Centra miast dla bogatych

Popularność mieszkań na obrzeżach miast rośnie. – Za cenę lokalu w centrum można tam mieć zdecydowanie większy metraż – tłumaczy Maciej Dymkowski, prezes serwisu tabelaofert.pl. – Przy wyśrubowanych warunkach uzyskania kredytu jest to często jedyna szansa na zakup choćby niewielkiego lokalu. Mieszkania na obrzeżach kupują głównie klienci kredytowi. Osoby mające zapas gotówki wybierają zwykle nieruchomości w dzielnicach centralnych i apartamenty wakacyjne.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, zauważa, że jeszcze dekadę temu centrum miasta było jedną z wielu dzielnic. Z roku na rok to się jednak zmienia. – Będzie to adres dla najbardziej zamożnych – ocenia.

Cenowa przepaść

Z analiz portalu tabelaofert.pl (dane redNet Consulting) wynika, że średnie ceny nowych mieszkań w powiatach okalających Warszawę to ok. 7,5–8 tys. zł za mkw. (Legionowo, Mińsk, Otwock, powiat warszawski zachodni).

– Nieco drożej – o ok. 500 zł za metr – jest w Piasecznie i Wołominie. Rekordzistą z ceną ok. 10 tys. zł pozostaje Pruszków – wskazuje Maciej Dymkowski. – Na Białołęce czy w Wesołej w Warszawie za metr lokalu zapłacimy nieco poniżej 10 tys. zł, a w Wawrze – ok. 8,5 tys.

Dzielnice centralne lub położone na linii metra to już cenowa przepaść. Średnie ceny mkw. to: 11,5 tys. zł na Targówku, 13 tys. na Bemowie, Bielanach i Wilanowie, 14 tys. na obu Pragach, 16 tys. na Ursynowie i Mokotowie, ponad 20 tys. na Woli, Ochocie i Żoliborzu. – Najdroższe jest Śródmieście. Metr mieszkania w sercu stolicy kosztuje średnio 38 tys. zł – podaje Dymkowski.

Portal i redNet Consulting analizują też ceny w innych miastach i powiatach. W Łodzi średnia cena mkw. nowych mieszkań to ponad 8,8 tys. zł. W dzielnicach Górna i Widzew to ok. 8,1 tys., na Bałutach – niemal 8,3, a w Śródmieściu – ponad 12,3 tys. zł. W powiecie pabianickim mkw. lokalu deweloperzy wyceniają średnio na 7,1 tys. zł, w zgierskim – na ponad 6,7 tys. zł.

W Gdańsku mkw. mieszkania na rynku pierwotnym jest wyceniany na ok. 12,1 tys. zł. W Śródmieściu (Aniołki, Młyniska) na 17,5 tys. Rejon Żabianka–Wejhera–Jelitkowo–Tysiąclecia, Przymorze Małe, Przymorze Wielkie, Oliwa to średnie ceny 20,5 tys. zł, a Chełm, Orunia Górna-Gdańsk Południe, Jasień, Ujeścisko-Łostowice – ponad 9,3 tys.

W Sopocie mieszkania deweloperskie kosztują średnio ponad 21,9 tys. zł za mkw., w Gdyni ponad 13,3 tys. zł. W gdyńskim rejonie Śródmieście, Działki Leśne, Kamienna Góra, Orłowo, Redłowo, Wzgórze św. Maksymiliana nowe lokale są wyceniane przeciętnie na niemal 17 tys. zł. Chwarzno-Wiczlino osiągają ceny niemal 8,8 tys. zł. Średnia cena dla Trójmiasta to ponad 12,4 tys. zł za mkw.

W powiecie gdańskim to ponad 11,9 tys. zł, w kartuskim – niemal 8,8 tys., nowodworskim – 12,4 tys., puckim – 11,4 tys., wejherowskim – 7,8 tys. zł. We Wrocławiu mkw. lokalu jest wyceniany średnio na 11,3 tys. zł. W Śródmieściu jest to ponad 13,8 tys., na Starym Mieście – 14,9 tys., a na Psim Polu – 9,8 tys. zł. Ceny w powiatach to: ponad 7 tys. zł za mkw. (średzki), 7,7 tys. (trzebnicki), niespełna 8,3 tys. (wrocławski).

W Krakowie deweloperzy oferują mkw. mieszkania średnio za niemal 12,2 tys. zł. Zwierzyniec ma średnie ceny 18,3 tys. zł, Stare Miasto – ponad 17,6 tys., Bieżanów Prokocim – 9,5 tys. zł. W powiecie krakowskim przeciętne ceny lokali to ponad 7,1 tys., w wielickim – 8,4 tys. zł za mkw.

Metr mieszkania w Poznaniu jest wyceniany średnio na 10,3 tys. Ceny na Starym Mieście i Wildzie przekraczają 11,2 tys. zł, na Grunwaldzie – 9,6 tys. W powiecie poznańskim wystarczy średnio 7,2 tys. zł.

Znaczne różnice widać także na rynku wtórnym. Z analiz ofert mieszkań w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że średnia cena lokalu w Śródmieściu stolicy we wrześniu sięgała już 17,6 tys. zł. – W Rembertowie, Wawrze, na Białołęce i w Wesołej średnie ceny są ok. 40 proc. niższe, nie przekraczają 11 tys. zł za metr – wskazuje Marcin Drogomirecki, ekspert Morizona i Gratki. – W porównaniu z innymi centralnymi dzielnicami stolicy – Mokotowem, Żoliborzem, Ochotą czy Wolą, gdzie lokale wyceniane są dziś średnio na 15 tys. zł za mkw. – ceny w dzielnicach peryferyjnych są niższe o jedną czwartą, a nawet jedną trzecią. W Warszawie wciąż widać bardzo wyraźne zróżnicowanie cen między częścią lewobrzeżną i prawobrzeżną. Choć Pragę-Południe i Pragę-Północ dzieli od Śródmieścia tylko Wisła, a dojazd do centrum zajmuje zaledwie 10–15 minut, to średnie ceny mieszkań w tych dzielnicach są o ok. 26 proc. niższe od śródmiejskich i o kilkanaście procent niższe niż na podobnie oddalonym od Pałacu Kultury Mokotowie czy Ochocie – zauważa ekspert.

Dodaje, że dla klientów z ograniczonym dostępem do finansowania rozwiązaniem mogą być miejscowości tuż za granicami miasta. Metr lokalu na rynku wtórnym w Piasecznie, Pruszkowie, Legionowie czy Otwocku jest średnio o 30–40 proc. tańszy niż w Warszawie. Średnia cena mkw. mieszkania w Sulejówku to 8 tys. zł, w Otwocku – 8,3 tys., w Legionowie – 8,6, w Markach – 8,7 tys., w Piastowie – 8,9, w Pruszkowie – 9,2, w Łomiankach – 9,3, a w Piasecznie – 9,5 tys. zł.

Marcin Drogomirecki zauważa, że popyt na mieszkania wyraźnie osłabł z powodu załamania na rynku kredytów hipotecznych i ogólnego pogorszenia nastrojów konsumenckich. Klienci, którzy pozostali na rynku, mają różne strategie. – Jedni godzą się na zakup mniejszego lokalu w lokalizacji, którą pierwotnie zakładali. Ci, dla których priorytetem jest wielkość, liczba pokoi i/lub standard lokalu, decydują się poszukiwania w mniej atrakcyjnym, bardziej odległym miejscu – mówi ekspert.

A Marcin Jańczuk zauważa, że oglądane na portalach nieruchomości a nieruchomości, które są kupowane, to dziś „dwa różne światy”. – W Warszawie często oglądane są oferty z Mokotowa, podczas gdy w III kw. królowały transakcje na Białołęce. W erze drogich i niedostępnych kredytów klient stara się znaleźć kompromis między lokalizacją, standardem a wielkością mieszkania. Jeśli na Białołęce może mieć równie dobre, ale większe mieszkanie niż na Mokotowie, to wybór jest prosty. Jeśli duży segment w Łomiankach można mieć za cenę zbliżoną do trzypokojowego lokalu w stolicy, to klienci biorą pod uwagę takie rozwiązanie.

Marcin Jańczuk podaje też przykład z Wrocławia. 50-metrowe mieszkanie w pobliżu Opery Wrocławskiej kosztuje 15 tys. zł za mkw. - Za dwa pokoje o wysokim standardzie trzeba zapłacić 750 tys. zł. Lokal o nieco niższym standardzie przy pl. Grunwaldzkim jest wystawiony za 10,5 tys. zł za mkw., co przy 42 mkw. daje 441 tys. zł – wskazuje. Taniej jest za miastem. - Podobne mieszkania w Złotnikach, wybudowane po 2000 roku, są wystawiane już za 9 tys. zł za mkw. – mówi ekspert Metrohouse.

Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, zauważa, że w pierwszej kolejności klienci zwracają uwagę na metry, ale przy zachowaniu pożądanej liczby pokoi. – Potem kierują się na rynek wtórny, który pozwala kupić lokal taniej. Potem zastanawiają się nad mniejszym mieszkaniem – potwierdza. - Obrzeża miasta? Tak, ale tu dochodzą także inne czynniki. Czy przynajmniej jedno z małżonków będzie miało blisko do pracy? Czy trzeba będzie zmienić dzieciom szkołę?

Mieszkania do generalnego remontu w centrum Łodzi można kupić już za 5 tys. zł za mkw. (bloki z wielkiej płyty). W nowych blokach – od 6 tys. zł za mkw. Metr lokalu po remoncie jest wyceniany na 7,5 – 8,5 tys. zł.

Nowe adresy

– Obrzeża od dłuższego czasu są wielkim placem budowy. Grunty są tam tańsze i bardziej dostępne – tłumaczy prezes Dymkowski. Zauważa, że np. w Warszawie trudno o atrakcyjną parcelę nie tylko w centrum, ale i na Ursynowie, który jeszcze 20 lat temu był jednym z największych placów budowy. – Praca hybrydowa czy zdalna spowodowała, że nie musimy codziennie przebijać się przez korki, żeby dojechać do biura, co dodatkowo zachęciło nabywców do poszukiwania lokum poza centralnymi dzielnicami.

Marcin Jańczuk dodaje, że deweloperzy budują wszędzie tam, gdzie prognozują zapotrzebowanie na swoje produkty. – Patrząc na skalę „osiedli łanowych” pod największymi miastami, łatwo wywnioskować, że chętnych na takie mieszkania brakuje – mówi ekspert. – Czasem zdumiewają tylko lokalizacje takich inwestycji. Z dala od terenów zurbanizowanych, niekiedy pośrodku pól. Jednak cena czyni cuda. Coraz więcej osób będzie poszukiwać takiego sposobów na powiększenie przestrzeni życiowej. Myślę, że w ciągu kolejnej dekady będziemy świadkami wysypu całych osiedli.

Wzmożonych wyprowadzek za miasto nie spodziewa się Marcin Drogomirecki. – Większość klientów, którzy nie są w stanie zrealizować planów, najprawdopodobniej odłoży decyzję o zakupie mieszkania, licząc, że ich sytuacja z czasem się poprawi – będą mieli większą zdolność kredytową albo spadną ceny. Tylko część klientów zadowoli się mniejszym metrażem czy lokalizacją wyraźnie gorszą od wcześniej zakładanej – mówi.

Zwiększonego popytu na mieszkania na obrzeżach nie widzi Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property. - Przy obecnych cenach i na takie lokale brakuje klientom zdolności kredytowej – wyjaśnia. - Mieszkania w centrum są chętniej kupowane przez inwestorów uciekających z gotówką przed inflacją.