Nowa ustawa nakłada na deweloperów wiele obowiązków. Najważniejszą i najboleśniejszą zmianą, wydawać by się mogło, jest chroniący pieniądze kupujących Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Tak zapowiadało się do czasu wybuchu wojny w Ukrainie i pojawienia galopującej inflacji. Ale to już przeszłość. Dzisiaj większym problemem są niestabilne ceny, brak zdolności kredytowej klientów i spadający rynek deweloperski, już na poziomie straty 60 proc. – mówi Piotr Stoga, szef wrocławskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

A to oznacza, że w czasie, gdy na projektach drogowych rozpoczęto wpisywanie klauzul waloryzacyjnych, do pewnego stopnia ratujących rynek, na rynku nieruchomości dzieje się zupełnie inaczej.

Waloryzacja, ale w teorii

W przetargach publicznych waloryzacja weszła dopiero niedawno. – Ale ze wszystkich przetargów, w których jesteśmy, mamy tylko jeden, który może być objęty waloryzacją umowną, wynikającą z przepisów – opowiada Leszek Pisiałek, dyrektor ds. zakupów w Bielskim Przedsiębiorstwie Budownictwa Przemysłowego.

Jak mówi, warunki waloryzacji „nie są zbyt atrakcyjne”. – Waloryzacja może być przeprowadzona raz w roku, nie szybciej niż pół roku od rozpoczęcia kontraktu. Jeżeli odnotujemy wzrost ceny o więcej niż 20 proc., to możemy się ubiegać o nią, ale nie więcej niż do 2 proc. wartości kontraktu – mówi Leszek Pisiałek.

Jak wylicza, jeżeli firma na kontrakcie odnotuje wzrost cen dziesięciu różnych materiałów np. o 15 proc., to z waloryzacji nie można skorzystać, ponieważ ta nie odnosi się do sumarycznej straty na kontrakcie.

Jak dodaje, poza kontraktami w ramach pzp inwestorzy prywatni nie wchodzą w ogóle w żadne zapisy związane z waloryzacją. – Jedyną drogą do osiągnięcia jakiejkolwiek waloryzacji są negocjacje nieoparte na umowie. Podczas gdy w pzp można mieć roszczenie do zamawiającego – wyjaśnia dyrektor Pisiałek.

Piotr Stoga przyznaje, że tak trudnej sytuacji w branży jeszcze nie było. – Na rynku już pojawiają się propozycje odsprzedaży inwestycji z pozwoleniami na budowę, projektami – mówi szef wrocławskiego oddziału PZFD. Jednoczenie jednak uspokaja, że problemy rynku deweloperskiego przynajmniej ze strony inwestorów kupującym nie grożą. – Jeżeli klienci będą mieli podpisane umowy w ramach tych inwestycji, nie zostaną porzuceni. Deweloperzy przy problemach z płynnością będą się wyzbywali swojego banku ziemi. Deweloperzy z długim stażem mają też poduszki finansowe pozwalające przetrwać rok–dwa lata spowolnienia – zapewnia Stoga. Na pytanie o waloryzacje u deweloperów mówi tylko, że dzisiaj to byłaby „misja samobójcza”.

Firmy wykonawcze też odczuwają kryzys – przyznaje Leszek Pisiałek. Firma, w której pracuje, realizuje remont starego dworca w Katowicach czy nowe Studio Filmów Rysunkowych w Bielsku-Białej. Jak przyznaje, na większości inwestycji jeszcze da się wyjść na plus. – Najtrudniejsze są kontrakty zawierane w 2019 roku. Wzrosty cen w 2020 i 2021 roku i dostępność materiałów mocno odbijają się na wynikach kontraktów. Marżowość na pewno będzie dużo niższa od zakładanej – prognozuje dyrektor Pisiałek.

Wprawdzie mieszkaniówka hamuje, ale dzięki temu poprawia się dostępność materiałów budowlanych. Część cen stanęła lub delikatnie spadła, choć niektóre materiały, np. szkło, nadal idą w górę. Z drugiej strony kryzys powoduje, że jest mniej inwestycji.

Generalni wykonawcy próbują wpisywać klauzule waloryzacyjne do kontraktów. – W ramach PZFD zastanawialiśmy się już, co z tym zrobić. Z jednej strony, jeżeli umawiamy się z naszym klientem na określoną cenę, a będziemy mieli waloryzację wpisaną w kontrakt wykonawczy, to jak to pogodzić? Obiecujemy klientom sztywną cenę, a nasze koszty mogą być trudne do przewidzenia. Dlatego niektórzy próbują stosować klauzule waloryzacyjne – mówi Piotr Stoga.

Scenariusze jak z thrillera

Adwokat Anna Niecikowska, prawnik specjalizująca się w prawie nieruchomości, przewiduje dwa scenariusze na najbliższą przyszłość dotyczące waloryzacji. – Pierwszy zakłada, że w przypadku umieszczenia w umowie deweloperskiej klauzuli, odwołującej się do wzrostu inflacji lub cen materiałów czy usług budowlanych, sąd powszechny lub UOKiK mogą uznać ją za niedozwoloną. Uzasadnieniem takiego stanowiska może być fakt, że spadek wartości pieniądza i wzrost cen obserwujemy już od jakiegoś czasu, a ceny materiałów czy wykonawstwa są już na tyle rozchwiane, że wykonawcy, ale też inwestorzy, powinni to ryzyko wkalkulować w koszt inwestycji i ceny już na etapie planowania budowy i zakupu – tłumaczy Anna Niecikowska.

Jej zdaniem drugi, bardziej prawdopodobny scenariusz mówi, że dopuszczalne będzie zamieszczanie w umowach deweloperskich takich klauzul. Pod warunkiem, że będą się odwoływać do powszechnych i ogólnie dostępnych wskaźników, np. GUS-u, dotyczących inflacji czy cen produkcji budowlano-montażowej.

– Trzeba jednak pamiętać, że okoliczności, do których się odnosi, warunkujące zmianę ceny muszą być obiektywne i precyzyjnie opisane. Zastosowanie klauzuli nie może być uzależnione od wyłącznej i subiektywnej interpretacji czy decyzji dewelopera. Poza tym klauzula powinna działać w dwie strony, tzn. deweloper może podnieść ceny mieszkań, gdy koszty produkcji rosną, ale też powinien mieć obowiązek je obniżyć, gdy będą spadać. Ostatnim, ale bardzo ważnym elementem jest umożliwienie nabywcy odstąpienia od umowy w przypadku, gdy waloryzacja przekroczy umówione wartości.

Ustawa spełnia wszelkie standardy ochrony konsumentów. Okaże się, jak będzie z praktyką.