W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z uchwalaniem, co najmniej kilkunastu aktów prawnych, które w istotny sposób wpłynęły na zakup ziemi pod budownictwo mieszkaniowe. Przygotowując się do inwestycji należy przeprowadzić gruntowną weryfikację stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Problemów może spodziewać się każdy, niezależnie od tego, czy jest osobą fizyczną, deweloperem czy innymi przedsiębiorcą.
Jak mówi adwokat Jacek Ziembiński w Kancelarii Sadowski i Wspólnicy, jeszcze w tym roku ma zostać uchwalona duża nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadzi znaczne zmiany w strukturze aktów planowania przestrzennego. - Najistotniejsze wydaje się planowane powiązanie wydawania decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym (zamiennik obecnych studiów uwarunkowań) i wprowadzenie wymogu zgodności decyzji z tym planem, co do funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych - wyjaśnia adwokat.
Jak zabezpieczyć się przed problemami
Adwokat Mirosław Kęs, w kancelarii MJK Kancelarie Adwokackie, proponuje trzy kroki zabezpieczające inwestora. Po pierwsze należy ustalić, czy treść księgi wieczystej nieruchomości odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Jak wyjaśnia adwokat, gdy inwestor stwierdzi np. brak wpisu osoby uprawnionej w księdze wieczystej, albo, że prawo błędnie wpisano w księdze wieczystej, lub prawo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia – powinien przewidywać, że może występować konieczność wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Krok drugi to sprawdzenie, czy działka przeznaczona jest na cele budowlane i pod jaką zabudowę. Informacje te będą wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku wskazana jest weryfikacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy- mówi adwokat. W jego opinii już na tym etapie może się okazać niezbędnym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotne jest, bowiem, aby inwestycja nie naruszała istniejącego ładu przestrzennego.
Nie zapomnij o drodze
Zakup gruntu to dopiero początek drogi - przypomina Dorota Holko prawnik ds. ryzyka budowlanego. Grunt musi posiadać skomunikowanie z drogą publiczną i tutaj dochodzi do sporów, zarządcy dróg wydają uzgodnienie po podpisaniu tzw. umowy drogowej. Często pojawia się magiczne ustawowe sformułowanie „w związku z koniecznością budowy drogi publicznej spowodowaną realizacją inwestycji nie drogowej”. Co więcej, jeżeli nabywca gruntu ma miejscowy pan zagospodarowania przestrzennego i są tam przewidziane drogi, które powinny zostać wykonane przez gminę, a finalnie ma je wykonać inwestor, to realizuje on zadania gminy.
