Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci

Od stycznia deweloperzy mieliby budować osiedla po nowemu, zwiększając m.in. odległość bloków od granicy działki. Część inwestycji trzeba będzie przeprojektować, co podniesie ceny mieszkań.

Publikacja: 29.09.2023 03:00

Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci

Foto: Bloomberg

„Stop patodeweloperce” – pod takim hasłem rząd wprowadza nowe zasady budowania osiedli. Koniec z gęsto usianymi blokami, koniec z betonozą.

1 stycznia 2024 r. ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Największa zmiana to rozrzedzenie osiedli – minimalna odległość wielorodzinnego ponad czterokondygnacyjnego budynku od granicy działki ma wynosić co najmniej 5 metrów. Balkony na jednej płycie muszą być oddzielone grubą przegrodą. Deweloperzy będą urządzać place zabaw nawet przy pojedynczych budynkach.

Regulacje notyfikowała Komisja Europejska. Akt czeka na podpis ministra rozwoju i technologii. Branża wszystkim zmianom mówi „tak”. Zapewnia, że chce budować przyjazne osiedla, bez łatki „pato”. Problem jednak w trybie wdrażania nowych przepisów.

Ceny szybują

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) alarmuje, że brak dostatecznego czasu na przygotowanie się do nowych przepisów utrudni budowę setek osiedli, na których ma powstać kilkadziesiąt tysięcy lokali. PZFD apeluje do ministra rozwoju i technologii o wydłużenie okresu vacatio legis projektu rozporządzenia, tak by regulacje zaczęły obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r.

Czytaj więcej

Adam Roguski: Patodeweloperka. Kto ponosi większą winę: deweloperzy czy państwo?

Nowela obejmie bowiem także grunty, które deweloperzy mają już w swoich portfelach, a które kupowali pod rządami wygasających przepisów. Ratunek, by budować po staremu, to złożenie wniosku o pozwolenie na budowę do końca roku. A to nie takie proste. Jak tłumaczy Przemysław Dziąg, szef działu prawnego PZFD, samo opracowanie koncepcji architektoniczno-budowlanej osiedla trwa nierzadko sześć–dziewięć miesięcy. – Deweloperzy, którzy mają grunty w bankach ziemi, nie zdążą więc wystartować z nową inwestycją do stycznia, tak by prowadzić ją na starych warunkach – mówi. Jeśli więc nowelizacja wejdzie w życie 1 stycznia, część inwestycji może się stać nieopłacalna. Przemysław Dziąg podkreśla, że część projektów osiedli, które mają stanąć na posiadanych przez firmy działkach, już powstaje. – Przeprojektowanie i dostosowanie do nowych wymogów może oznaczać konieczność zmniejszenia liczby budowanych mieszkań względem pierwotnych założeń – zaznacza. – W skrajnych przypadkach strata może wynosić nawet kilkanaście proc. – szacuje. – Rozrzedzenie zabudowy, np. na wąskiej, niedużej działce, czy konieczność budowy sparametryzowanego placu zabaw nawet przy jednym budynku oznacza, że część inwestycji może stracić ekonomiczne uzasadnienie.

Czytaj więcej

Własne lokum jak droga na Marsa

A deweloperzy już narzekają na brak gruntów. – Działki, które trafiają na rynek, dają ograniczone możliwości inwestycyjne, i to przy obecnych regulacjach – zauważa Przemysław Dziąg. – Wciąż postulujemy szersze uwolnienie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, by zachować właściwą relację popytu do podaży. Bez tego, przy topniejącej ofercie, kolejne regulacje znów negatywnie wpłyną na ceny mieszkań.

A te szybują. Za popytem podkręconym programem tanich kredytów nie nadąża podaż. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że np. w Warszawie średnie ceny ofertowe nowych lokali wzrosły w ciągu roku o 15 proc., w Krakowie o 25 proc., w Gdańsku – o 22 proc.

Mariusz Poławski, wiceprezes spółki Develia, ocenia, że planowana zmiana warunków technicznych może uderzyć w niektóre inwestycje, wymuszając radykalną zmianę ich kształtu, co wpłynie na ich rentowność, a w skrajnych przypadkach wręcz uniemożliwi ich realizację. – Pomijam już konieczność poniesienia kosztów przeprojektowania inwestycji oraz czas potrzebny na nowe uzgodnienia takiego projektu – komentuje wiceprezes. Jednocześnie zapewnia, że żadna inwestycja Develii nie jest zagrożona.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal (deweloper ma rozbudowany bank ziemi na niemal 950 tys. mkw. PUM, który pozwoli na budowę prawie 17 tys. lokali w ok. 60 inwestycjach), mówi o małej stabilności i przewidywalności prawa w Polsce. – To jedna z podstawowych barier rozwoju przedsiębiorstw – podkreśla. – Sprostamy nowym wymaganiom, ale będzie to wymagało dodatkowych nakładów. Planowane zmiany wpłyną na inwestycje będące już w przygotowaniu. Deweloperzy nie mogli tego przewidzieć, kiedy kupowali nieruchomości. To z pewnością kolejny czynnik wpływający na rosnące ceny mieszkań – mówi wiceprezes Bromboszcz.

Czytaj więcej

Apartament trochę odchudzony

Zminimalizować ryzyko

Na długoletni proces przygotowania inwestycji zwraca uwagę także Tomasz Łapiński, prezes i dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia Polska. – Dlatego też każda zmiana warunków formalnoprawnych, jakie musimy wziąć pod uwagę, planując nowe inwestycje, może w mniejszym lub większym stopniu zaburzyć działalność deweloperów, a w wyjątkowych przypadkach doprowadzić nawet do paraliżu na rynku – ocenia. – Żeby zminimalizować ryzyko, standardem w tworzeniu prawa budowlanego powinien być odpowiednio długi okres vacatio legis, pozwalający firmom deweloperskim na dostosowanie się do nowych regulacji bez szkody dla działalności, ale i klienta.

Czytaj więcej

Budowa mikromieszkań. Lokal użytkowy dachem nad głową

Zapytaliśmy resort technologii i rozwoju, czy termin wejścia w życie nowelizacji zostanie wydłużony. Biuro komunikacji ministerstwa przekazało „Rzeczpospolitej”, że planowane zmiany są priorytetowe z uwagi na ważny interes publiczny. Resort wskazuje też na „dużą szkodliwość zaobserwowanych przypadków nadużyć w interpretacji obecnie obowiązujących regulacji”. – Tylko szybkie działanie umożliwi wyeliminowanie złych praktyk i pozwoli nabywcom mieszkań na komfortowe warunki życia. Na tym etapie procesu legislacyjnego nie przewiduje się zmian w brzmieniu przepisów – informuje biuro komunikacji. Akcentuje, że celem nowych regulacji jest ograniczenie patodeweloperki, czyli praktyk, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrej architektury, zdrowego rozsądku, a czasem przepisów.

Opinia dla "Rzeczpospolitej"
Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper

Od zakupu działki do wbicia łopaty mija nierzadko kilka lat. Samo stworzenie koncepcji osiedla, jego architektury oraz opracowanie projektu budowlanego zajmuje od kilku do kilkunastu miesięcy. Przepisy o warunkach technicznych są jednymi z najistotniejszych w procesie przygotowania inwestycji. Ważne, by wszystkie zmiany miały odpowiednie vacatio legis, by deweloperzy mieli czas na dostosowanie projektów do nowych regulacji. Szczególnie w czasie dużej nierównowagi w relacji popytu i podaży nie powinno się podejmować działań mogących ograniczyć możliwości dostarczania mieszkań.

Czytaj więcej

Branża deweloperska: prawo musi być stabilne i przewidywalne

„Stop patodeweloperce” – pod takim hasłem rząd wprowadza nowe zasady budowania osiedli. Koniec z gęsto usianymi blokami, koniec z betonozą.

1 stycznia 2024 r. ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Największa zmiana to rozrzedzenie osiedli – minimalna odległość wielorodzinnego ponad czterokondygnacyjnego budynku od granicy działki ma wynosić co najmniej 5 metrów. Balkony na jednej płycie muszą być oddzielone grubą przegrodą. Deweloperzy będą urządzać place zabaw nawet przy pojedynczych budynkach.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Rynek nieruchomości
Korekta na kursach deweloperów zgodna z trendem na giełdzie
Rynek nieruchomości
Coraz trudniej na polskim rynku nieruchomości wakacyjnych
Rynek nieruchomości
Chiński rząd będzie kupował puste mieszkania?
Rynek nieruchomości
Pożar na Marywilskiej 44. Notowania Mirbudu w dół po pożarze
Akcje Specjalne
Naszym celem jest osiągnięcie 9 GW mocy OZE do 2030 roku
Rynek nieruchomości
Prywatna wyspa na sprzedaż. Tawerna, latarnia morska i stado owiec w zestawie
Rynek nieruchomości
Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"