Zanim specustawą zajmie się Sejm i Senat, projekt musi przejść przez Stały Komitet Rady Ministrów i samą Radę Ministrów. Na tym etapie prac to jednak czysta formalność. Tym samym projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych ma szansę wejść w życie w I kwartale 2023 r. Z końcem roku resort rozwoju dopina przygotowywane od miesięcy regulacje w mniejszym lub większym stopniu związane z mieszkalnictwem.

Nic nie może się zmarnować

Projektowana ustawa zakłada czasowe wprowadzenie ułatwień w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku biurowego lub handlowego na cel mieszkalny. Chodzi o przypadki, w których konieczna jest przebudowa umożliwiająca zmianę sposobu użytkowania. Będzie to możliwe przez dwa lata od wejścia w życie ustawy, co ważne bez pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Wyjątkiem będzie zmiana konstrukcji budynku, jako newralgiczna dla jego stabilności i bezpieczeństwa, co nadal będzie wymagało nadzoru.

Jak mówił minister rozwoju Waldemar Buda, rozwiązania zaproponowane w ustawie będą doraźne, nie systemowe. Będzie można je stosować w związku z reagowaniem na skutki pandemii oraz napływu uchodźców w wyniku konfliktu zbrojnego na Ukrainie.

Zmiany po konsultacjach

W celu dodatkowego zabezpieczenia stron zawierających z inwestorem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaproponowano wprowadzenie obowiązku przedłożenia przez inwestora potwierdzenia złożenia gminie oferty, o której mowa w art. 24a ust. 1 projektu, czyli oferty zakupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych o łącznej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 5 proc. powierzchni użytkowej mieszkań i tym samym udokumentowania spełnienia warunku zawarcia skutecznej umowy.

W przypadku umów sporządzanych w formie aktu notarialnego – a więc np. obligatoryjnie przy umowie sprzedaży, inwestor będzie miał też obowiązek przedłożenia potwierdzenia notariuszowi.

- Wydaje się, że takie rozwiązanie skutecznie niweluje ryzyko zwarcia umowy dotyczącej lokalu bez dopełniania przez inwestora warunku, o którym mowa w art. 24a ust. 1. Dodatkowo, proponuje się dodanie art. 24c, doprecyzowującego, że przepisów dotyczących konsekwencji niezłożenia oferty nie stosuje się, jeżeli gmina zwolniła inwestora z obowiązku jej przedkładania – uważają urzędnicy resortu rozwoju.

Zaproponowano też dodatkowe rozwiązania zwiększające ochronę nabywców lokali i minimalizujące ryzyko wynikających z niedopełnienia przez inwestora obowiązku przedstawienia gminie oferty zakupu części lokali, realizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowej. W szczególności nałożono na gminę obowiązek publikowania w BIP wykazu inwestycji objętych obowiązkiem przedstawienia oferty (nowe ust. 10-12) oraz wprowadzono przepisy umożliwiające objęcie ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego części umów zobowiązujących inwestora do późniejszego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność nabywcy (nowe ust. 2, ust. 3 pkt 2, ust. 5 i 6).