Długość kolejek po mieszkania socjalne i komunalne zacznie wzrastać z powodu ubożenia społeczeństwa w konsekwencji kryzysu gospodarczego oraz napływu ludzi zza wschodniej granicy. Problem będzie dotyczył zarówno dużych miast, które masowo starają się pomagać uchodźcom, jak i mniejszych gmin, w których w najbliższym czasie poziom życia może spadać.

Według ostatnich danych GUS zasoby mieszkaniowe kraju liczą ok. 15 mln mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 1118,8 mln mkw. Z ok. 7,8 mln zasobów mieszkaniowych w 26 proc. mieszkań lokatorzy zalegają z opłatami za mieszkanie na łączną kwotę prawie 6,3 mld zł.

Topniejące zasoby gmin

Według danych 806 tys. mieszkań to lokale komunalne, o różnym standardzie i stanie, czasem niepozwalającym na zamieszkanie. Gminy remontują je sukcesywnie i dostosowują do standardów zamieszkania, głównie z własnych zasobów finansowych. Tylko w tym roku Warszawa przeznaczyła 60 mln zł na remont pustostanów.

– W tym roku zaplanowaliśmy remont ok. 1800 pustostanów – mówi Aldona Machnowska-Góra, wiceprezydent miasta. Na mieszkania komunalne czeka ok. 2 tys. potencjalnych lokatorów. Jak tłumaczy wiceprezydent, część mieszkań jest tak zniszczona, że wymaga kompletnego remontu, w niektórych konieczne jest zaopatrzenie lokalu w łazienkę lub dostosowanie do standardów przyjętych w mieście, pozwalających na wprowadzenie się ludzi.

– Do 2025 r. mamy do wybudowania ok. 3 tys. mieszkań. Analizujemy to, jak inwestować w taką infrastrukturę. Dzisiaj koszty takich kredytów są bardzo duże – mówi Aldona Machnowska-Góra.

Gminy nie muszą same borykać się z problemem braku mieszkań komunalnych, a zwłaszcza z ich remontem. W ramach rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego finansowanego ze środków budżetowych poprzez Fundusz Dopłat, obsługiwany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), mogą ubiegać się o wsparcie na tworzenie bądź modernizowanie mieszkaniowego zasobu gminy, jak również udział w inwestycjach innych inwestorów, takich jak SIM, TBS, spółdzielnie mieszkaniowe.

W 2022 r. łącznie do finansowania z funduszu zakwalifikowano 347 gminnych inwestycji mieszkaniowych, w ramach których powstanie bądź zostanie zmodernizowanych 4659 lokali mieszkalnych. Kwota wsparcia z funduszu wynikająca z zakwalifikowanych wniosków to ponad 853 mln zł. Kolejnych 146 złożonych w 2022 r. wniosków, obecnie w trakcie procedury sprawdzania (3,6 mln mieszkań, dofinansowanie 801 mln zł), będzie kwalifikowanych w kolejnym 2023 r. Z 347 wniosków zakwalifikowanych w 2022 r. aż 195 dotyczyło remontów pustostanów gminnych. Wśród wniosków oczekujących na kwalifikację 72 (z 146) dotyczą remontów pustostanów.

– Można zatem powiedzieć, że rządowy program wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego w istotny sposób jest wykorzystywany obecnie przez gminy do przywracania zdegradowanego zasobu gminy do użytkowania – mówi Piotr Uściński, wiceminister rozwoju.

Kto najskuteczniejszy

Inwestycje w mieszkalnictwo komunalne finansowane z funduszu realizowane są w całym kraju. Według liczby planowanych do powstania lokali w ramach inwestycji zakwalifikowanych w latach 2016–2022, wśród najbardziej aktywnych można wymienić gminy z województw: śląskiego, pomorskiego, dolnośląskiego, wielkopolskiego czy mazowieckiego.

– W 2022 r. najwięcej wniosków wpłynęło z woj. dolnośląskiego (94) i śląskiego (89). Dalej są woj. pomorskie (59), mazowieckie (54) i wielkopolskie (40). W całej historii programu najwięcej umów podpisaliśmy z beneficjentami z woj. śląskiego, mazowieckiego i wielkopolskiego – wylicza Aleksandra Sroczyńska z BGK. – Limit wydatków budżetu państwa na realizację programu wynosi rocznie 1 mld zł. Natomiast Fundusz Dopłat dysponuje dodatkowymi wolnymi środkami na realizację rządowego programu. W 2023 r. będzie to ok. 870 mln zł.

Zdaniem Zygmunta Frankiewicza, prezesa Związku Miast Polskich, akurat ta oferta funduszu dopłat dla gmin jest bardzo dobrą alternatywą dla coraz większego kryzysu w budownictwie mieszkaniowym.

– To dobre zasady pomocy, które należałoby utrzymać. Miasta, które z nich korzystają, są zadowolone. Warunkiem jest oczywiście wkład własny, ale gdy można dostać 85 proc. bezzwrotnej dotacji, to jest to warte zachodu. Przy czym pamiętajmy, że to nie miasta powinny budować mieszkania, ale podmioty gospodarcze, które budowałyby mieszkania na wynajem – tłumaczy Zygmunt Frankiewicz. Problemem, który będzie narastał, jest możliwość kredytowania takich przedsięwziąć.

Jak mówi zaś Wojciech Trzpil z BGK, w programie społecznego budownictwa czynszowego (SBC) Bank Gospodarstwa Krajowego udziela inwestorom preferencyjnych kredytów. Finansują one budowę mieszkań dla osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania lub jego wynajęcie na warunkach komercyjnych, a które jednocześnie mają zbyt wysokie dochody, aby móc się starać o lokal komunalny.

– W ostatnim naborze wniosków o finansowanie z programu wspierania SBC wpłynęły wnioski o kredyty na łącznie 1,3 mld zł. Inwestorzy chcą za te pieniądze wybudować niemal 8 tys. mieszkań – mówi Wojciech Trzpil.

Przeciwny w skutkach pomysł na gminne mieszkania komunalne ma rząd. Resort rozwoju i technologii dostał polecenie przygotowania projektu ustawy o wykupie mieszkań komunalnych przez ich najemców. Według nieoficjalnych informacji takie prawo należałoby się lokatorom zasobów gminnych, którzy zamieszkiwaliby je powyżej 20 lat. Tu jednak nie ma co liczyć na konsensus między rządem i samorządami, które uważają tę koncepcję za szkodliwą i absurdalną, nie dość, że ingerującą w majątek gminy, to jeszcze szkodzącą interesom najmniej zamożnych mieszkańców tych gmin.

– Innymi słowy samorządy mają obowiązek zapewnić mieszkania osobom w trudnej sytuacji, dlatego zasób mieszkań miejskich jest niezbędny. Jeżeli samorząd wyzbędzie się mieszkań, to w jaki sposób ma wypełniać obowiązek pomocy mieszkaniowej ?– wskazywała w rozmowie z „Rzeczpospolitą” Aldona Machnowska-Góra.

Ponadto, jak precyzuje dr Piotr Pałka, partner w kancelarii Derc Pałka, już obecnie możliwe jest nabycie mieszkania komunalnego, jednak jest to zależne od woli danej gminy. To gmina jako właściciel decyduje, które lokale z jej zasobu będą sprzedane, jak również na jakich zasadach zostanie dokonana sprzedaż. Rady niektórych gmin czy miast podejmowały uchwały określające warunki skorzystania z bonifikat ceny zakupu. Były one uzależniane od takich czynników, jak okres wynajmowania mieszkania od gminy czy sytuacja ekonomiczna najemców.

– Praktyka ostatnich lat jest jednak taka, że gminy coraz rzadziej zgadzają się na sprzedaż należących do nich mieszkań, nie chcąc wyzbywać się majątku, który generuje stałe przychody. Próba odebrania samorządom prawa decydowania o ich majątku z całą pewnością napotka silny opór związany z bronieniem konstytucyjnie chronionego prawa własności – wtóruje Konrad Młynkiewicz, radca prawny z Kancelarii Filipiak Babicz Legal.

Osoby korzystające z lokali komunalnych bez własnych nakładów otrzymują od gmin stabilne prawo do lokalu – prawo najmu mieszkania. W takim przypadku czynsze dalece odbiegają od cen rynkowych. Jak tłumaczą samorządowcy, gdyby taki wykup miał wiązać się z dużymi bonifikatami – a takie jest założenie rządu – to, jak mówi Aldona Machnowska-Góra, oznaczałoby, że przez ostatnie lata wszyscy mieszkańcy danego miasta składali się na mieszkanie własnościowe dla nielicznych.

– W jakiej sytuacji postawieni zostaną ci, którzy zdecydowali się na kredyty i je spłacają? Dlaczego tylko najemcy mieszkań komunalnych mają jeszcze zyskać przywilej nabycia lokalu na własność za ułamek jego rynkowej wartości? – pyta retorycznie wiceprezydent Warszawy.