W przypadku nieadekwatnej wyceny do faktycznej wartości nieruchomości lub wadliwego postępowania dłużnik ma narzędzie do tego, aby uzyskać korzystne zasady egzekucji. Jest to w interesie i dłużnika, i wierzyciela. Dłużnik powinien więc przyglądać się procedowaniu komornika, by ten postępował zgodnie z przepisami.
Oszacowanie wartości
– Oszacowanie dokonywane jest na wniosek wierzyciela jako dysponenta procedury egzekucyjnej. Komornik więc nie może przystąpić do sporządzenia operatu z własnej inicjatywy – mówi Katarzyna Wiertlewska, radca prawna w Kancelaria Ostrowski i Wspólnicy.
W pierwszej kolejności komornik wystosowuje do dłużnika wezwanie, w którym informuje go o zajęciu nieruchomości oraz wzywa do zapłaty długu w okresie dwóch tygodni. W przypadku braku zapłaty przystępuje do sporządzenia operatu. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 948 § 1 zd. 1 k.p.c.). Jest ono dokonywane w formie operatu szacunkowego, który stanowi podstawę wskazania wartości oszacowania oraz jego podstaw w protokole opisu i oszacowania (art. 947 § 1 pkt 7 k.p.c.), a następnie oznaczenia sumy oszacowania i ceny wywołania (art. 953 § 1 pkt 3 k.p.c.).
Komornik powiadamia uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania nie później niż na dwa tygodnie przed jego upływem. Opis i oszacowanie służy dokładnemu określeniu wartości nieruchomości i ujawnieniu praw z nią związanych, toteż ustawa wskazuje elementy, które powinien zawierać protokół.
Zaskarżenie operatu
Jak wyjaśnia Katarzyna Wiertlewska, oszacowanie można zaskarżyć. W tym celu należy wskazać nieprawidłowości i podnieść zarzuty proceduralne (niespełnienie wymogów formalnych operatu, brak wymaganych uprawnień biegłego) lub merytoryczne (błędna metodologia wyceny, nieuwzględnienie składników nieruchomości podnoszących jej atrakcyjność).
