Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy prawo budowlane, zarządca ma obowiązek utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Ocenie podlega zwłaszcza bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, warunki higieniczne i zdrowotne oraz ochrony środowiska. Ale także oszczędność energii i odpowiednia izolacyjność cieplna przegród. Za unikanie tego obowiązku, grozi zgodnie z art. 91a prawa budowlanego kara grzywny w wysokości nie mniej niż 100 stawek dziennych, kara ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku.

Budynki jednorodzinne

Właścicielom domów jednorodzinnych często wydaje się, że nie obowiązują ich przeglądy techniczne, tak jak w przypadku właścicieli lub zarządców budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Tymczasem art. 62 prawa budowlanego bezwzględnie nakłada także na właścicieli tych obiektów obowiązek przeprowadzenia, co najmniej raz w roku okresowej kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), przynajmniej raz na 5 lat okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Czytaj więcej

Zawilgocone mieszkania od dewelopera

- Właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych na mocy przepisów prawa budowlanego są zwolnieni z corocznych przeglądów technicznych elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, niemniej dla własnego bezpieczeństwa można taką kontrolę zlecić osobom uprawnionym- zastrzega radca prawna Joanna Maj. - Należy, bowiem pamiętać, że do przeprowadzenia każdego rodzaju przeglądu technicznego należy zatrudnić osoby z odpowiednimi uprawnieniami.

Właściciel i zarządca

Obowiązki związane z użytkowaniem obiektu oraz kontrolami jego stanu technicznego obciążają wyłącznie właściciela lub zarządcę obiektu. Każdy ze współwłaścicieli jest tak samo odpowiedzialny za przeprowadzenie kontroli okresowych i nie może zasłaniać się zaniechaniem inicjatywy ze strony pozostałych właścicieli.

- Ewentualny nakaz przeprowadzenia takiej kontroli, może być egzekwowany od dowolnego z nich i nie wpływają na to zawarte między nimi umowy określające podział nieruchomości do korzystania (tzw. podział quoad usum) – wyjaśnia Kamil Kłosiński, koordynator zespołu w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego.

Obydwa podmioty wykonują, choć na różnych podstawach prawnych, tożsame uprawnienia właścicielskie względem obiektu. Dlatego za budynek może być odpowiedzialny tylko jeden z nich jednocześnie. Ogólną zasadą jest, że ustanowienie zarządcy wyłącza odpowiedzialność właściciela. Nie może to też być inwestor lub np. zewnętrzny sprawca odpowiedzialny za powstanie nieprawidłowości. Przy czym prawo budowlane nie definiuje zarządcy obiektu budowlanego.

- W tym celu praktyka odwołuje się do innych ustaw, np. art. 43 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami (dotyczące trwałego zarządu) oraz art. 18 i nast. ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. Pojęcie to nie ogranicza się jednak do powyższych przypadków zarządu, lecz powinno być interpretowane szeroko, jako uprawnienie do zarządzania i władania obiektem budowlanym będącym cudzą własnością. Może to być każda osoba np. użytkownik, dzierżawca, najemca władająca obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością wynikający z tej umowy. Nie ma też większego znaczenia, czy ustanowienie tego prawa nastąpiło w drodze umowy, decyzji administracyjnej czy orzeczenia sądu - tłumaczy ekspert.

Brak udokumentowanych przeglądów technicznych w postaci protokołu kontroli podlega karze grzywny, dotyczy wszystkich właścicieli i zarządców obiektów budowlanych. Brak dokumentacji z okresowych przeglądów technicznych może być również powodem odmowy wypłaty odszkodowania od ubezpieczyciela.

Czytaj więcej

Ukraina przystosowuje prawo do przyjęcia pomocy w odbudowie kraju