Deweloperzy czekają na rozwiązania

Wraz z kurczeniem się sprzedaży na rynku detalicznym firmy rozważają flirt z rynkiem najmu. Potrzebne jest wsparcie banków i państwa.

Publikacja: 01.09.2022 22:05

Czy deweloperzy będą wynajmować mieszkania?

Czy deweloperzy będą wynajmować mieszkania?

Foto: shutterstock

Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie wyklucza, że może zaproponować zmiany legislacyjne, które ułatwiłyby rozwój budownictwa komunalnego i społecznego w Polsce. Zapowiedziało nawet ogłoszenie nowych pomysłów już we wrześniu. Nieoficjalnie wiadomo, że resort rozważa wywłaszczenie „zapomnianych” nieruchomości, które mogłyby być podstawą inwestycji np. mieszkaniowych. Na razie jednak głowi się nad niekonstytucyjnością tego pomysłu.

A to nie jeden temat, jaki pojawia się na linii rząd–deweloperzy. Inwestujący w mieszkaniówkę, jak sami policzyli, stracili już ok. 60 proc. rynku i zaczynają rozważać możliwość budowania na większą skalę mieszkań dla funduszy inwestycyjnych, wejście w aparthotele, a także przekształcanie opustoszałych obiektów na cele mieszkaniowe, szczególnie wykorzystanie gruntów znajdujących się pod nimi. Dlatego m.in minister rozwoju Waldemar Buda, spotyka się z  wiceministrem finansów Arturem Soboniem i deweloperami, by szukać sposobów rozwiązania narastającego problemu rynku mieszkaniowego.

– W ciągu kilku tygodni ogłosimy rewolucyjny program powiększenia podaży gruntów w miastach pod cele budownictwa mieszkaniowego – zapowiedział „Rzeczpospolitej” minister Buda.

Pomysł z wywłaszczaniami pustostanów na cele komunalne spodobałby się deweloperom. Według Tomasza Stogi, szefa Polskiego Związku Firm Deweloperskich na Dolnym Śląsku, uruchomienie gruntów w centrach miast od lat zablokowanych z różnych przyczyn byłoby strzałem w dziesiątkę.

– Grunty są dobrem strategicznym i każdy pomysł „dosypania” ich do rynku jest pożądany. Rzecz w tym, że według PZFD nie ma instrumentu prawnego, który pozwoliłby na takie działanie. Z niecierpliwością oczekujemy rozwiązań, które by na to pozwoliły – mówi Stoga.

Na kłopoty najem

Deweloperzy rozważają też współpracę na większą skalę z funduszami inwestującymi w mieszkania na wynajem. Wiele firm nie ma wyboru, bo banki nie chcą kredytować projektów mieszkaniowych przy tak dużym ryzyku. – Na biurku mam kilka ofert od kolegów, którzy oferują do zakupu inwestycje jeszcze nierozpoczęte, ale z pełną dokumentacją. Podobno jesienią banki mają mieć już jakieś propozycje dla nas. Na razie pracujemy nad różnymi rozwiązaniami. Tym bardziej, że rząd nie ma realnych pomysłów, jak ten rynek zagospodarować. Fiasko kolejnych programów pokazuje, że to fachowcy, a nie politycy powinni kształtować rynek mieszkaniowy w Polsce. To próbujemy uświadamiać ministrom, z którymi rozmawiamy – mówi Stoga. – Deweloperzy od 2016 do 2021 r. zbudowali 700 tys. mieszkań. Nasz narodowy operator w tym samym czasie 1800, a fundusze około 4–5 tys. lokali – wylicza.

Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum, mówi, że rząd mógłby podjąć jeszcze jedną próbę poprawy programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” – dzięki któremu kredyt mieszkaniowy miałby być dostępny również dla osób bez oszczędności. Zainteresowanie programem ze strony banków było mizerne, a po zmianie nazwy programu na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” zaledwie pięć instytucji podjęło wyzwanie i podpisało umowy z BGK: Alior Bank, Bank Pekao, BPS, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i PKO Bank Polski.

Wtpliwości budzą przede wszystkim różnice cenowe w limitach dla poszczególnych miast, a także stosowanie niższych limitów dla rynku wtórnego. To powoduje, że w poszczególnych miastach występują ogromne różnice w wielkości oferty mieszkań do kupienia za kredyt bez wkładu własnego.

Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości, nie wierzy, że program skłoni młode rodziny do ich powiększania z powodu kredytu na mieszkanie. – Mieszkanie dla Młodych też miał być jednym z filarów rządowej polityki prorodzinnej, jednak ostatecznie okazał się klapą, bo w praktyce z dopłaty korzystały głównie osoby samotne i bezdzietne pary – wskazuje.

W co inwestować

Kamil Miernik, radca prawny w kancelarii Zawada–Miernik, Miernik, Rudkiewicz uważa, że jeżeli deweloperzy mają inwestować w najem w Polsce, powinno się jeszcze raz przemyśleć kilka ustaw.

– Na przykład ustawę o najmie okazjonalnym, której w większości nie da się zastosować do obcokrajowców. Większość nie będzie w stanie się wykazać perspektywą wyprowadzenia do innego lokalu. Jeżeli chcemy rozwiązać przynajmniej ten problem, powinniśmy przystąpić do przygotowania stosownych kompleksowych regulacji prawnych w tym uelastyczniających instytucję najmu. Obecnie brak jest informacji o planach legislacyjnych w tym zakresie, a rozwiązanie tego problemu, zachęciłoby inwestorów do rozwijania rynku najmu – argumentuje Kamil Miernik.

– Wiemy, że jesteśmy łakomym kąskiem dla funduszy – mówi Tomasz Stoga. – Jeżeli firmom deweloperskim odcięto sprzedaż mieszkań na kredyt, chcielibyśmy w jakiś sposób uzupełnić tę wyrwę. Będziemy rozmawiać z funduszami. Dobrze by było w każdym z miast z potencjałem dla rynku najmu, raz na jakiś czas zrealizować taki projekt. Potrzebujemy finansowania, za które wybudujemy mieszkania i gotowy produkt sprzedamy funduszom. Pozostaje do dopracowania, czy dogadamy się z funduszami w ten sposób, że to one od samego początku będą płaciły za budowę, czy też wystaramy się o finansowanie z banku na ten cel i spłacimy kredyt po sprzedaży zbudowanej inwestycji funduszowi. To model w miarę akceptowalny dla banków, wpisuje się w polskie ustawodawstwo - dodaje.

Jeszcze inny scenariusz to wchodzenie samych deweloperów w PRS: kredyt na budowe bylby spłacany z wpływów z najmu. – Jak na razie takiego instrumentu nie ma, ale na taką ofertę czekamy i o tym rozmawiamy z bankami – konkluduje Stoga.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie wyklucza, że może zaproponować zmiany legislacyjne, które ułatwiłyby rozwój budownictwa komunalnego i społecznego w Polsce. Zapowiedziało nawet ogłoszenie nowych pomysłów już we wrześniu. Nieoficjalnie wiadomo, że resort rozważa wywłaszczenie „zapomnianych” nieruchomości, które mogłyby być podstawą inwestycji np. mieszkaniowych. Na razie jednak głowi się nad niekonstytucyjnością tego pomysłu.

A to nie jeden temat, jaki pojawia się na linii rząd–deweloperzy. Inwestujący w mieszkaniówkę, jak sami policzyli, stracili już ok. 60 proc. rynku i zaczynają rozważać możliwość budowania na większą skalę mieszkań dla funduszy inwestycyjnych, wejście w aparthotele, a także przekształcanie opustoszałych obiektów na cele mieszkaniowe, szczególnie wykorzystanie gruntów znajdujących się pod nimi. Dlatego m.in minister rozwoju Waldemar Buda, spotyka się z  wiceministrem finansów Arturem Soboniem i deweloperami, by szukać sposobów rozwiązania narastającego problemu rynku mieszkaniowego.

Pozostało 82% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Firmy, które nie są przygotowane do sukcesji, znikają w ciszy
Nieruchomości
Budynkowa gra w klasy
Nieruchomości
Dlaczego nie stać nas mieszkania
Nieruchomości
Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Nieruchomości
Rusza poszukiwanie okazji inwestycyjnych w Europie
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą