Jak uniknąć sporów o to, kto powinien uregulować zobowiązania wobec podwykonawcy?
Inwestor odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został inwestorowi zgłoszony. Tym samym, aby powstała odpowiedzialność solidarna inwestora, konieczne jest dokonanie zgłoszenia. Większość błędów jest popełniana, ponieważ podwykonawcy i wykonawcy wychodzą z założenia, że do zgłoszenia robót inwestorowi, czyli np. deweloperowi i powstania jego solidarnej odpowiedzialności na gruncie art. 647 k.c. wystarczające są procedury, do których byli przyzwyczajeni na gruncie poprzedniego stanu prawnego.
Podwykonawca powinien co do zasady zostać zgłoszony inwestorowi. Nie jest ono wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Jeżeli nie jest to uregulowane w umowie, to mamy do czynienia z tzw. trybem zgłoszeniowym. W takim przypadku często spotykam się z tym, że w dalszym ciągu strony procesu budowlanego mają problem z ustaleniem, czy np. podwykonawca został w sposób właściwy zgłoszony do inwestora, a inwestor powinien zapłacić podwykonawcy. Problem dotyczy obu stron, gdyż sam inwestor ma często wątpliwości czy ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.
Co powinno zawierać takie zgłoszenie?
Dla swojej skuteczności zgłoszenie powinno określać, co najmniej szczegółowy przedmiot robót budowlanych oraz podwykonawcę, który ma te roboty wykonywać. Brak któregokolwiek z tych elementów będzie powodować, że nie powstanie solidarna odpowiedzialność inwestora w trybie zgłoszeniowym.
A forma zgłoszenia?
Prawo wymaga, aby zgłoszenie nastąpiło w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Niestety, zgłoszenie złożone w innej formie np. ustnie, mailowo będzie nieskuteczne. W obecnym stanie prawnym nie ma też mowy o konkludentnym zgłoszeniu - sama wiedza o istnieniu podwykonawcy na placu budowy i tolerowanie go przez inwestora nie są wystarczające do przyjęcia solidarnej odpowiedzialności inwestora. Przesłanie do inwestora skanu podpisanego zgłoszenia, jako załącznika do wiadomości e-mail, a tego rodzaju praktyka jest dość powszechna, także nie spełnia warunków, co do formy. Najbezpieczniejsze jest, zatem przekazanie inwestorowi zgłoszenia podwykonawcy w formie podpisanego dokumentu.
