Regulacja rynku nieruchomości w postaci podatku jest praktyką powszechną. Ale czy na polskim gruncie ma sens?

Generalna idea stojąca za projektem ma swoje uzasadnienie i nie da się jej łatwo zdyskredytować za pomocą prostego hasła: „prawo własności jest święte, a dodatkowe opodatkowanie właściciela niedopuszczalne”. Faktem jest, że mieszkań brakuje, a stan ten potęguje jeszcze agresja rosyjska i migracja obywateli Ukrainy.

Mówiąc w pewnym uproszczeniu: w interesie nas wszystkich jest to, by takie zasoby były wykorzystywane, zagospodarowane, a sytuacją niepożądaną jest stan, w którym ulegają pogorszeniu, marnotrawią się, są puste, niezamieszkałe i nieużywane.

Czy dostatecznym argumentem na rzecz przyjęcia proponowanego rozwiązania nie jest to, że w innych państwach analogiczne regulacje obowiązują już od dawna?

We Francji w niektórych gminach obowiązuje podatek od niezamieszkanych nieruchomości. Dotyczy nieruchomości, które pozostawały niezamieszkane przez co najmniej rok. Wartość podatku opiera się na wartości czynszu, jaki może wygenerować w ciągu roku dana nieruchomość. Stosuje się stawkę w wysokości 12,5 proc. w pierwszym roku i 25 proc.w kolejnych latach.

Podobnie w Kanadzie od najbliższego roku podatek od niezamieszkanych nieruchomości zapłacą też mieszkańcy Toronto...

To ważne, by wiedzieć, w jaki sposób z analogicznymi problemami radzą sobie w Kanadzie, Anglii, Francji itd. Problem w tym, że przykłady rozwiązań zagranicznych są praktycznie zawsze przywoływane w uzasadnieniach projektów legislacyjnych, niekoniecznie jednak precyzyjnie, trafnie. Ale już sposób legislacyjnego wdrożenia lub praktycznego stosowania pozostawia wiele do życzenia. W przypadku takich regulacji – wprowadzających nową daninę publicznoprawną oraz kolejną ingerencję w prawa właścicieli – „diabeł tkwi w szczegółach”, a problem „podatku od pustostanów” jest złożony.

A jakie rozwiązania powinny przesądzać o pozytywnej albo negatywnej ocenie?

Przede wszystkim zapewniony musi być odpowiedni czas wejścia w życie regulacji, na tyle długi, by zobowiązani do uiszczenia podatku mieli faktyczną możliwość „przekalkulowania sobie” opłacalność utrzymania nieruchomości, ewentualnie jej zbycia albo oddania do wynajmu. A pamiętajmy, że mówimy w tym przypadku o nieruchomościach, czyli rzeczach drogich, których cena zmienia się w czasie, a obrót podlega szczególnemu reżimowi prawnemu.

Co więcej, jesteśmy obecnie w czasie kryzysu cechującego się utratą zdolności kredytowej przez licznych potencjalnych nabywców. Ponadto uwzględnić trzeba aktywność licznych podmiotów gospodarczych na rynku mieszkaniowym i budowlanym, które również zmuszone będą dostosować się do nowych ram prawnych, nie pozbędą się przecież nieruchomości w terminie dwutygodniowym. Prawodawca musi dać im możliwość podjęcia optymalnej decyzji, pozwalającej przynajmniej zminimalizować straty.

W ocenie regulacji istotne znaczenie odgrywa system ewentualnych wyłączeń, zwolnień lub ograniczeń nowej daniny.

Być może sensowne byłoby też uwzględnienie lokalnej specyfiki. Mogą znaleźć się przecież obszary krajów, na terenie których podaż jest dostatecznie duża, lecz po prostu brak jest popytu i nie ma sensu sztucznie kreować tam podaży? Pewne znaczenie ma też przeprowadzenie rzetelnej oceny skutków regulacji i wykazanie przez projektodawcę w procesie legislacyjnym, że proponowana regulacja jest potrzebna, a nie będzie ona kontrskuteczna czy wręcz szkodliwa. Mówiąc szczerze: mam pewne obawy, czy np. efektem tej regulacji nie będzie wzrost cen najmu, „zabetonowanie” sektora budowlanego lub wywołanie niepożądanej sytuacji, w której co prawda niektórzy właściciele pustostanów udostępnią je najemcom, lecz finalny koszt całej operacji okaże się wyższy i zupełnie nieproporcjonalny.

Sugeruje pan, że czasem nowe przepisy nie wywołują efektu zamierzonego czy deklarowanego. Rządzący podejmowali już różne próby. Czy to może być dowód ich nieskuteczności?

To trudne pytanie adresowane do rządzących, które rzeczywiście trzeba postawić. Na ile najnowsza propozycja jest dowodem niepowodzenia przeszłych, składanych szumnie zapowiedzi w zakresie polityki mieszkaniowej państwa, programów socjalnych i budownictwa mieszkaniowego oraz przyznaniem się do tego? Co więcej, na ile „podatek od pustostanów” jest reakcją na negatywne trendy w obszarach: budownictwa mieszkaniowego, bankowym, polityki pieniężnej, energetycznym, za które przynajmniej w jakiejś części odpowiada państwo i jego organy? Nie jest przecież tak, że problem dostępności mieszkań pojawił się dopiero na skutek pandemii i agresji Rosji na Ukrainę.

Zastanawiam się nad jeszcze jedną rzeczą, czyli pytaniem, w jakim stopniu proponowane rozwiązanie jest faktycznie rodzajem podatku katastralnego, „ubranego” jedynie w szaty rozwiązania proobywatelskiego. Innymi słowy, czy nie jest przypadkiem tak, że główną motywacją projektodawcy jest jednak aspekt fiskalny regulacji.

No i pozostaje kwestia konstytucji...

Główni adresaci regulacji, na przykład fundusze, deweloperzy, osoby fizyczne, działają legalnie, korzystają z konstytucyjnych gwarancji oraz wynikających z prawa UE. Nie znaczy to, że nie można zmienić ram ich aktywności. Ale zawsze pojawi się pytanie o kryteria takiej zmiany. Postulatom wprowadzenia nowej daniny towarzyszyć zawsze musi pytanie, czy nie mają one charakteru dyskryminacyjnego. Czy mając nawet może i trafne intuicje i dobre intencje, nie bierze na celownik konkretnej grupy społecznej, wybranej arbitralnie.

CV

Dr hab. Krzysztof Koźmiński, kierownik Zakładu Ekonomicznej Analizy Prawa oraz kierownik Centrum Oceny Skutków Regulacji Uniwersytetu Warszawskiego. Radca prawny, partner w Kancelarii Jabłoński Koźmiński. Do obszarów jego zainteresowań naukowych należą prawo bankowe, konstytucyjne i cywilne, ekonomiczna analiza prawa, zagadnienie interpretacji prawa, szeroko rozumiana legislacja oraz legisprudencja, badanie realnego funkcjonowania prawa.