Upraszczając bardzo ten zawiły problem, można przyjąć, że korzystniejsza dla kupującego jest rękojmia, ponieważ jej warunki są określone w przepisach i przedsiębiorca nie może ich w żadnym zakresie zmieniać na niekorzyść konsumenta. Wybór rękojmi daje konsumentowi większą pewność posiadanych uprawnień i ułatwia dochodzenie roszczeń.

Inaczej jest w przypadku gwarancji. Zakres odpowiedzialności przedsiębiorcy i uprawnienia konsumenta określa wówczas samodzielnie gwarant, mogą więc one być mniej korzystne od regulacji ustawowych związanych z rękojmią.

Zalety rękojmi

Rękojmia wynika z art. 556 kodeksu cywilnego i nie można jej wyłączyć. Termin zgłaszania roszczeń z tego tytułu w przypadku nieruchomości wynosi pięć lat, licząc od dnia wydania przedmiotu umowy.

Rękojmia jest ustawową odpowiedzialnością za wady niezależnie od woli jej udzielenia przez sprzedawcę. Obejmuje zarówno wady prawne, jak i fizyczne (art. 556 p.1). Nabywca posiada zatem uprawnienie do zgłaszania wad, jakie ujawnią się w trakcie użytkowania lokalu.

– Deweloper musi zweryfikować zgłoszenie, nawet jeżeli usterka nie wynikła z jego winy, a jest przykładowo następstwem niewłaściwego użytkowania i doprowadzenia np. do powstania grzyba na ścianach – wyjaśnia Piotr Baran, prezes PCG.

Nabywca ma rok, w którym musi zrealizować swoje uprawnienia, tzn. wyjść z roszczeniem usunięcia usterek lub skorzystać z pozostałych opcji, np. obniżenia ceny lokalu. Klienci muszą zatem zdecydować, czego oczekują od dewelopera. Strony w umowie sprzedaży mogą oczywiście ustalić dłuższy, korzystniejszy dla konsumenta termin.

Trzeba pamiętać, że w razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

Jeżeli roczny termin upłynie bezskutecznie, to kupujący istotnie nie ma możliwości dochodzenia uprawnień, które w rękojmi mają swoje źródło. W takim przypadku kupujący będzie mógł dochodzić od sprzedawcy odpowiedzialności na zasadach ogólnych. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji wykazanie ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej.

Jak wyjaśnia Mateusz Haśkiewicz z kancelarii Haśkiewicz Dyła Restrukturyzacje Upadłości, sprzedawca odpowiada na podstawie rękojmi niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział, i nie może się z odpowiedzialności zwolnić. W celu dochodzenia odpowiedzialności sprzedawcy na podstawie przepisów o rękojmi kupujący nie ma obowiązku wykazywania szkody, jaką poniósł, winy sprzedawcy czy też związku przyczynowego w jakiejkolwiek postaci. Obojętne jest również to, czy sprzedawca o wadzie wiedział lub czy mógł się o wadzie dowiedzieć.

– Jest to odpowiedzialność bezwzględna, której wystarczającą przesłankę stanowi ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą – wyjaśnia mec. Haśkiewicz.

Po upływie rocznego terminu od chwili wydania rzeczy kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi, jednak nie może skorzystać z dobrodziejstwa domniemania przewidzianego w omawianym przepisie. W takim przypadku na konsumencie spoczywa ciężar udowodnienia, że niezgodność istniała w chwili wydania rzeczy.

Co daje gwarancja

Gwarancja (art. 577) jest udzielana dobrowolnie przez dewelopera. Terminy obowiązywania poszczególnych gwarancji określa deweloper lub producent danego elementu, np. stolarki. Nabywca w takim przypadku decyduje, z którego uprawnienia zgłasza usterkę; może oczywiście wykorzystać dwie opcje. Posiada mniej uprawnień i nie może decydować, w jaki sposób dana usterka ma zostać usunięta lub dokonane ma być rozliczenie za jej wystąpienie.

Należy przy tym rozróżnić poszczególne uprawnienia nabywcy. Czym innym jest zgłaszanie wad do protokołu odbioru lokalu i biegnących w tym przypadku terminów, ustawowego procesu likwidacji usterek uznanych za zasadne, a czym innym zgłaszanie wystąpienia usterek z tytułu rękojmi po odbiorze kluczy.

W nowej ustawie deweloperskiej klienci zyskali dodatkowy czas na zgłaszanie usterek po odbiorze kluczy, do czasu przeniesienia własności.

– Przez pewien czas będziemy mieć dwa równoległe systemy przekazywania lokali i usuwania usterek: na starych zasadach poprzedniej ustawy oraz już na nowych, obowiązujących dla inwestycji z uzyskanym pozwoleniem na budowę po 1 lipca tego roku – wyjaśnia Dorota Holko, menedżer projektu w spółce Inplag.

Dodatkową nowością wprowadzoną przez ustawę jest możliwość wykonania zastępczego na koszt dewelopera w przypadku niewywiązania się z usunięcia usterek uznanych za zasadne. Zmiana sporo namiesza przy rękojmi i weryfikacji zgłoszeń w odniesieniu do biegu terminów. Sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi wyłącznie w sytuacji, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy – zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2000 r. (sygn. V CKN 66/00).

Jak wskazuje mec. Mateusz Haśkiewicz – jedno jest pewne. – Kupujący mieszkanie ma bardzo dużo praw, problemem jest tylko to, że czasem nie potrafi z nich umiejętnie korzystać. Z kolei deweloper nie może być zniesmaczony tym, że konsumenci mają prawa i je egzekwują. W końcu wszyscy chcemy mieszkać w dobrze wybudowanych nieruchomościach – podsumowuje ekspert.