Tak zwane umowy dożywocia, przewidziane w kodeksie cywilnym, na mocy których senior może odsprzedać mieszkanie w zamian za wikt i opierunek do końca swoich dni, mają być ograniczone. Zawężony zostanie krąg osób, które będą mogły zawierać takie umowy i transakcje, do najbliższych i rodziny.
Nie dać się naciągnąć
– Przepisy w obecnym kształcie nie zapewniają wystarczającej ochrony konsumentom, którymi są, co do zasady, osoby w starszym wieku. Dlatego konieczne jest objęcie ich oraz ich rodzin specjalną ochroną. Ze zgromadzonych w Ministerstwie Sprawiedliwości danych wynika znaczny wzrost zawieranych umów o dożywocie dotyczących nieruchomości – wyjaśnia resort. Dlatego pracuje nad projektem ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, przewidując nowelizację w zakresie umowy o dożywocie. Został już wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych rządu.
Seniorzy stosują umowy dożywocia, aby zapewnić sobie spokój i utrzymanie w jesieni życia. Niektórzy zawierają je z tzw. funduszami hipotecznymi, które traktują ten stosunek prawny jako formę inwestycji. Jak wskazuje resort, bazują one na założeniu, że wartość środków przekazanych seniorowi będzie mniejsza niż wartość nieruchomości. Dlatego w aktualnym stanie prawnym seniorzy padają ofiarą różnych „znachorów prawnych”, zapewniających ich o nader korzystnych warunkach zbycia swojego mieszkania lub domu, aby do końca życia nie martwić się o nic.
Czytaj więcej
Coraz więcej seniorów oddaje swe mieszkania w zamian za dożywotnią rentę. Działa już tzw. odwrócona hipoteka – kiedy jest jasne, że mieszkanie przechodzi na rzecz banku po śmierci właściciela.
Problem w tym, jak mówi mecenas Anna Niecikowska, że nie ma prawa, które to gwarantuje. – Różne historie słyszałam – mówi „Rzeczpospolitej” mecenas.
Dlatego, jak wskazuje również dyrektor zarządzająca Grupy Upper Finance Tatiana Piechota, kluczowe jest zapewnienie pełnego bezpieczeństwa seniorom. – Dobrym pomysłem może być poddanie tego produktu bardziej kompleksowym procedurom nadzorczym, analogicznym do tych, które obowiązują w innych segmentach rynków finansowych – uważa ekspertka.
Zdaniem mec. Niecikowskiej, najbardziej niebezpieczne są sytuacje, gdy przeciwko właścicielowi nieruchomości, np. funduszowi hipotecznemu, toczy się postępowanie egzekucyjne, w wyniku czego może dojść do zmiany właściciela nieruchomości. – Wówczas podmiot odpowiedzialny za wypłatę świadczenia seniorowi może przestać je wypłacać. Druga niebezpieczna sytuacja to taka, gdy przedsiębiorca będący właścicielem mieszkania ogłosi upadłość – tłumaczy prawniczka.
Problem spadkobierców
W przypadku tego typu umów brak jest też możliwości jakiegokolwiek rozliczenia wartości nieruchomości ze spadkobiercami seniora, nawet w razie znacznie krótszego od przyjętego statystycznie życia klienta funduszu hipotecznego. Z zapowiedzi projektu wynika, że umowa dożywocia nie powinna stanowić podstawy do wykonywania działalności gospodarczej.
– A tak bywa, ponieważ kupowanie mieszkań „po taniości” to bardzo dobry biznes. Jako młoda prawniczka pracowałam w kancelarii, która takich transakcji ode mnie oczekiwała. Szybko się z niej zwolniłam – mówi Dorota Dymyt-Holko.
Z bliskimi na zdjęciu
Obie prawniczki uważają, że jest jeszcze jeden problem do zagospodarowania.
– Nie wiadomo, czy ustawodawca przewidział jakieś formy ochrony seniora także w sytuacji przejęcia nieruchomości przez rodzinę i zapewnienia mu ochrony świadczeń – wskazuje Dymyt-Holko. Jak podkreśla też mec. Anna Niecikowska, i takie przypadki winny być szczegółowo uregulowane.
– Niezwykle trudno przewidzieć wszystkie okoliczności, jakie mogą sprawić, że senior utraci poczucie bezpieczeństwa. Nabywca, w tym też rodzina, może mieć problem np. z wypłacalnością. Może być zmuszona sprzedać nieruchomość przejętą od seniora. W takiej sytuacji senior musi mieć zapewnioną pełną ochronę. Dlatego dla spokoju ducha lepiej jest, moim zdaniem, zapewnić rentę na rzecz seniora. Jest ona łatwiejsza w egzekucji – wyjaśnia prawniczka.
Etap legislacyjny: uzgodnienia wewnątrzresortowe
OPINIA DLA „RZECZPOSPOLITEJ”
Piotr Smagała, radca prawny w Kancelarii Smagała Strzelczyk
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym. W sytuacji, gdy powstaną pomiędzy stronami stosunki, w ramach których nie można wymagać od nich, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę, która odpowiada wartości zobowiązania wynikającego z umowy dożywocia. W wyjątkowych okolicznościach sąd na żądanie może rozwiązać umowę dożywocia. Osoba, w stosunku do której senior posiada ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania zawartej przez strony umowy dożywocia za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli w wyniku tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uznania umowy dożywocia za bezskuteczną można żądać wyłącznie przed upływem pięciu lat od dnia jej zawarcia.
