Restrukturyzacja to nie koniec świata dla nabywcy

Naczelną zasadą postępowania restrukturyzacyjnego jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji. Natomiast ustawodawca wprowadził odrębne zasady przy restrukturyzacji dewelopera, gdzie należy doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą.

Jak wylicza Mateusz Haśkiewicz z kancelarii HDRU, racjonalne względy to na przykład efektywność ekonomiczna kontynuacji przedsięwzięcia, czas potrzebny na dokończenie inwestycji, realność uiszczenia dopłat przez nabywców czy faktyczna możliwość znalezienia przedsiębiorcy, który podejmie się kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jajko czy kura

Zbieg postępowania egzekucyjnego i upadłościowego powoduje szereg pytań o to, które z tych postępowań ma charakter nadrzędny.

– Komornik, aby skutecznie przeprowadzić licytację nieruchomości, musi działać sprawnie w momencie powzięcia informacji o niewypłacalności dłużnika. Postępowanie upadłościowe ma bowiem pierwszeństwo przed postępowaniem egzekucyjnym, które ulega zawieszeniu z mocy prawa z dniem ogłoszenia upadłości, a następnie umorzeniu z mocy prawa po uprawomocnieniu się postanowienia o ogłoszeniu upadłości. Z punktu widzenia zaś interesów potencjalnego inwestora istotne jest, aby przybicie prawomocnie zostało udzielone przed ogłoszeniem upadłości dłużnika, a cena nabycia została wpłacona przez niego w terminie. W przeciwnym razie może wyłonić się zagadnienie prawne, czy potencjalny inwestor odzyska wpłaconą rękojmię – wyjaśnia adwokat Magdalena Mydłowska, z kancelarii Marszałek i Wspólnicy.

Dla potencjalnego inwestora zainteresowanego nabyciem nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, szczególnie istotna może być kwestia wniesionej przez niego rękojmi.

Zawieszenie postępowania egzekucyjnego nie stoi na przeszkodzie przysądzeniu własności nieruchomości, jeżeli przybicia prawomocnie udzielono przed ogłoszeniem upadłości, a nabywca egzekucyjny wpłaci w terminie cenę nabycia. Jeżeli zatem ogłoszenie upadłości nastąpiło po prawomocnym przybiciu, dopuszczalne jest przysądzenie własności nieruchomości, o ile nabywca wpłaci terminowo cenę nabycia, w opinii adwokat Magdaleny Mydłowskiej, wówczas taka nieruchomość nie wejdzie w skład masy upadłości. Z kolei w przypadku, gdy ogłoszenie upadłości i zawieszenie postępowania z mocy prawa nastąpi przed uprawomocnieniem się przybicia, niemożliwe będzie wydanie postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, a taka nieruchomość wejdzie w skład masy upadłości.

Układać się czy nie

Układać. Jak tłumaczy Katarzyna Wiertlewska, radca prawna w kancelaria Ostrowski i Wspólnicy, nabywcy lokali mieszkalnych mają możliwość kreowania i składania propozycji układowych w postępowaniu restrukturyzacyjnym dewelopera w przypadku, gdy wierzyciele stanowią 20 proc. liczby nabywców danej inwestycji. Mają na to 30 dni od dnia wydania postanowienia otwierającego postępowanie.

– W przypadku wpłacenia dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenia ich przez przeniesienie własności lokali propozycje te mogą przewidywać zwrot dopłat lub w różny sposób traktować nabywców, w zależności od uiszczenia i wysokości dopłaty – tłumaczy mec. Wiertlewska.

Drugą propozycją jest sprzedaż nieruchomości. Może ona przewidywać zmianę treści zawartych umów deweloperskich, w tym zobowiązać nabywców do uiszczenia dopłat. Przedsiębiorca, który nabył inwestycję, zobligowany jest do złożenia w formie aktu notarialnego, który załącza się do propozycji układowych, nieodwołalnego oświadczenia woli o kupnie posesji, na której prowadzona jest inwestycja, wraz z przejęciem zobowiązań wobec nabywców, czyli dokończeniem budowy i przekazaniem na rzecz nabywców prawa własności lokali. Umowa na linii deweloper–nabywca dochodzi do skutku, a prawo własności przechodzi z dewelopera na nabywcę w momencie, gdy postanowienie sądu zatwierdzające układ stanie się prawomocne. Wreszcie, ustawodawca wskazuje zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

Zdaniem Mateusza Haśkiewicza brak powodzenia procesu restrukturyzacji nie przekreśla definitywnie szansy nabywców lokali, jak również samego dewelopera na skuteczne zakończenie procesu inwestycyjnego.

– W przypadku, gdy nabywcy oddali głosy przeciwko układowi lub inni wierzyciele w większości opowiedzieli się przeciwko niemu, przede wszystkim zaś na skutek prawomocnej odmowy zatwierdzenia układu przez sąd, nabywcy otrzymują zwrot wniesionych dopłat. Jeżeli jednak postępowanie przybrało formę sanacji i złożony został uproszczony wniosek o ogłoszenie upadłości, to wniesione dopłaty zostają przekazane przez zarządcę do syndyka, co też jest korzystne – uważa Mateusz Haśkiewicz.

Nieruchomości