Art. 57–62 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. pokazują, że deweloper może przyspożyć sobie kłopotów i narazić na odpowiedzialność karną, np. za brak zapewnienia nabywcy lokalu, rachunku powierniczego, podanie nieprawdziwych danych w prospekcie informacyjnym, brak zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności czy dokonywanie wypłat z rachunków powierniczych niezgodnie z regulacjami ustawy deweloperskiej.
Przepisy karne stare i nowe
Katalog czynów karalnych w nowej ustawie uległ rozszerzeniu. W starej wersji było jedno wykroczenie w art. 32, który stanowił, że – kto będąc deweloperem czy pracownikiem dewelopera nie sporządza prospektu – podlega karze grzywny. Dodatkowo ustawa przewidywała dwa przestępstwa, z art. 33 i 34. Dotyczyła podania nieprawdziwych danych w prospekcie oraz wypłacie środków z rachunku powierniczego.
W aktualnym stanie prawnym niemal w niezmienionym kształcie pozostała odpowiedzialność wykroczeniowa za niesporządzenie prospektu. Zgodnie z art. 58 ustawy jego brak w momencie rozpoczęcia sprzedaży podlega karze grzywny. Ważną zmianą jest wskazanie momentu, od którego należy liczyć czas rozpoczęcia sprzedaży. W art. 5 pkt 11 ustawy został on zdefiniowany i opatrzony sankcją w postaci kary grzywny.
– Sprawa prospektu pozornie wygląda niewinnie. Ale niejeden deweloper połamie sobie na nim zęby. Może być skutecznym orężem przy sporach. Prospekt, który jest załącznikiem do umowy, zawiera najważniejsze dane inwestycji. Każda ich zmiana wymaga poinformowania nabywcy i uzyskania jego zgody! Zalecana jest dokładna analiza prospektu, w tym sprawdzenie numeru działki, pozwolenia na budowę, formy własności czy wyszczególnionych materiałów użytych do budowy – komentuje prawniczka Dorota Dymyt-Holko z kancelarii MJK.
Sankcje za nieprawdziwe informacje
Prawie niezmieniony pozostał przepis przewidujący odpowiedzialność karną za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji.
– Z przepisem tym jest chyba największy problem. Górna granica ustawowego zagrożenia karą wynosi 2 lata pozbawienia wolności. Na dobrą sprawę deweloper ponosi odpowiedzialność karną za umieszczenie w prospekcie nieprawdziwych informacji, nawet jeśli ten nie zostanie przedstawiony nabywcy nieruchomości. Wydaje się, że takie rozwiązanie nie ma sensu. Jeżeli wprowadzać przepis karny, to za takie kłamstwo, które wprowadziło lub chociaż mogło wprowadzić w błąd potencjalnego nabywcę, który miał szanse zapoznać się z tym dokumentem – wyjaśnia adwokat Maciej Śledź, partner w kancelarii Nowosielski i Partnerzy.
– Niestety ustawa przewiduje też odpowiedzialność inwestora za nieprawdziwe informacje np. o stałych źródłach nieprzyjemnych zapachów i innych trwałych uciążliwościach w okolicy inwestrycji, na które już inwestor nie ma żadnego wpływu – dodaje adwokat Iwona Dobkowska-Puławska z kancelarii Marszałek & Partnerzy.
Czytaj więcej
Czy nabycie samochodu może być tak proste, jak zamówienie sprzętu online? O tym, jak wygląda transformacja tego sektora oraz jak należy odpowiedzie...
Wreszcie jednym z ostatnich przepisów przewidujących odpowiedzialność karną jest art. 60. Mówi o tym, że ten, kto jest zobowiązany do posiadania w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2 i nie spełni tego obowiązku, podlega grzywnie. Zatem to kolejna restrykcja, która naraża dewelopera na odpowiedzialność karną.
