Według językoznawców z UW patodeweloperką nazywa się potocznie i pogardliwie komercyjną budowę nieruchomości, które mają przynieść szybki zysk, są nieprzyjazne lokatorom i często powstają wbrew przepisom prawa budowlanego.

Przede wszystkim pod rządami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego nie ma w Polsce zjawiska patodeweloperki wśród firm działających zgodnie z prawem.

To z kim i czym chce walczyć rząd? I czy proponowane rozwiązania mają szansę zrealizować cel, jaki sobie postawił?

Rozwiązania, które proponuje ustawodawca, w mojej ocenie nie spełnią swojej roli i są oparte na błędnych założeniach.

A jakie to są założenia? Ustawodawca wydaje się, że w mniejszym lub większym stopniu odpowiada na bolączki społeczne. Osobiście chętnie uregulowałabym np. problem patologicznego grodzenia osiedli i takie rozwiązania tu proponują.

W tym pakiecie są oczywiście pozytywne rozwiązania, tj. walka z betonozą i z grodzeniem osiedli. Ale one jednak w kontekście całości zmian niewiele wnoszą.

To z którymi rozwiązaniami się pan nie zgadza i dlaczego? Co jest np. nie tak z balkonami zapewniającymi prywatność? Między nimi na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum 4 metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.

Nowe przepisy doprowadzą do tego, że loggie, tarasy czy balkony będą znacznie rzadziej spotykane. Problem będzie dotkliwy zwłaszcza w małych mieszkaniach, w których albo nie będzie balkonów w ogóle, albo takie w wersji mikro, jak w wielkiej płycie z czasów PRL. Podobnie jest z kwestią odsunięcia budynków od granicy działki z 4 do 6 metrów.

Niby tylko 2 metry, ale deweloperzy, którzy zainwestowali w zakup gruntów pod konkretne inwestycje, skalkulowane, a pewnie nawet zaprojektowane, rwą włosy z głowy.

Działki są drogie, deweloperzy na już kupionych nie realizują inwestycji, ze względu na fatalną podaż, czekając na lepsze czasy. Razem z kosztami wykonawstwa i materiałów budowlanych cena działki stanowi o cenie mieszkania oferowanego klientowi.

Jeżeli deweloper kupił grunt, przygotował kosztowny projekt i z takiej działki będzie mógł pozyskać mniej mieszkań, to cena tych, które trafią na rynek, będzie automatycznie wyższa. Te 2 metry różnicy nie dadzą nam kompletnie nic w zakresie komfortu życia, ale inwestorowi, a w konsekwencji kupującemu mieszkanie tylko zaszkodzą, bo podniosą cenę.

Zmiana jednego przepisu pociąga za sobą konsekwencje w innych obszarach inwestycji. Na przykład przyniesie problem z wykonanymi już projektami, za które inwestor zapłaci dwa razy. To znaczy tak naprawdę zapłaci za to klient, który kupi potem mieszkanie.

Jeżeli deweloperzy kupili działkę, zaprojektowali budynki, a teraz zanim dostaną pozwolenie na budowę, okaże się, że trzeba wszystko przeprojektować, to będzie to dramat dla rynku nieruchomości, który i tak jest w bardzo trudnej sytuacji. Mniej inwestycji, a także budowa węższych i mniejszych budynków wielorodzinnych przełożą się na rentowność projektów, wskutek czego mieszkania w Polsce znacznie podrożeją, a w skrajnym scenariuszu staną się dobrem luksusowym.

Już są, kogo stać na kredyt na mieszkanie...

Kredytów nie ma, wysokie stopy procentowe będące skutkiem inflacji sprawiają, że 70 proc. transakcji płaconych jest gotówką. A 70 proc. tych, którzy mogliby kupić nieruchomości na kredyt, właśnie wypadło z rynku. Dla tych inwestycji, które zostały zaplanowane wcześniej i wydano już pozwolenia na budowę, realizowanych jest jakieś 30 proc.

Dlatego też interweniujemy w Komisji Nadzoru Finansowego w sprawie jej rekomendacji, która przewiduje bufor wysokości 5 pkt proc., co daje dodatkowe 5 proc. doliczone do stóp procentowych, czyli de facto 14 proc. Nie jest to uzasadnione, ponieważ wiadomo, że do takiego poziomu stopy procentowe nie wzrosną. Stąd apelujemy, aby ta rekomendacja była w okolicach 2 proc.

To prawda, rynek hamuje, co pokazują najnowsze dane GUS. I podwyżka cen mieszkań tej sytuacji nie poprawi.

Kiedyś mieliśmy programy typu „Mieszkanie dla młodych”, „Rodzina na swoim”, które lepiej lub gorzej, ale pomagały młodym ludziom bez zdolności kredytowej pozyskać finansowanie. Dzisiaj nie mamy takiego programu. Zamiast zaproponować to, co postulujemy od dawna, czyli uwolnienie nieruchomości w miastach, należących do Skarbu Państwa i samorządów, czy odrolnienie gruntów w miastach, bo nadal takie są, i wpuszczenie ich na rynek, dostajemy kolejne propozycje ustaw i rozporządzeń dobijających branżę.

Bez dobrze funkcjonujących firm deweloperskich sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym będzie fatalna. Nie będzie można kupić mieszkania, bo go nie będzie. Nie wynajmiemy go też, ponieważ rząd chce maksymalnie utrudnić budowę pod najem tym, którzy mogliby w takie przedsięwzięcie zainwestować.

Proponując takie regulacje, zabije się rynek najmu, który jako tako ratuje ludzi, których nie stać na mieszkanie. Jeżeli wychodzi premier i mówi, że fundusze inwestują spekulacyjnie w nieruchomości mieszkaniowe, a potem one stoją puste, to chciałbym zauważyć, że 90 proc. tych mieszkań jest wynajętych.

Aktualny stan bazowej wersji regulacji, jak nazywa ją minister, ma objąć tylko fundusze inwestycyjne, a prawdopodobnie odpuścić konsumentom. Jeżeli fundusze podejmą jednak wyzwanie, jakim będzie budowa mieszkań pod najem, to rząd będzie jeszcze musiał rozwiązać problem opodatkowania.

Fundusze, kupując mieszkania, są opodatkowane VAT, a nie PCC. Jeżeli dodamy do transakcji podatek od czynności cywilno-prawnych, to będzie to niezgodne z ordynacją podatkową i prawem unijnym, które harmonizuje kwestie związane z VAT. I wyjdzie z tego kolejna awantura.

Fundusze kupują nieruchomości, żeby je wynajmować, a nie trzymać spekulacyjnie, więc nie psują rynku, tylko go ratują. Zatem na razie jest to pomysł chybiony, a założenia tej ustawy w ogóle są fałszywe.

CV

Łukasz Bernatowicz – prezes Związku Pracodawców BCC, ekspert BCC ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych, minister infrastruktury Gospodarczego Gabinetu Cieni BCC, przewodniczący Rady Dialogu Społecznego. Doktor nauk prawnych, radca prawny z doświadczeniem w zakresie prawa cywilnego i handlowego, z uwzględnieniem transakcji związanych z nabywaniem nieruchomości i finansowaniem ich nabycia.