Ceny mieszkań są stabilne, rosną, spadają – z różnych źródeł płyną sprzeczne informacje. Co pokazują wasze dane po trzech kwartałach?

Jeżeli popatrzymy na dane z dużych miast i miast regionalnych, to nie będzie jednej odpowiedzi podsumowującej cały rynek. Można jednak zaobserwować pewne prawidłowości.

W metropoliach widzimy najmocniejsze wyhamowanie cen w segmencie mieszkań małych, do 35 mkw. Ten segment rynku został w poprzednich okresach przegrzany, dlatego tu widać największe korekty cen. W przypadku mieszkań średnich, czyli 35-60 mkw. również mamy spadki kwartał do kwartału, a jeśli chodzi o mieszkania największe, korekty są najmniejsze i najmniej jest miast, gdzie widzimy spadki. Co to oznacza? Po pierwsze, że dotychczasowa podaż była w dużym stopniu zasilona mieszkaniami najmniejszymi i średnimi – i tam konkurencja wśród sprzedających na rynku pierwotnym i wtórnym – była po prostu największa, w związku z czym sprzedający musieli bardziej schodzić z cen, żeby podaż spotkała się z akceptacją popytu.

Segment mieszkań większych rządzi się troszkę innymi zasadami: to tzw. segment move up. To np. rodziny z dziećmi, które muszą kupić większe mieszkanie. Inaczej niż młode pary czy single – te osoby mogą dłużej pozostać na rynku najmu i poczekać na lepsze warunki, by kupić.

Z dużych miast wyróżnia się Gdańsk, ceny rosły w każdym segmencie, i rok do roku, i kwartał do kwartału. Na drugim biegunie są Kraków i Warszawa, gdzie – moim zdaniem – deweloperzy najbardziej przesadzili z podwyżkami cen w czasie „Bezpiecznego kredytu”, dlatego teraz musieli mocniej schodzić z cen.

Średnie ceny małych mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w największych miastach. Rentier.io

Foto: mat. prasowe

Co działo się w mniejszych miastach?

Miasta regionalne najlepiej obrazują, że rynek nieruchomości w Polsce to nie jest jedna całość, tylko zbiór poszczególnych lokalizacji. Szczerze mówiąc, trudno wskazać jakiś określony trend, jeśli chodzi o dynamikę zmian w poszczególnych miastach, bo różnice są bardzo duże i zależą od specyfiki danego rynku. Można powiedzieć, że segment mniejszych lokali był podatniejszy na istotne wahania. W przypadku średnich mieszkań praktycznie wszędzie widzieliśmy spadki – inaczej niż w aglomeracjach. W przypadku dużych lokali zbieżność z aglomeracjami jest większa, ten segment raczej trzyma wartość. Tu również widzimy, że w poprzednich okresach rynki były przesycone najmniejszymi mieszkaniami, kawalerkami, stąd większe spadki.

Gdybyśmy szukali miasta, które i kwartał do kwartału, i rok do roku, najbardziej się obroniło, to wyróżnia się Rzeszów, gdzie rynek mieszkaniowy jest dość mocny, choć to miasto przy granicy z Ukrainą, więc wydawałoby się, że mogłoby być zupełnie odwrotnie.

Średnie ceny małych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w miastach regionalnych. Rentier.io

Foto: mat. prasowe

Za nami czwarte cięcie stóp procentowych, płace rosną, popyt na kredyty też – popyt odżywa. Deweloperzy, którzy wcześniej mocno rozbudowali ofertę do rekordowego poziomu, wyhamowali z nowymi inwestycjami. Kończy się zakupowe okienko? Co dalej będzie z cenami mieszkań?

Te wszystkie czynniki, wyhamowanie podaży i bardzo sprzyjające warunki makroekonomiczne, w mojej ocenie sprawiają, że należy się szykować jednak najpierw do przerzedzenia oferty. Potencjalni nabywcy, którzy wstrzymywali się z zakupem, ruszą więc na poszukiwania, a mogą oni teraz – ze względu na dużo korzystniejsze warunki kredytowe, dużo wyższą zdolność kredytową – pozwolić sobie na mieszkanie może nawet w lepszych lokalizacjach, być może większe, w lepszym standardzie.

Oferta będzie się zmniejszać, a jeśli deweloperzy nie będą jej uzupełniać w adekwatnym stopniu, to wtedy niewykluczone są wzrosty cen. Trzeba powiedzieć, że historycznie rynek reagował na zmiany stóp procentowych z opóźnieniem mniej więcej jednego, dwóch kwartałów. Zatem nie spodziewałbym się już w IV kwartale jakichś bardzo istotnych zmian, ale myślę, że na początku przyszłego r. bardziej już można obstawiać wzrosty cen niż spadki czy kontynuację stabilizacji.

Mediana czynszów najmu za małe mieszkanie w aglomeracjach. Materiały Rentier.io

Foto: mat. prasowe

Jaka jest sytuacja na rynku najmu, jak kształtują się czynsze?

W dużych miastach sytuacja jest odwrotna niż na rynku sprzedaży mieszkań. Nie bazujemy na stawkach za mkw., a na medianach czynszów. To jest czytelniejsze. W przypadku najmniejszych lokali, 30 mkw., widzimy w III kwartale zdecydowanie największy popyt i największe wzrosty kwartał do kwartału. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę, że to dość specyficzny kwartał, kiedy studenci wracają do miast po wakacjach i popyt jest największy. Porównując bardziej obiektywnie, rok do roku, też widać, że dynamika była dość wysoka. Był duży popyt, co pozwoliło na podwyżki czynszów. W segmencie mieszkań średnich, 50 mkw., też były wzrosty, ale nieco mniejsze niż w przypadku najmniejszych lokali. Na średnie mieszkania jest zdecydowanie wysoki popyt i właściciele mogli sobie pozwolić przeciętnie na przynajmniej wyrównanie cen do inflacji. W przypadku największych lokali widzimy spadki, szczególnie kwartał do kwartału. Popyt był najmniejszy i właściciele musieli najbardziej schodzić z cen, żeby ich lokale nie stały puste.

I znów – w mniejszych miastach tendencje były bardziej zróżnicowane.

Mediana czynszów najmu za małe mieszkanie w miastach regionalnych. Materiały Rentier.io

Foto: mat. prasowe

Pytanie zawsze na czasie: czy w tej chwili opłaca się bardziej zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie, czy jednak korzystniejszą opcją jest najem?

Gdybyśmy popatrzyli stricte nominalnie na wysokość czynszu dla wybranego segmentu mieszkań i porównali to do nominalnej wysokości raty przy przeciętnym kredycie, to sama rata nadal we wszystkich analizowanych lokalizacjach będzie wyższa od przeciętnego czynszu. W racie mamy jednak także część kapitałową, więc de facto spłacamy część mieszkania, więc porównywanie tego 1:1 do czynszu nie jest najwłaściwsze.

Można jeszcze porównać wysokość oprocentowania przeciętnego kredytu – po obniżkach stóp i zakładając, że marże banków by się nie zmieniły – powinniśmy zejść do 6,19 proc. w skali roku. Przeciętna rentowność liczona w bardzo uproszczony sposób, jako 12-miesięczny czynsz dzielony przez cenę mieszkania, tu pojawią się już lokalizacje, gdzie korzystniej wygląda oprocentowanie kredytu w porównaniu do zwrotu z czynszu. To np. Sosnowiec, Radom czy Szczecin. Jeżeli patrzeć bardzo ekonomicznie, ile wydamy na odsetki, a ile na czynsz, to pojawiają się pierwsze lokalizacje, gdzie relacja zaczyna być korzystniejsza na rzecz zakupu mieszkania. Z kontynuacją obniżek stóp będzie coraz więcej takich miast.