Wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Czy można zakwestionować wartość nieruchomości wskazaną przez komornika w ramach licytacji ? Można, a nawet czasem trzeba.

Publikacja: 08.09.2022 21:08

Na wniosek wierzyciela lub dłużnika można sporządzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchom

Na wniosek wierzyciela lub dłużnika można sporządzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Przy braku zgody komornika można tę decyzję skutecznie zaskarżyć do sądu, przy którym ten pracuje

Foto: shutterstock

W przypadku nieadekwatnej wyceny do faktycznej wartości nieruchomości lub wadliwego postępowania dłużnik ma narzędzie do tego, aby uzyskać korzystne zasady egzekucji. Jest to w interesie i dłużnika, i wierzyciela. Dłużnik powinien więc przyglądać się procedowaniu komornika, by ten postępował zgodnie z przepisami.

Oszacowanie wartości

– Oszacowanie dokonywane jest na wniosek wierzyciela jako dysponenta procedury egzekucyjnej. Komornik więc nie może przystąpić do sporządzenia operatu z własnej inicjatywy – mówi Katarzyna Wiertlewska, radca prawna w Kancelaria Ostrowski i Wspólnicy.

W pierwszej kolejności komornik wystosowuje do dłużnika wezwanie, w którym informuje go o zajęciu nieruchomości oraz wzywa do zapłaty długu w okresie dwóch tygodni. W przypadku braku zapłaty przystępuje do sporządzenia operatu. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 948 § 1 zd. 1 k.p.c.). Jest ono dokonywane w formie operatu szacunkowego, który stanowi podstawę wskazania wartości oszacowania oraz jego podstaw w protokole opisu i oszacowania (art. 947 § 1 pkt 7 k.p.c.), a następnie oznaczenia sumy oszacowania i ceny wywołania (art. 953 § 1 pkt 3 k.p.c.).

Komornik powiadamia uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania nie później niż na dwa tygodnie przed jego upływem. Opis i oszacowanie służy dokładnemu określeniu wartości nieruchomości i ujawnieniu praw z nią związanych, toteż ustawa wskazuje elementy, które powinien zawierać protokół.

Zaskarżenie operatu

Jak wyjaśnia Katarzyna Wiertlewska, oszacowanie można zaskarżyć. W tym celu należy wskazać nieprawidłowości i podnieść zarzuty proceduralne (niespełnienie wymogów formalnych operatu, brak wymaganych uprawnień biegłego) lub merytoryczne (błędna metodologia wyceny, nieuwzględnienie składników nieruchomości podnoszących jej atrakcyjność).

– Do skargi można załączyć wydruki ogłoszeń sprzedaży podobnych nieruchomości z okolicy, których cena sprzedaży jest wyższa niż wskazana przez biegłego. Można także załączyć kontroperat, a więc opinię innego biegłego – mówi prawniczka. Termin na złożenie skargi wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia podpisania przez komornika protokołu. Skargę należy złożyć do sądu, przy którym komornik działa, i uiścić opłatę w kwocie 100 zł. Dłużnik ma na zaskarżenie dwa tygodnie, jednak czas ten powinien dobrze zaplanować, gdyż poza samym napisaniem skargi musi jeszcze wcześniej pozyskać od komornika operat, zapoznać się z jego treścią i zgromadzić dowodowy.

Zajęta nieruchomość podlega sprzedaży przez licytację publiczną (art 952 k.p.c.). Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.), zaś w braku nabywcy wyznacza się drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania (art. 983 k.p.c.). Adwokat Michał Kurzela, z kancelarii Marszałek & Partnerzy, przypomina, że jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania. Przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

W przypadku nieadekwatnej wyceny do faktycznej wartości nieruchomości lub wadliwego postępowania dłużnik ma narzędzie do tego, aby uzyskać korzystne zasady egzekucji. Jest to w interesie i dłużnika, i wierzyciela. Dłużnik powinien więc przyglądać się procedowaniu komornika, by ten postępował zgodnie z przepisami.

Oszacowanie wartości

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Egzekucje z nieruchomości: lepiej na nowo wycenić dom pod młotek
Nieruchomości
Hipsterski pomysł rządu na mieszkania
Nieruchomości
Warunki zabudowy po nowemu: państwo weźmie 30 proc. od wzrostu wartości działki
Nieruchomości
Deweloperzy czekają na rozwiązania
Nieruchomości
Zanim rozpoczniemy budowę domu
Nieruchomości
Stare budynki to wyzwanie