Branża deweloperska: prawo musi być stabilne i przewidywalne

Nagłe zmiany legislacyjne zmuszają inwestora do planowania inwestycji od zera. Koszty szybują.

Publikacja: 29.09.2023 12:28

Branża deweloperska: prawo musi być stabilne i przewidywalne

Foto: Adobe Stock

Czy nowela warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która miałaby wejść w życie już 1 stycznia, uderzy w inwestycje deweloperskie? Nowelizacja zakłada m.in., że minimalna odległość wielorodzinnego ponad czterokondygnacyjnego budynku od granicy działki ma wynosić co najmniej 5 metrów. Balkony na jednej płycie muszą być oddzielone grubą przegrodą. Deweloperzy będą urządzać place zabaw nawet przy pojedynczych budynkach.

Artur Bartołd, wiceprezes Doraco Investment:

Wprowadzane zmiany z pewnością uderzą w inwestycje z sektora popularnego. Na segment premium, w którym działa nasza firma, nie wpłyną, bo większość wprowadzanych wymagań jest na tym rynku standardem.

Wedle mojej oceny zmiany nie powstrzymają budów osiedli, ale znacznie podniosą koszty ich wytworzenia, co przełoży się na jeszcze wyższe ceny mieszkań. Mając na uwadze rosnące ceny gruntów i kosztów budowy, deweloperzy nie znajdą miejsca w budżetach, by wziąć te koszty na siebie. Warto zwrócić uwagę na inwestycje będące pod nadzorem konserwatora zabytków, gdzie proces akceptacji projektu jest długotrwały, a zmiany będą wymagać rozpoczęcia tego procesu od początku.

Deweloperzy potrzebują więcej czasu na dostosowanie inwestycji do nowych regulacji. Planowanie inwestycji i proces pozyskania pozwolenia na budowę jest bardzo długi. Nagłe zmiany legislacyjne zmuszają inwestora do rozpoczęcia tego procesu od zera.

Mariusz Poławski, wiceprezes spółki Develia:

Z punktu widzenia naszej branży problematyczne są przepisy przejściowe zawarte w przedmiotowej nowelizacji, wymuszające złożenie do końca bieżącego roku kompletu wniosków o pozwolenia na budowę pod „rygorem” załapania się na nowe przepisy. Trzeba pamiętać, że od momentu podjęcia decyzji o zakupie gruntu do uzyskania pozwolenia na budowę mija nierzadko kilka lat.

Dlatego też planowana nowelizacja warunków technicznych niewątpliwie może uderzyć w niektóre inwestycje deweloperskie, wymuszając radykalną zmianę ich kształtu, co wpłynie bezpośrednio na rentowność tych projektów, a w skrajnych przypadkach wręcz uniemożliwi ich realizację. Pomijam już konieczność poniesienia kosztów przeprojektowania danej inwestycji oraz czas potrzebny na dokonanie nowych uzgodnień takiego projektu.

W przypadku grupy Develia ryzyka nie ma, aczkolwiek łatwo mi sobie wyobrazić sytuacje, w których po wejściu w życie nowych regulacji jakieś inwestycje będą musiały zostać wstrzymane. Ich koszty budowy będą przewyższać zyski z realizacji projektu w kształcie wymuszonym przez nowe przepisy. W niektórych przypadkach grunt w ogóle nie będzie nadawał się do zabudowy.

Ze względu na długość okresu przygotowania inwestycji, który może trwać nawet kilka lat oraz inne ryzyko związane z prowadzeniem działalności deweloperskiej (wzrosty kosztów budowy, ryzyka administracyjno-budowlane, sytuacja na rynkach finansowych) zawsze podkreślamy, że im bardziej przewidywalny i stabilny system prawny, tym lepiej dla branży. Zyskują na tym oczywiście także klienci, którym możemy zaproponować odpowiednio wyższą podaż.

Czytaj więcej

Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci

Tomasz Łapiński, prezes i dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia Polska:

Proces przygotowywania projektu na rynku nieruchomości trwa latami. Dlatego też każda zmiana w obrębie warunków formalnoprawnych, jakie należy wziąć pod uwagę, planując nowe inwestycje deweloperskie, może w mniejszym lub większym stopniu zaburzyć działalność deweloperów, a w wyjątkowych przypadkach doprowadzić nawet do paraliżu na rynku.

Żeby zminimalizować to ryzyko, standardem w kształtowaniu prawa budowlanego powinien być odpowiednio długi okres vacatio legis, pozwalający firmom deweloperskim na dostosowanie się do nowych regulacji bez szkody dla codziennej działalności i końcowego klienta. Warto bowiem pamiętać, że wszelkie utrudnienia w pracy deweloperów wpływają na dysproporcje popytu i podaży, która napędza wzrost cen.

Nowelizacja warunków technicznych, która ma wejść w życie 1 stycznia 2024 r., wprowadza daleko idące zmiany dotyczące m.in. odległości budynków od granicy działki. To kwestie absolutnie kluczowe, decydujące o kształcie całej inwestycji. W z związku z tym wiele firm będzie musiało modyfikować projekty, które ma w przygotowaniu. W efekcie część z nich nie zostanie wybudowanych, a jeśli powstanie, to z dużym opóźnieniem.

W niektórych przypadkach może się nawet okazać, że zabudowa danej działki po zmianach będzie w ogóle niemożliwa.

Polski Związek Firm Deweloperskich słusznie więc apeluje, żeby termin wejścia w życie nowych przepisów wydłużyć przynajmniej do 1 kwietnia 2024 r. Co do zasady, zmiany o tak dużym znaczeniu dla rynku powinny być wprowadzane w sposób mniej dynamiczny, tak, żeby nie zaburzać pracy sektora, który po uwzględnieniu powiązań z innymi branżami generuje według szacunków nawet 15 proc. PKB i zatrudnia miliony osób.

Czytaj więcej

Adam Roguski: Patodeweloperka. Kto ponosi większą winę: deweloperzy czy państwo?

Czy nowela warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która miałaby wejść w życie już 1 stycznia, uderzy w inwestycje deweloperskie? Nowelizacja zakłada m.in., że minimalna odległość wielorodzinnego ponad czterokondygnacyjnego budynku od granicy działki ma wynosić co najmniej 5 metrów. Balkony na jednej płycie muszą być oddzielone grubą przegrodą. Deweloperzy będą urządzać place zabaw nawet przy pojedynczych budynkach.

Artur Bartołd, wiceprezes Doraco Investment:

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Rynek nieruchomości
Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci
Nieruchomości
Za mieszkania płacimy coraz więcej
Nieruchomości
Deweloperzy apelują do ministra o więcej czasu na planowanie osiedli
Nieruchomości
Dalsze nakręcanie popytu i cen
Nieruchomości
Popyt uwolniony, ceny mieszkań wystrzeliły. Są rekordy