Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że rynek mieszkań zaczyna się coraz mocniej różnicować. – Jeśli chodzi o ceny, to nie ma jednego scenariusza – mówią analitycy serwisu podsumowujący IV kwartał 2025 r. na rynku wtórnym.

Na rynek wracają rodziny

W IV kwartale 2025 r. średnia cena ofertowa kawalerek z drugiej ręki spadła w ciągu kwartału w ośmiu miastach wojewódzkich: w Warszawie, we Wrocławiu, w Łodzi, Lublinie, Białymstoku, Katowicach, Kielcach i Rzeszowie.

Jak mówi Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl, obniżki wynosiły najczęściej 1-3 proc. kwartał do kwartału, co w zależności od miasta przekładało się na 100–400 zł mniej za metr kwadratowy. Większy kwartalny spadek ceny zanotował tylko Lublin (niespełna 7 proc.). 

– W Krakowie, Bydgoszczy, Poznaniu i Olsztynie ceny ofertowe kawalerek ustabilizowały się, bo tak można interpretować wahania w górę lub w dół wynoszące mniej niż 1 proc. kwartał do kwartału – mówi Bieńkowski. Przeciętne ceny jednopokojowych mieszkań wzrosły w ciągu kwartału w Gdańsku, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Wzrosty wynosiły od 1 do 4 proc., co oznacza, że sprzedający chcieli więcej za każdy metr 250–400 zł.

– Spośród wszystkich miast wojewódzkich, jeszcze w siedmiu średnia cena ofertowa za kawalerkę wynosi mniej niż 10 tys. zł/mkw. To Bydgoszcz, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Kielce, Łódź, Olsztyn i Zielona Góra. – Ale Katowice i Olsztyn od pewnego czasu ocierają się o tę granicę – zaznacza Rafał Bieńkowski.

Ekspert tłumaczy spadki średnich cen kawalerek w IV kwartale 2025 r. – Możemy mówić o pewnej kontynuacji, ponieważ w III kwartale ub.r. takich miast było sześć. Na pierwszy rzut oka może to dziwić, bo dostępność kredytów wzrosła. W teorii, tańszy kredyt powinien zwiększyć popyt, a co za tym idzie, sprzedający nie powinni być tacy skłonni schodzić z ceny – mówi Rafał Bieńkowski. – Pamiętajmy jednak, że obniżki stóp procentowych nie dla wszystkich oznaczają poprawę dostępności kredytów.

Foto: mat.prasowe

Bieńkowski zauważa, że na rynek wróciły głównie rodziny i pary, ale też single wymieniający posiadane już mieszkanie na większe. Innymi słowy, tańszy kredyt najbardziej pomógł segmentowi mieszkań rodzinnych. – Tymczasem kawalerki, jako pierwsze mieszkania, najczęściej kupują młodzi single. Takie osoby są najbardziej zależne od kredytów. A te nawet pomimo obniżek stóp procentowych pozostają wciąż poza zasięgiem wielu młodych ludzi – dodaje Bieńkowski.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Ponad połowa uważa, że będzie drożej. Polacy o cenach nieruchomości w 2026 r.

55 proc. - tylu Polaków spodziewa się wzrostu cen mieszkań w tym roku. Tego, że własne M potaniej...

Segment kawalerek pompowany przez inwestorów

Ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl zwraca też uwagę, że w ostatnich latach segment kawalerek był też mocno „napompowany” inwestycyjnie.

– Kawalerki długo były traktowane jak najprostszy produkt na wynajem. Kiedy jednak rentowność najmu przestała wyglądać tak atrakcyjnie (wyższe koszty, większa ostrożność najemców), generowany przez inwestorów popyt spadł. Także to mogło sprawić, że kawalerki zaczęły łapać zadyszkę – obrazuje Rafał Bieńkowski.

Z danych Nieruchomosci-online.pl wynika, że osoby szukające mieszkań na rynku wtórnym najczęściej rozglądały się za lokalami dwupokojowymi – w IV kwartale tacy klienci stanowili 55 proc. poszukujących. 22 proc. użytkowników portalu szukało mieszkań trzypokojowych, a 20 proc. – kawalerek.

Rafał Bieńkowski podkreśla, że najpopularniejsze mieszkania cały czas trzymają wysoką cenę.

Foto: mat.prasowe

W przypadku kawalerek średnia cena ofertowa spadła w ośmiu miastach wojewódzkich, podczas gdy mieszkania dwupokojowe staniały w trzech stolicach regionalnych: nieznacznie w Zielonej Górze i Rzeszowie (1 proc. kwartał do kwartału, czyli ok. 150 zł za mkw.) i mocniej w Kielcach (5 proc., o ok. 500 zł za mkw.).

– W pozostałych miastach było nieco drożej lub tak samo jak w III kwartale 2025 r. – mówi Rafał Bieńkowski. – Wzrost średniej ceny ofertowej za dwa pokoje odnotowaliśmy w ośmiu regionalnych stolicach, chociaż skala zmian różniła się w zależności od regionu. We Wrocławiu, Szczecinie i Gorzowie Wlkp. było to tylko 1 proc. kw./kw. (średnio od 80 do 130 zł więcej za metr), a w Gdańsku, Bydgoszczy, Opolu, Olsztynie i Toruniu – o 3–5 proc. (od 330 do ponad 600 zł za metr więcej). W pozostałych siedmiu miastach było stabilnie – kwartalne wahania cen wyniosły mniej niż 1 proc.

Podobnie jest na rynku mieszkań trzypokojowych. Spadki średnich cen ofertowych takich lokali odnotowały także tylko trzy miasta (Łódź, Lublin, Toruń). Siedem miast wojewódzkich utrzymało ceny z III kwartału (Wrocław, Kraków, Gorzów Wlkp., Katowice, Kielce, Rzeszów, Szczecin), a osiem zanotowało podwyżkę. Rafał Bieńkowski zaznacza jednak, że w większości miast wzrost wyniósł 1–2 proc. (od 120 do 330 zł za metr), jedynie w Bydgoszczy było to 6 proc. (ok. 500 zł za metr).

Foto: mat.prasowe

– Generalnie ceny mieszkań trzypokojowych w IV kwartale 2025 r. wahały się w najmniejszym stopniu. W aż 16 z 18 miast średnia cena ofertowa zmieniła się maksymalnie do ok. 2 proc. – zauważa Bieńkowski.

Podobnie jak w kilku ostatnich kwartałach podwyżki cen raczej sporadycznie pojawiały się w największych miastach. – Biorąc pod uwagę wszystkie analizowane wielkości mieszkań (jedno-, dwu- i trzypokojowe) w miastach TOP 5 (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań), widzimy, że były tylko trzy przypadki symbolicznych wzrostów średniej ceny ofertowej na poziomie 1 proc. kwartał do kwartału. Dotyczyło to Warszawy (mieszkania trzypokojowe), Wrocławia (dwupokojowe) i Poznania (trzypokojowe).

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Rynek zalany gotowymi mieszkaniami. Będą wielkie przeceny?

Ponad 16,3 tys. mieszkań na ukończony...

Pro

– Z trendu obserwowanego w największych miastach wciąż wyłamuje się Gdańsk. Tam w IV kwartale ub.r. kawalerki podrożały średnio o prawie 2 proc. (do niemal 17 tys. zł/mkw.), mieszkania dwupokojowe o ponad 4 proc. (do 16,1 tys. zł/mkw.), a trzypokojowe o ponad 2 proc. (do 15 tys. zł/mkw.). Tym samym Gdańsk dogania Kraków, czyli drugie pod względem wysokości cen miasto w Polsce.

– Gdańsk pozostaje liderem wzrostów, ponieważ tamtejszy rynek ma nieco inną specyfikę niż reszta dużych miast. Oprócz mieszkańców kupujących nieruchomości ze względu na pracę czy rodzinę, jest tu też duża grupa nabywców z innych regionów, którzy chcą mieć drugi adres nad morzem – na weekendy, na przyszłą emeryturę albo najem sezonowy – tłumaczy Rafał Bieńkowski. – To dodatkowe źródło popytu potrafi podbijać ceny nawet wtedy, gdy w innych miastach aktywność kupujących wyhamowuje. W Gdańsku wielu kupujących jest gotowych dopłacić za styl życia i prestiż, a sprzedający rzadziej czują presję, by schodzić z ceny.

W IV kwartale 2025 r. zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego było nieznacznie mniejsze niż w III kwartale – liczba kontaktów nawiązanych przez poszukujących z ogłoszeniodawcami była mniejsza o 4 proc.

Rafał Bieńkowski zauważa, że ostatnie miesiące ub.r. nie przyniosły wzrostu zainteresowania ogłoszeniami mieszkań, ponieważ część kupujących dalej wstrzymywała takie „hamulce” jak wciąż wysokie ceny, wysokie oprocentowanie kredytów (nawet mimo obniżek stóp), wyhamowywanie wzrostu płac i niepokoje związane z wojną w Ukrainie. – Znaczenie miał też kalendarz. W końcówce roku aktywność kupujących często spada, a grudzień należy pod tym względem do jednych ze słabszych miesięcy w roku – mówi.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wzrosty cen mieszkań wyhamowały. Na rynku jest mniej inwestorów

Choć średnie nominalne ceny mieszkań w większości dużych miast są wyższe niż przed rokiem, to w u...