Pierwsze półrocze br. na rynku mieszkań – i nowych, i używanych – przyniosło wyraźne ożywienie. – Na zwiększony popyt na mieszkania duży wpływ miała zapowiedź uruchomienia od 1 lipca rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi Dariusz Książak, prezes firmy doradczej Emmerson Evaluation, która publikuje raport o sytuacji na rynku nieruchomości. – Ruch na rynku po ogłoszeniu programu wywołali nie tylko jego beneficjenci, ale też klienci obawiający się wzrostów cen i wyprzedania tańszych nieruchomości – wyjaśnia.

Sprzedaż przyspiesza

Do biur sprzedaży zaczęli też napływać kupujący, którzy wcześniej wstrzymywali się z transakcjami ze względu na niską zdolność kredytową.

Z raportu Emmerson Evaluation wynika, że transakcyjne ceny mieszkań na koniec I półrocza br. w porównaniu z II połową 2022 r. na analizowanych rynkach wzrosły od 2 do 13 proc. (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot, Katowice, aglomeracja śląska – bez Katowic, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Białystok, Toruń, Rzeszów, Kielce, Olsztyn, Zielona Góra, Opole, Gorzów Wielkopolski). – Zapowiedź programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie spowodowała dynamicznych podwyżek cen w I połowie roku – zaznacza Dariusz Książak. – Pobudziła jednak popyt, co przy ograniczonej podaży przyczyniło się do wyraźniejszego podnoszenia cen od początku drugiej połowy roku – podkreśla.

Wzrost popytu na mieszkania spowodowała również mniejsza dynamika inflacji oraz stopniowa poprawa dostępności kredytów mieszkaniowych. Komisja Nadzoru Finansowego znowelizowała rekomendację S, łagodząc kryteria oceny zdolności kredytowej klientów. W I półroczu 2023 r. banki udzieliły w sumie 55 tys. kredytów mieszkaniowych (o 32 proc. więcej niż w II półroczu ub.r.) na kwotę 19,2 mld zł (ponad 40-proc. wzrost w ciągu półrocza). Autorzy raportu podkreślają, że w czerwcu 2023 r. przyznano 11,4 tys. kredytów na 4,2 mld zł – to rekord w ciągu ostatnich 12 miesięcy pod względem i liczby, i kwoty.

W I półroczu sprzedaż mieszkań przyspieszyła. Sprzedano ich o 61 proc. więcej niż II półroczu 2022 r. – Główną grupę nabywców w I półroczu stanowili klienci gotówkowi, jednak odbudowała się grupa nabywców wspierających się kredytem – zaznacza prezes Książak.

Dodaje, że znaczną część klientów gotówkowych stanowią inwestorzy traktujący nieruchomości jak lokatę kapitału. Są też osoby zza wschodniej granicy, które po kilku lub kilkunastu miesiącach spędzonych w Polsce decydują się na zakup mieszkania dla siebie.

Autorzy raportu wskazują, że największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania: jedno- i dwupokojowe. Trend dotyczy zarówno nabywców inwestycyjnych, jak i tych, którzy kupują lokale dla siebie.

Wielkość oferty deweloperów w analizowanych w raporcie miastach na koniec czerwca wyniosła prawie 38,4 tys. mieszkań – niemal 25 proc. mniej niż pod koniec 2022 r. W I półroczu 2023 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 14,5 tys. lokali – o 26 proc. więcej niż w II półroczu 2022 r.

Ceny rosną

Kurcząca się oferta mieszkań przy rosnącym popycie przekłada się na ceny. Emmerson Evaluation analizuje mediany cen transakcyjnych, a więc tych, po których mieszkania kupujemy.

W Warszawie mediana cen transakcyjnych nowych lokali w I półroczu to 14,3 tys. zł za mkw. W porównaniu z II półroczem ub.r. wzrosła o 4 proc. (553 zł). Najdroższe mieszkania są niezmiennie w Śródmieściu. Wzrost cen odnotowano także na rynku wtórnym. W I półroczu 2023 r. mediana cen mkw. lokalu z drugiej ręki w Warszawie przekroczyła 13 tys. mkw., to 2 proc. więcej niż w II półroczu 2022 r. Najchętniej kupowane były lokale o powierzchni 40–65 mkw. Stanowiły 52 proc. transakcji.

Na rynku pierwotnym w Krakowie mediana cen mieszkań w I półroczu wyniosła ponad 13,6 tys. zł za mkw. To o 7 proc. więcej niż w poprzednim półroczu. Mniejszą dynamikę odnotował krakowski rynek wtórny. Mediana cen wzrosła o 5 proc., do ponad 11,2 tys. zł za mkw. Mniej więcej połowa transakcji w segmencie budownictwa tradycyjnego dotyczyła lokali o powierzchni od 40 do 65 mkw.

We Wrocławiu mediana cen na rynku pierwotnym w I półroczu wyniosła ponad 12 tys. zł za mkw. W ciągu półrocza ceny nowych lokali poszły w górę o 5 proc. Na rynku wtórnym – o 4 proc., do niemal 10,2 tys. zł za mkw. na koniec czerwca tego roku. Najchętniej kupowano (57 proc. transakcji) mieszkania od 40 do 65 mkw.

Mediana cen mieszkań na rynku pierwotnym w Poznaniu na koniec I półrocza wyniosła 10,8 tys. zł za mkw., o 2 proc. więcej niż w poprzednim półroczu, a na rynku wtórnym – ponad 8,5 tys. zł za mkw. (5-proc. wzrost). W Gdańsku mediana cen nowych lokali od II półrocza 2022 r. do końca I półrocza br. wzrosła o 5 proc., do ponad 12,7 tys. zł. Klienci płacą więcej także za lokale deweloperskie w Gdyni (o 3 proc., niespełna 13,4 tys. zł za mkw.) i w Sopocie (o 2 proc., ponad 22,1 tys. zł za mkw.).

– Wysokie ceny w Trójmieście są podyktowane coraz mniejszą dostępnością gruntów inwestycyjnych w tym rejonie oraz jego turystyczną lokalizacją – tłumaczą autorzy raportu. Zdrożały też lokale na rynku wtórnym w Trójmieście. – W Gdańsku mediana cen na rynku wtórnym w I półroczu 2023 r. wyniosła ponad 11 tys. zł za mkw., co przekłada się na 2-proc. wzrost w porównaniu z II połową ub.r. W Gdyni i Sopocie ceny poszły w górę o 3 proc. – do niemal 9,9 tys. i ponad 15,5 tys. zł za mkw., odpowiednio.

Mediana cen na rynku pierwotnym w Łodzi to już niemal 9,6 tys. zł za mkw. lokalu, o 6 proc. więcej niż w II półroczu 2022 r. Także sprzedający lokale używane dyktują wyższe ceny. W czerwcu br. było to niespełna 6,7 tys. zł. Wzrost cen w ciągu półrocza wynosi 4 proc. – W segmencie budownictwa tradycyjnego najbardziej popularne były mieszkania o powierzchni 25–39 mkw. oraz 40–65 mkw., które stanowiły 44 i 45 proc. transakcji – podają autorzy raportu. – Sprzedaż mieszkań tego typu utrzymuje się na porównywalnym poziomie ze względu na duży udział zakupów inwestycyjnych. Takie metraże wybierają nie tylko inwestorzy, ale też single i młode rodziny, dla których zakup większych lokali jest zbyt drogi – tłumaczą.

Mediana cen mkw. nowych lokali w Katowicach w I półroczu 2023 r. wyniosła 9,4 tys. zł – o 4 proc. więcej niż w II półroczu ub.r. W aglomeracji śląskiej, wyłączając Katowice, cena ta to niespełna 7,1 tys. zł za mkw., co oznacza 10-proc. wzrost. Na rynku wtórnym w Katowicach i aglomeracji śląskiej mediana cen wzrosła w porównaniu z poprzednim kwartałem o 3 i 2 proc. (ponad 6,5 i niemal 5,1 tys. zł za mkw. mieszkania, odpowiednio).

Gorąca jesień

– Od początku roku rynek nieruchomości się odbudowuje – podsumowuje Dariusz Książak. Tani kredyt podbił ceny. Część sprzedawców podnosi je do maksymalnych limitów przewidzianych w programie. – Deweloperzy, wprowadzając mieszkania na rynek, również oferują je w wyższych cenach, dostosowanych do górnych granic kwalifikujących je do programu – mówi prezes.