Umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy, która ma być docelowo zawarta między stronami. Jeżeli nie ma żadnych przeszkód do podpisania od razu właściwej (przyrzeczonej) umowy, to faktycznie zawieranie umowy przedwstępnej jest niecelowe.
Często jednak jest tak, że niezwłoczne zawarcie właściwej, docelowej umowy jest po prostu niemożliwe lub niedogodne dla stron w danym momencie. Na przykład potrzebny jest czas na załatwienie formalności, uzyskanie stosownych zezwoleń, decyzji kredytowej, zgromadzenie środków finansowych itd. A jednocześnie strony chcą mieć wzajemne zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (właściwej). W takim właśnie przypadku warto zawrzeć umowę przedwstępną.
– Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowę deweloperską można zawrzeć wyłącznie w formie aktu notarialnego. Niektóre podmioty celem ominięcia prawa zamiast umowy deweloperskiej zawierają z nabywcami umowy przedwstępne – na dodatek w formie zwykłej – ostrzega adwokat Mirosław Kęs, właściciel w kancelarii MJK Kancelarie Adwokackie Mirosław Kęs i Julia Kęs.
Zabezpieczenie na wypadek wycofania się z umowy
Co do zasady, zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej jest jak najbardziej dopuszczalne przez prawo (choć sama umowa sprzedaży nieruchomości, tj. umowa przyrzeczona, winna zostać zawarta w formie aktu notarialnego). Problemy mogą się jednak pojawić, jeżeli jedna ze stron (nabywca lub sprzedawca nieruchomości) będzie chciała się wycofać z transakcji już po zawarciu umowy przedwstępnej. Zwykła forma pisemna takiej umowy przedwstępnej uniemożliwia wówczas dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
