a w aglomeracji śląskiej o 2,7 proc.
Także w innych miastach ceny rosły, ale już poniżej poziomu inflacji. W Łodzi o 2 proc., w Szczecinie o 1,9 proc., w Lublinie o 0,9 proc., w Warszawie o 0,4 proc. Spadki średniej ceny mkw. lokali na rynku pierwotnym w ujęciu rocznym odnotowano we Wrocławiu (minus 4 proc.) i w Krakowie (o 1,4 proc.).
Gdzie szukać tańszych mieszkań
– Z perspektywy kupujących ważna jest nie tylko liczba podwyżek, ale też ich skala. Choć w styczniu więcej mieszkań drożało niż taniało, to obniżki – jeśli już się pojawiały – były wyraźnie większe. Średnio ceny spadały o niemal 5 proc., podczas gdy podwyżki wynosiły przeciętnie ok. 3 proc. – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl. – Oznacza to, że osoby szukające mieszkania nadal mogą liczyć na negocjacje cen, zwłaszcza tych lokali, które dłużej pozostają w ofercie – zaznacza. Jak dodaje, rabaty sięgają czasem nawet 10 proc.
Czytaj więcej:
Ponad 16,3 tys. mieszkań na ukończonych osiedlach czekało na klientów pod koniec ub.r. na największych rynkach. W niektórych miastach wyprzedaż cał...
Pro
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich, zauważa, że osoby liczące na atrakcyjne zakupy powinny przeanalizować inwestycje, które są dopiero wprowadzane na rynek.
– Dziś, kiedy 20 proc. oferty to mieszkania gotowe, deweloper zaczynając sprzedaż lokali na nowych osiedlach, musi zaoferować atrakcyjne ceny – tłumaczy dyrektor Tworska. – Nie może czekać, bo bank wymaga określonej liczby sprzedanych mieszkań, aby uruchomić finansowanie budowy. Dlatego deweloperzy oferują często specjalne warunki przy starcie budowy. Wybór mieszkań jest wtedy duży, a oferta atrakcyjna – dodaje.
– Rynek mieszkań jest wciąż w fazie stabilizacji. W skali kraju ceny rosną wolniej niż inflacja i znacznie wolniej niż wynagrodzenia, a zdolność kredytowa stopniowo się poprawia. Na zmiany średniej ceny metra kwadratowego coraz większy wpływ ma jednak struktura oferty i nowa podaż, a nie same korekty w cennikach – podsumowuje Robert Chojnacki. – Dlatego analizując średnie ceny metra warto pamiętać, że ich spadek nie zawsze oznacza tańsze mieszkania, a wzrost często wynika z pojawienia się nowej oferty w lepszych lokalizacjach, o wyższym standardzie. Oczywiście, średnich cen nie można ignorować – wyższa średnia oznacza, że przeciętnie za mieszkanie trzeba zapłacić więcej, a niższa, że mniej – dodaje.
Czytaj więcej
Ceny mieszkań już nie rosną w dwucyfrowym tempie. Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup lokalu, sytuacja jest komfortowa.
