Dłużnicy i ich wierzyciele mierzą się z problemem nieaktualnych operatów szacunkowych nieruchomości podlegających obecnie licytacjom komorniczym. Wykonane zostały przed epidemią, w 2018 czy w 2019 r. Licytacje w 2022 r. są przeprowadzane na ich podstawie, choć wartość nieruchomości poszła ostro w górę.
Czytaj więcej
Nie można koniecznym tempem egzekucji czy brakiem inicjatywy dłużnika uzasadniać nieaktualnych wycen licytowanych nieruchomości.
Egzekucje z nieruchomości były zablokowane z powodu epidemii ustawą z 2020 r.
– Skutkiem tego wierzyciele przez długi czas nie mogli dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, w której mieszkał nierzetelny dłużnik – przypomina Mateusz Haśkiewicz, partner w kancelarii Haśkiewicz Dyła Restrukturyzacje Upadłości.
Przepis uchylono ustawą z 8 kwietnia 2022 r.
– Niedawno zgłosił się do nas dłużnik z terminem licytacji. Jej wartość w operacie szacunkowym z 2018 r. określona została na 1,5 mln zł. Po czterech latach biegły sądowy na zlecenie dłużnika wycenił nieruchomość na kwotę 2,2 mln zł. Gdyby została zlicytowana w oparciu o nową kwotę, zaspokojenie wierzycieli byłoby pełniejsze, a w rezultacie dłużnik miałby mniejszy dług – objaśnia prawnik.
Jak przypomina, zgodnie z art. 951 k.p.c., jeżeli w stanie nieruchomości między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.
Zdaniem radcy prawnej Katarzyny Wiertlewskiej z kancelarii Ostrowski i Wspólnicy dłużnik powinien przyglądać się procedowaniu komornika, by ten postępował zgodnie z przepisami.
– Gdy dłużnik uzna, że wartość nieruchomości oszacowana została zbyt nisko lub operat sporządzono wadliwie, może go zaskarżyć. W skardze należy wskazać nieprawidłowości i podnieść zarzuty proceduralne, np. niespełnienie wymogów formalnych operatu, brak wymaganych uprawnień biegłego, lub merytoryczne, tj. błędną metodologię wyceny, nieuwzględnienie składników nieruchomości podnoszących jej atrakcyjność – tłumaczy mec. Wiertlewska. Jak mówi, do skargi można załączyć wydruki ogłoszeń sprzedaży podobnych nieruchomości z okolicy, których cena sprzedaży jest wyższa niż wskazana przez biegłego. Można także załączyć kontroperat, a więc opinię innego biegłego.
Na złożenie skargi są dwa tygodnie i liczy się je od dnia podpisania protokołu przez komornika.
