Problem z zakupem nieruchomości od małżonków może wystąpić w przypadku, gdy para się rozwodzi niekoniecznie w zgodzie?

Jeżeli oboje są wpisani do księgi wieczystej jako współwłaściciele na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, gdy nie ma zgody drugiego małżonka, taka nieruchomość praktycznie jest niesprzedawalna do czasu prawomocnego orzeczenia rozwodu.

Jak i kiedy powstaje ten majątek wspólny?

Co do zasady z chwilą zawarcia małżeństwa, wraz ze złożeniem oświadczeń woli przed kierownikiem urzędu stanu cywilnego lub duchownym, powstaje pomiędzy małżonkami automatycznie wspólność majątkowa. Obejmuje ona przedmioty majątkowe, w tym także nieruchomości, nabyte w czasie małżeństwa przez oboje małżonków, np. wspólnie u notariusza nabyte mieszkanie oraz przez każdego z nich osobno. Dotyczy to także wynagrodzenia, przedmiotów, nieruchomości.

Czym charakteryzuje się taka wspólnota z prawnego punktu widzenia?

Przede wszystkim zakazem żądania podziału majątku wspólnego dopóty, dopóki między małżonkami obowiązuje ustrój wspólności majątkowej. To znaczy, że w trakcie trwania małżeństwa żaden z małżonków nie może pójść do sądu i żądać podziału majątku, np. domu, który nabyli do majątku wspólnego, ale już tam wspólnie nie mieszkają. I druga charakterystyczna cecha to ustawowy zakaz rozporządzania oraz zobowiązywania się do rozporządzenia udziałem w nieruchomości, który w razie ustania wspólności, np. orzeczenia rozwodu, przypadnie danemu małżonkowi.

To może da się ustalić udziały, jak w przedsiębiorstwie?

Zwracają się do mnie klienci, którzy już w trakcie sprawy rozwodowej chcą sprzedać ich „udział” w domu lub mieszkaniu nabytym z drugim małżonkiem. Czasami mają już podpisane umowy przedwstępne sprzedaży swojego udziału pod warunkiem orzeczenia rozwodu. Takie umowy, jako sprzeczne z prawem, są nieważne. Może to rodzić dla sprzedającego małżonka szereg problemów, szczególnie jeśli przy umowie wziął zadatek.

Co wtedy? Jakie może być wyjście z impasu?

Rozwiązaniem zawsze może być porozumienie z drugim małżonkiem, nawet jeśli sprawa rozwodowa jest już w toku. Zawierana jest wówczas między małżonkami umowa majątkowa zwana intercyzą. Jej zawarcie powoduje, że małżonkowie, którzy kupili np. dom na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, stają się jego współwłaścicielami na zasadach ogólnych. Powstaje współwłasność ułamkowa, zwykła. Wówczas mogą już zbywać swoje udziały we współwłasności. Mogą też dokonać podziału majątku i np. wyłączna własność przechodzi na żonę, która spłaca męża.

Jakie przepisy konkretnie to regulują?

Kwestie te reguluje kodeks rodzinny i opiekuńczy, głównie przepisy od art. 31 do 51.

Wyobrażam sobie, że przy prostej sprawie nie powinno to trwać długo. A co, jeśli jednak pojawi się problem?

Często ludzie myślą, że w sprawie rozwodowej podzielą także majątek wspólny, jaki mają, np. nieruchomości, samochody, środki na rachunkach bankowych. Teoretycznie jest to możliwe. Ale jak jestem adwokatem już z 16 lat, tak w sprawach rozwodowych nie zdarzyło mi się, aby sąd dokonał podziału majątku, nawet jeśli wniosek o jego podział był zgodny między małżonkami. Niestety, co do zasady, jeśli nie ma porozumienia między stronami po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego, muszą złożyć osobny wniosek o podział majątku wspólnego byłych małżonków. Opłata wynosi 1 tys. zł. Natomiast jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, sąd pobiera jedynie 300 zł. Oczywiście można to zrobić szybciej, jeśli jest porozumienie między byłymi małżonkami – u notariusza. Ale akt notarialny dotyczący podziału nieruchomości raczej będzie więcej kosztował niż sprawa sądowa.

Jak tu się sprawdza ugoda?

Nie można ugodowo, pozasądownie, się rozwieść, jak to można oglądać w filmach amerykańskich. W Polsce trzeba złożyć pozew o rozwód do sądu okręgowego właściwego dla ostatniego wspólnego miejsca zamieszkania małżonków.

Czy poza nieruchomością jeszcze coś jest niepodzielne?

Ta niepodzielność przy wspólności ustawowej dotyczy wszystkich składników majątku wspólnego, nie tylko nieruchomości. Także ruchomości, aut, środków na rachunkach bankowych.

Skąd biorą się takie problemy z majątkiem wspólnym małżonków i jak małżonkowie mogą ich uniknąć?

Problemy biorą się z nieuregulowania tych spraw majątkowych przez małżonków na początku małżeństwa lub jeszcze przed jego zawarciem. Uważam, że niezależnie od wielkiego uczucia, jakie zapewne łączy przyszłych małżonków, warto zadbać o sprawy majątkowe. Warto także skorzystać z porady prawnika specjalizującego się w sprawach rodzinnych i majątkowych, szczególnie jeśli planuje się podpisać umowę dotyczącą sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w trakcie małżeństwa.

Ile to kosztuje?

Co do zasady opłata od pozwu o rozwód to koszt 600 zł. Jednak jeżeli strony wspólnie zgodzą się, aby sąd nie orzekał, który z małżonków jest winny rozkładu małżeństwa, płaci się tylko 300 zł. Regułą raczej jest, że koszt ten pokrywają oboje małżonkowie po połowie. Natomiast znacznie wydłużył się czas oczekiwania na rozwód.

CV

Anna Niecikowska – adwokat ze ścisłą specjalizacją w prawie nieruchomości, a także w sprawach rodzinnych i majątkowych. Posiada ponad 20-letnie doświadczenie w reprezentowaniu klientów przed sądem, także najwyższym. Publikuje w „Rzeczpospolitej” jako ekspert rynku nieruchomości, praw małżonków oraz w pismach branżowych, a także w social mediach i LinkedIn.