"Stop patodeweloperce", „Mieszkać po ludzku" – pod takim hasłem rząd chce wprowadzić nowe zasady budowania osiedli. Nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zakłada, że odległość bloku od granicy działki ma się zwiększyć z 4 do 6 metrów. Wyznaczone mają być minimalne wymiary placów zabaw. Mieszkania muszą być lepiej doświetlone, a balkony zapewniać więcej prywatności. Te na jednej płycie balkonowej trzeba by odgrodzić grubą płytą. Balkony na osobnej płycie mają dzielić 4 metry.

Do 25 mkw. ma być zwiększona minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku. Mniejsze lokale mogłyby powstawać na parterach z wejściem od ulicy. Rząd argumentuje, że lokale użytkowe są sprzedawane jako apartamenty inwestycyjne i wykorzystywane jako mieszkania.

W planach jest także ograniczenie grodzenia osiedli.

Rozlane miasta

Dr Łukasz Bernatowicz, prezes Związku Pracodawców BCC, podkreśla, że zwiększenie odległości między budynkami spowoduje, że mieszkania, które już są horrendalnie drogie, będą jeszcze droższe. – Na działce deweloper będzie mógł wybudować mniej. A mniej PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) to prosta recepta na wzrost cen nieruchomości – mówi. – A przecież już dziś mało kogo stać na mieszkanie. Sytuacja jest katastrofalna. Deweloperzy zapowiadają budowę o połowę mniej mieszkań niż w 2022 r. Odmrożą inwestycje, kiedy na rynek wrócą klienci. A stanie się tak dopiero wtedy, gdy zostaną odblokowane kredyty hipoteczne – dodaje.

Prezes Bernatowicz akcentuje, że rozrzedzenie zabudowy nie sprawi, że mieszkania staną się bardziej dostępne, wręcz przeciwnie. – Nie ma się co łudzić, że deweloperzy będą sprzedawać nieruchomości poniżej kosztów produkcji – mówi. Trzeba też pamiętać, że deweloperzy, którzy mają banki ziemi, przygotowują projekty zagospodarowania gruntów. – A teraz okazuje się, że ich plany mogą wylądować w koszu. Proponowane przez resort rozwoju zmiany są bardzo ryzykowne – ocenia dr Bernatowicz. – Trudno też zrozumieć, czemu mają służyć obostrzenia dotyczące odległości między balkonami. Efekt może być taki, że balkony w ogóle znikną albo będą tak małe jak w czasach PRL.

Prezes podkreśla, że nie ma obowiązku kupowania mieszkań na gęściej zabudowanych osiedlach. – Jeśli komuś nie odpowiadają balkony blisko siebie, nie kupi nieruchomości na takim osiedlu – mówi. Jednak według niego część proponowanych przez resort rozwoju zmian zasługuje na uznanie. – Zgadzam się, że trzeba ograniczać grodzenie osiedli i walczyć z betonozą.

W sprawie proponowanych zmian Rada Przedsiębiorczości (członkowie: BCC, ABSL, Federacja Przedsiębiorców Polskich, Lewiatan, Krajowa Izba Gospodarcza, Polska Rada Biznesu, Pracodawcy RP, Związek Banków Polskich, Związek Rzemiosła Polskiego) apeluje do ministra rozwoju i technologii.

– Kondycja branży budowlanej z uwagi na ograniczenie nowych inwestycji stale się pogarsza, a planowane rozwiązania mogą się dodatkowo przyczynić do drastycznego obniżenia dostępności mieszkań – alarmują przedstawiciele rady. – Branżę i jej klientów mocno dotknęły czynniki makro – a zwłaszcza brak dostępności kredytów, wysoka inflacja i koszty budowy. Sytuacja przełoży się także na poziom zatrudnienia w szeroko rozumianym sektorze budowlanym. Każde nowo wybudowane mieszkanie to jeden etat. Drastycznie spadająca liczba inwestycji może spowodować likwidację nawet 100 tys. miejsc pracy – nie tylko na budowach, ale też u producentów i sprzedawców materiałów budowlanych czy mebli – czytamy w piśmie.

Przedstawiciele rady zgadzają się, że zmniejszenie możliwości zabudowy działek to droga do wzrostu cen. – Postulowane rozwiązanie uniemożliwi też zabudowę terenów w strefach śródmiejskich, co tylko pogłębi chaos przestrzenny, prowadząc do dalszego rozlewania się miast – argumentują.

Rada odnosi się też do propozycji określenia minimalnej powierzchni lokalu użytkowego (25 mkw.). – Dla małych usługodawców oznacza to wyższe koszty. Rozwiązanie może się okazać szkodliwe także dla rozwoju rynku hotelowego, który oferuje tzw. apartamenty hotelowe jako formę lokaty kapitału – argumentuje. – Zapis o minimalnej powierzchni lokalu użytkowego według resortu miałby być sposobem na wyeliminowanie sytuacji, gdy lokale usługowe są sprzedawane jako mikrokawalerki. Jednak zmiany nie powinny iść w kierunku pozbawiania ludzi szans na własne mieszkania, nawet te małe. O ile dziś dla młodego człowieka zakup 20-, 30-metrowego lokalu jest często drogą na Księżyc, o tyle poprzez niewłaściwe zmiany może się stać drogą na Marsa – uważa.

Wolny rynek

Zdaniem Rady Przedsiębiorczości, aby uzdrowić sytuację na rynku mieszkań, trzeba najpierw zreformować planowanie przestrzenne, uwolnić grunty pod zabudowę, skrócić procedury powstawania planów przestrzennych i wprowadzić rozwiązania ułatwiające młodym ludziom zakup pierwszego mieszkania.

O planach zagospodarowania mówi też Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – To one powinny odpowiadać za odpowiedni wygląd miast – podkreśla. – Należałoby więc wyjść od sensownych założeń urbanistycznych, kompleksowego podejścia do planów zagospodarowania, a potem dochodzić do szczegółów.

Krasoń zawraca uwagę, że samo hasło „patodeweloperka” dotyczy rynku wtórnego nie mniej niż pierwotnego.

– Najbardziej patologiczna rzecz na rynku mieszkaniowym w Polsce to zamiana większych mieszkań na cztery czy pięć nanomieszkań – bo często nie zasługują nawet na miano „mikro”. Deweloperzy nie mają z tym nic wspólnego – zauważa Krasoń.

Przyznaje, że 21-metrowy lokal to fatalny pomysł dla rodziny z dzieckiem. – Ale co, gdy kupuje go młody człowiek? Singiel, który w mieszkaniu właściwie tylko nocuje? Jeśli jedna osoba w 20-metrowym lokalu to „patodeweloperka”, to jak nazwać czterech studentów w dwupokojowym mieszkaniu na 40 metrach? – pyta analityk. – Mamy wolny rynek. Jeśli komuś wystarczy mniejszy lokal, to czemu nie?

Eksperta niepokoi też pomysł zwiększenia odległości budynku od granicy działki. - Może to oznaczać, że na części działek inwestycja mieszkaniowa będzie utrudniona. Na dodatek stoi to w sprzeczności z ideą ekologicznego dogęszczania miast – uważa. - Pod wątpliwość poddałbym też sztywne podejście do minimalnej powierzchni lokalu użytkowego – dla małych usługodawców może to oznaczać wyższe koszty. Każdy krok w kierunku poprawy jakości życia w polskich miastach jest potrzebny, ale regulacje należy wdrażać rozsądnie, bo przesadzone mogą narobić więcej szkody niż pożytku.

Pomysł zwiększenia minimalnej odległości budynków mieszkalnych od granicy działki budzi niepokój także w Polskim Związku Firm Deweloperskich. - Wiele firm nabyło tereny, na których można realizować inwestycje zgodnie z obowiązującymi dotychczas przepisami. Zmiana odległości może więc oznaczać brak możliwości wykorzystania działek, co odbije się negatywnie na liczbie oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań. Zmniejszenie podaży lokali może prowadzić do wzrostu cen – uważa PZFD. - Nasze obawy budzi również propozycja wprowadzenia minimalnej wielkości lokali użytkowych. Ograniczenie to nie powinno mieć zastosowania m.in. do lokali w budynkach hotelowych, w których oferowane są apartamenty na sprzedaż (tzw. condohotele). W większości kupują je nabywcy indywidualni.

Przeciwny kierunek

A Bartosz Kuźniar, prezes spółki Lokum Deweloper, podkreśla, że projektowanie i budowanie osiedli to żmudny i skomplikowany proces. – Od zakupu działki do oddania mieszkania zajmuje on już nawet siedem–dziesięć lat. Zmiany w polityce przestrzennej powinny być więc dobrze przemyślane, a rozwiązania mieć odpowiednio długie vacatio legis – ocenia. – Równie ważne powinny być zwiększenie dostępności mieszkań dla różnych grup społecznych, dbałość o jakość życia mieszkańców, ład przestrzenny i zrównoważony rozwój miast. Szczególnie istotne jest ograniczenie rozlewania się zabudowy na peryferia. Należy koncentrować ją w centrum, blisko usług, jakie oferuje miasto – akcentuje.

Zdaniem prezesa propozycje resortu rozwoju wydają się iść w przeciwnym kierunku.

– Pomijam kwestię odległości między balkonami i konieczności budowy przegród, które ograniczą nasłonecznienie pomieszczeń i kąt widzenia, a także spowodują, że ok. 30–40 proc. mieszkań w nowej zabudowie zostanie balkonów pozbawiona – mówi. – Pomijam też kwestię wprowadzenia minimalnej powierzchni 25 mkw. dla lokali użytkowych – choć ograniczy to możliwość budowy hoteli, akademików czy drobnych usług, jak cukiernie, sklepiki z pieczywem czy salony branży beauty, które są dziś dobrym uzupełnieniem osiedli, a nie wymagają większej powierzchni, a tym samym ponoszenia przez najemców zbędnych kosztów. Kluczowa i błędna wydaje się sama idea ograniczania zabudowy centrum miast, której skutkiem będą proponowane przepisy co do sytuowania budynków i elementów zagospodarowania terenu. Nieuchronnie spowoduje to rozlewanie się zabudowy na peryferia i istotny wzrost kosztów budowy – ocenia.

Konsekwencje zdaniem prezesa będą „oczywiste”: mieszkań będzie mniej, będą gorzej zlokalizowane i dużo droższe. – Nie wydaje się, żeby dalsze ograniczanie dostępności mieszkań było priorytetem rządu. Zakładam, że są to propozycje nieprzemyślane i że nie zostaną przyjęte – podsumowuje prezes Lokum Deweloper.