Deweloperskie umowy przedwstępne czy podstępne

Umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy, która ma być docelowo zawarta między stronami. Jeżeli nie ma żadnych przeszkód do podpisania od razu właściwej (przyrzeczonej) umowy, to faktycznie zawieranie umowy przedwstępnej jest niecelowe.

Często jednak jest tak, że niezwłoczne zawarcie właściwej, docelowej umowy jest po prostu niemożliwe lub niedogodne dla stron w danym momencie. Na przykład potrzebny jest czas na załatwienie formalności, uzyskanie stosownych zezwoleń, decyzji kredytowej, zgromadzenie środków finansowych itd. A jednocześnie strony chcą mieć wzajemne zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (właściwej). W takim właśnie przypadku warto zawrzeć umowę przedwstępną.

– Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowę deweloperską można zawrzeć wyłącznie w formie aktu notarialnego. Niektóre podmioty celem ominięcia prawa zamiast umowy deweloperskiej zawierają z nabywcami umowy przedwstępne – na dodatek w formie zwykłej – ostrzega adwokat Mirosław Kęs, właściciel w kancelarii MJK Kancelarie Adwokackie Mirosław Kęs i Julia Kęs.

Zabezpieczenie na wypadek wycofania się z umowy

Co do zasady, zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej jest jak najbardziej dopuszczalne przez prawo (choć sama umowa sprzedaży nieruchomości, tj. umowa przyrzeczona, winna zostać zawarta w formie aktu notarialnego). Problemy mogą się jednak pojawić, jeżeli jedna ze stron (nabywca lub sprzedawca nieruchomości) będzie chciała się wycofać z transakcji już po zawarciu umowy przedwstępnej. Zwykła forma pisemna takiej umowy przedwstępnej uniemożliwia wówczas dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

– Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej – podkreśla adwokat.

Przeniesienie własności

Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Tym samym, niestety, gdy umowa przedwstępna została sporządzona w zwykłej formie pisemnej, osoba uprawniona może domagać się od drugiej strony (uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej) jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (chodzi o koszty i wydatki, jakie strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, np. m.in. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej).

Zaleta aktu notarialnego

Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego (tak jak – docelowo – umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości), to uprawniony może domagać się od drugiej strony zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej) – i to nawet gdyby sprzedawca chciałby się wycofać z transakcji. Wówczas należy skierować do sądu – jak radzi adwokat Mirosław Kęs – odpowiednie powództwo przeciwko kontrahentowi, który wycofał się z transakcji, a wydane orzeczenie sądu zastąpi umowę przyrzeczoną przenoszącą własność nieruchomości.

– Pamiętać jednak należy, że roszczenia z umowy przedwstępnej (roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej lub o naprawienie szkody) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona (właściwa) miała być zawarta – tłumaczy prawnik. Oznacza to, że po upływie ww. rocznego terminu roszczenie nie zostanie przez sąd uwzględnione.

Na marginesie warto dodać, że nawet jeżeli uprawniony domagał się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a sąd oddalił jego żądanie, to wciąż może się on domagać od drugiej strony zapłaty odszkodowania (w ramach odrębnego powództwa) w terminie roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne (zgodnie z art. 390 § 3 k.c.).

Umowa deweloperska, umowa przedwstępna z ustawy deweloperskiej, umowa dotycząca lokalu użytkowego i umowa sprzedaży winny być zatem zawierane w formie aktu notarialnego.

Jak przypomina Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, w nowej ustawie deweloperskiej rozszerzono regulacje związane z wpisem roszczenia do księgi wieczystej z umowy deweloperskiej oraz dodano nowe, obejmujące umowę przedwstępną z ustawy deweloperskiej i umowę dotyczącą lokalu użytkowego.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z ich zawarciem – w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych umów – oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym będą obciążały w równych częściach dewelopera i nabywcę.