Największej transakcji pod względem ceny całkowitej dokonano na rynku warszawskim. Za 480-metrowy apartament w wieży Złota 44 zapłacono prawie 23 mln zł – podaje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. – Lokal o powierzchni niemal 700 mkw. w krakowskim apartamentowcu Angel Wawel kosztował ponad 15 mln zł. Rok jednak trwa i bardzo możliwe, że te rekordy zostaną pobite – zaznacza.

Złota 44 to jeden z najdroższych polskich adresów. Niemal 195-metrowy apartament kupiono tu za ponad 9,2 mln zł, a lokal o powierzchni 154 mkw. – za 7 mln zł. Gruby portfel muszą mieć też nabywcy mieszkań przy Wiejskiej. Na ok. 213-metrowy lokal klient wydał 6,5 mln zł. 181 mkw. przy Foksal kosztowało nabywcę ponad 6,1 mln zł. Ponad 5,3 mln zł to cena transakcyjna ok. 184-metrowego mieszkania przy ul. Kościuszki w Krakowie, a 6,8 mln zł – 220-metrowego lokalu przy ul. Koletek.

Czym jest luksus

– Transakcje przekraczające 10 mln zł to rzadkość. Do tej pory były odnotowywane jedynie w Warszawie i Krakowie – zaznacza Małgorzata Wełnowska. – W pozostałych większych ośrodkach, jak Trójmiasto, Poznań czy Wrocław, ceny transakcyjne luksusowych mieszkań to kilka milionów złotych – wskazuje. Dla przykładu – za ok. 165-metrowy apartament przy Rybickiego w Gdyni klient zapłacił 6,3 mln zł. 7,6 mln zł kosztowało supermieszkanie o powierzchni 192 mkw. w gdyńskim budynku niedaleko morza.

Przykłady podaje też współpracująca z Cenatorium firma Pricer: cena 227-metrowego mieszkania w centrum Wrocławia to ponad 5 mln zł. W Poznaniu przy ul. Wojska Polskiego sprzedano lokal za 4 mln zł.

Pricer wskazuje też ceny za metr kwadratowy najdroższych mieszkań. W Warszawie jest to 30,5–47,3 tys. zł, we Wrocławiu ok. 19–32,9 tys., w Poznaniu 13,5–15,4 tys., w Krakowie ok. 24–37,7 tys., w Gdańsku 19,9–41 tys., w Gdyni 14,5–42,4 tys., a w Sopocie 18,4–42,8 tys.

– Nieruchomości premium stanowią niewielką część rynku mieszkaniowego w Polsce – komentuje Małgorzata Wełnowska. – Ze względu na brak jednolitej definicji luksusowego apartamentu segment ten jest różnie przedstawiany. Jeszcze kilka lat temu za luksusowe uznawano lokale w cenach przekraczających 1 mln zł. Dziś w cenie 1 mln zł w największych ośrodkach znajdziemy mieszkania z segmentu popularnego – mówi.

Dodaje, że dziś za mieszkania luksusowe uznajemy lokale w apartamentowcach w prestiżowych dzielnicach.

– Budynki charakteryzuje unikatowa architektura, szlachetne materiały wykończeniowe, przestronne lobby z recepcją. Są też dodatkowe funkcje wyłącznie do dyspozycji mieszkańców – mówi ekspertka. – Każde większe miasto ma swoje prestiżowe dzielnice z najdroższymi apartamentami.

W Warszawie za luksusowe są uznawane Śródmieście, Mokotów, Żoliborz. – W Krakowie to Stare Miasto i Kazimierz, we Wrocławiu – Rynek czy Nadodrze. W nadmorskich miastach są to obszary bezpośrednio przylegające do linii morza – mówi analityczka Cenatorium. – Nabywcami najdroższych mieszkań są m.in. sportowcy, celebryci, gwiazdy muzyki. Bardzo często superdrogie mieszkania kupują biznesmeni. Sporą grupę nabywców stanowią też cudzoziemcy, którzy pracują w Polsce na wysokich kierowniczych stanowiskach w międzynarodowych korporacjach.

W powszechnej opinii rynek mieszkań premium jest odporny na kryzys. – W ostatnich latach rynek ten rozwijał się bardzo dynamicznie. Popyt przerastał podaż, a ceny luksusowych nieruchomości rosły szybciej niż w segmencie popularnym – mówi Małgorzata Wełnowska. – Dziś popyt na mieszkania osłabł, szczególnie w segmencie popularnym. Ale to, co ma znaczenie na rynku zwykłych mieszkań, nie wpływa na luksusowe lokale. Wręcz przeciwnie – nieruchomości luksusowe są odporne na wahania rynku. Problemem nie są rosnące stopy procentowe ani wysokie raty kredytów. Większość inwestorów to osoby zamożne, które nabywają mieszkania za gotówkę.

Adam Sobczak, prezes Pricer.pl, zauważa, że zmiana modelu pracy i przejście na tryb zdalny przeorientowały popandemiczny popyt na nieruchomości.

– Wzrosło zainteresowanie mieszkaniami bardziej oddalonymi od centrum miast czy nawet w podmiejskich lokalizacjach. Więcej osób jest gotowych kupić nieruchomość poza centrum, by zyskać dodatkowe metry – wyjaśnia Adam Sobczak. – Osobnym wątkiem jest popyt na nieruchomości inwestycyjne i premium. Pandemia wpłynęła na sytuację przedsiębiorców. Część z nich, zwłaszcza aktywnych w szeroko rozumianym sektorze e-commerce, mogła się pochwalić lepszym, niż się spodziewano, wynikiem finansowym. A to sprowokowało ich do wzmożonych zakupów bardziej luksusowych nieruchomości oraz lokali inwestycyjnych, które są kupowane za gotówkę, także na wynajem.

Gdzie są okazje

Drogie mieszkania trafiają do Metrohouse. Przykłady ponadprzeciętnych transakcji podaje Marcin Jańczuk, ekspert agencji.

Czteropokojowy, 131-metrowy apartament w Wilanowie zmienił właściciela za 1,75 mln zł. 90-metrowy lokal w tej dzielnicy kupiono za 1,72 mln zł. A najtańsze lokale? – Tych było znacznie więcej – mówi Jańczuk. – Działamy w całej Polsce, a w mniejszych miastach nieruchomości są tańsze.

Np. 27-metrowa kawalerka w budynku z 1900 r. w Bystrzycy Kłodzkiej kosztowała 42 tys. zł. Dwupokojowy, 51-metrowy lokal (1950 r.) w okolicach Tczewa – 52 tys., a 45-metrowy (1970 r.) w okolicach Słupska – 60 tys. zł.

Najtańszym lokalem, w sprzedaży którego pośredniczyła w tym roku Joanna Puchalska z Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście, było ok. 69-metrowe, trzypokojowe mieszkanie na Białołęce. Cenę obniżono z 645 do 560 tys. zł, czyli do 8,1 tys. zł za mkw. – To trzecie piętro bez windy, przechodnie pokoje, nie ma miejsca postojowego – tłumaczy Joanna Puchalska.

W Poznaniu, jak mówi Hanna Morawska z tamtejszego oddziału Freedom Nieruchomości, najdrożej sprzedawały się nieruchomości w centrum, na Sołaczu i na Łazarzu.

– Inwestorzy płacili nawet niemal 17 tys. za mkw. kawalerki czy mieszkania dwupokojowego do 40 mkw. w ścisłym centrum czy bezpośrednim jego sąsiedztwie – podaje Morawska. – Rekordy padały na Sołaczu, w okolicach Cytadeli i parku Wilsona. Za wykończone, ponad 100-metrowe apartamenty płacono powyżej 1,7 mln zł. Najdroższy okazał się widok na zabytkowy park Wilsona z apartamentu przy ul. Matejki. Nabywca zapłacił za to mieszkanie 1,85 mln zł.

Najtańsze są lokale do generalnego remontu. – Największe okazje można było znaleźć na poddaszach kamienic na Wildzie. Przykładowo ponad 100-metrowy lokal przy ul. Fabrycznej kosztowało flippera mniej niż 4 tys. zł za mkw. – mówi Hanna Morawska. – Takie nieruchomości po remoncie i podziale na mikrokawalerki są dobrą inwestycją dla osób szukających źródeł pasywnego przychodu.

Na ogromną rozpiętość cen nieruchomości zwraca uwagę Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Na Mokotowie 100-metrowe mieszkanie kupiono po 30 tys. zł za mkw. – podaje. A np. 29-metrowy lokal do generalnego remontu kosztował 8 tys. zł za mkw. – Na Mazurach nieduże poniemieckie domy do totalnego remontu, na działce o powierzchni 1 tys. mkw., możemy kupić po 250–300 tys. zł – wskazuje pośrednik.

A Małgorzata Porowska, dyrektor ds. sprzedaży w Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów, komentuje, że dziś wiele osób znalazło się w trudnej sytuacji głównie ze względu na drastyczne spowolnienie rynku związane ze wzrostem stóp procentowych i wojną w Ukrainie.

– To był dobry czas dla łowców okazji. Jednak okazje cenowe dotyczą najczęściej nieruchomości z wadą prawną, z nieuregulowanymi gruntami, z hipoteką obciążoną przez wielu wierzycieli – mówi. – W tym roku pośredniczyłam w sprzedaży obciążonej nieruchomości w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji tuż przy Łazienkach Królewskich. Na zakup zdecydował się inwestor z zagranicy. Cena mkw. – ok. 11 tys. zł.