Jeszcze niedawno rząd chciał, aby każdy właściciel nieruchomości zapłacił tzw. opłatę planistyczną, gdy na skutek ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego gminy wartość nieruchomości wzrośnie. Nie spodobało się to opinii publicznej. Po konsultacjach społecznych projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przygotowujący go resort postanowił wycofać się z pomysłu.

– Ministerstwo z pewnością nie przyjmie rozwiązań, które będą nakładały opłatę bez względu na to, czy nastąpiła sprzedaż, czy nie. Byłoby to korzystne dla samorządów, ale bierzemy pod uwagę przede wszystkim interes mieszkańców – zapewnia Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Rada Ministrów przyjęła założenia projektu ustawy w kwietniu. Jej celem ma być ułatwienie procedur i optymalizacja przepisów. Projektodawca wskazał potrzebę m.in. uszczelnienia procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy (wz), co w przekonaniu resortu zostanie osiągnięte dzięki doprecyzowaniu kryteriów lokalizacji oraz wskazaniu terminów ważności decyzji. Ponadto zaproponowane zmiany mają przyczynić się do poprawy jakości życia mieszkańców poprzez wprowadzenie standardów warunkujących powstawanie nowych inwestycji mieszkaniowych z dostępem do infrastruktury technicznej.

Za, a nawet przeciw

Zasadnicza zmiana, jaką jest wprowadzenie planu ogólnego w randze prawa miejscowego, to zdaniem samorządów trafne rozwiązanie, aprobowane przez Związek Miast Polskich.

– Wygaszane studium winno też być źródłem danych do modelu struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy, który będzie wyrazem polityki przestrzennej gminy w strategii jej rozwoju. Powyższe zmiany staną się kompleksowe wraz z wprowadzeniem obligatoryjnego opracowania strategii rozwoju gminy, co – zdaniem projektodawców – przyczyni się do ograniczenia niekontrolowanego rozlewania się miast. Według nas można będzie to osiągnąć tylko poprzez wprowadzenie konkretnych narzędzi, zwłaszcza w podatku od nieruchomości gruntowych – informuje Zygmunt Frankiewicz, prezes związku.

Jak jednak zaznacza, doceniając podjęcie próby uporządkowania procesu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, samorządy uważają, że proponowane zmiany są niewystarczające.

Podatek do kosza

Rozczarowanie samorządów wzbudziło zwłaszcza wycofanie się resortu z korzystnych dla nich zmian dotyczących opłaty planistycznej. Zdaniem samorządowców byłaby ona niezbędna, by przywrócić równowagę między, jak się wyrazili, ochroną jednostkowych interesów indywidualnych a zapewnieniem warunków dla realizacji potrzeb stanowiących dobro wspólne społeczności lokalnej.

Zdaniem Piotra Jarzyńskiego, partnera w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, ministerstwo przy tej decyzji uwzględniło m.in. uwagę Urzędu Marszałkowskiego Województwa Mazowieckiego, że w treści przepisów dotyczących opłaty planistycznej (renty planistycznej) należy pozostawić warunek zbycia nieruchomości jako obligatoryjny do pobrania opłaty przy jednoczesnym, ewentualnym wydłużeniu okresu, w którym może zostać ona pobrana do na przykład dziesięciu lat.

– Zaproponowane w pierwotnym projekcie rozwiązanie w tym zakresie byłoby jednak niekorzystne dla właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, którzy aktualnie po odczekaniu pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany mogą sprzedać grunt i nie uiścić opłaty planistycznej – wskazuje Piotr Jarzyński.

Alicja Sławińska, radca prawny, B 2 R Law Jankowski Stroiński Zięba i Partnerzy, podkreśla, że wskutek konsultacji społecznych w projekcie zrezygnowano z wprowadzenia pięcioletniego terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy, doprecyzowano (ujednolicono) definicje, które tego wymagały, a w szczególności definicje dotyczące wysokości zabudowy czy budynku, zdecydowano się usunąć zmiany w przedmiocie opłaty planistycznej, doprecyzowano regulacje dedykowane procedurze ZPI. W rzeczywistości dopiero praktyka pokaże, czy proponowane zmiany spełnią oczekiwania społeczeństwa.

– Podobnie jak w przypadku ZPI, któremu towarzyszą negocjacje, umowa urbanistyczna oraz partycypacja społeczeństwa, może się okazać, że jego uchwalenie jest w istocie trudniejsze niż uzyskanie przez inwestora zgody na realizację inwestycji w ramach lex deweloper – podsumowuje prawniczka.