Gdzie się podzieje student

Sezon na rynku najmu w tym roku rozpoczął się wcześniej niż zwykle, bo już w lipcu. – W porównaniu z czerwcem liczba pytań o mieszkania wzrosła aż o 23,6 proc. W sierpniu dynamika nieco spadła – wyszukiwań było o 9,6 proc. więcej niż w lipcu – wskazuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodomu.

Z analiz serwisu wynika, że ogłoszeń jest mniej o 46 proc. niż rok temu, na co wpływ ma fala uchodźców z Ukrainy. – Z dużych miast wyjątkiem jest Gdańsk, który odbudował ofertę do poziomu sprzed końca lutego – podaje Karolina Klimaszewska. Dodaje, że studenci stanowią tylko 19 proc. najemców. – Ale od końca lata ich udział w rynku najmu jest bardzo ważny – zaznacza.

Pół godziny na umowę

Otodom podaje, że największym powodzeniem cieszą się niewielkie, a więc często tańsze mieszkania. – To właśnie w ich kierunku chętniej spoglądają studenci – mówi Karolina Klimaszewska.

Największy wzrost stawek Otodom notuje we Wrocławiu, przy jednocześnie najbardziej przebranej ofercie. W sierpniu za lokal płacono średnio o 41 proc. więcej niż w lutym (czynsze wzrosły z 2754 do 3890 zł). Znaczne wzrosty – średnio o 1 tys. zł – odnotowano także w Warszawie (5293 zł w sierpniu, 4295 zł w lutym).

Najtańsze mieszkania – metraż do 20 mkw. – znajdziemy w Katowicach. Stawka najmu to średnio 1090 zł miesięcznie.

– Nieco droższy jest taki metraż w Łodzi – przeciętna stawka to 1396 zł. W Lublinie to 1650 zł, w Szczecinie – 1723 zł, w Poznaniu – 1745 zł. Tego typu lokale są najdroższe w Warszawie (2576 zł) – podaje Karolina Klimaszewska.

W Gdańsku to średnio 2304 zł, we Wrocławiu – 2207 zł. Takich mieszkań jest najmniej – to niespełna 2 proc. oferty. – 28 proc. stanowią lokale od 20 do 40 mkw. Najtańsze mieszkania o takim metrażu są oferowane w Katowicach (1784 zł) i Łodzi (1804 zł), najdroższe – w stolicy (3064 zł) – mówi Karolina Klimaszewska.

Pośrednicy przyznają: na rynku najmu jest gorąco. – Lokatorzy znajdują się w mgnieniu oka. W skrajnych przypadkach to 30–40 minut – mówi Katarzyna Kuranda z krakowskiego oddziału Power Invest. – Większy popyt przyczynił się do podwyżek stawek – od marca wzrosły o ok. 40 proc. rok do roku.

Ekspertka Power Invest podaje, że stawki najmu studenckich kawalerek w centrum miasta wahają się od 1,9 do 2,5 tys. zł. – Popularny jest wynajem „grupowy”. Studenci dobierają sobie współlokatorów do pokoi i dzielą się opłatami – mówi. – Np. czynsz za ok. 60-metrowe mieszkanie to niemal 3,8 tys. zł. Wynajem pokoju to koszt ponad 1 tys. zł. Trzeba doliczyć opłaty za media. Cena staje się bardziej przystępna, gdy podzieli się ją na kilka osób.

Także Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, mówi, że mieszkania i pokoje znikają błyskawicznie. – Ofert jest mniej o ok. 60 proc. – szacuje. – Zasada jest prosta. Marudzisz, wybrzydzasz? Nie będziesz miał gdzie mieszkać. Chętnych jest więcej niż ofert.

Liczy się szybkość i zdecydowanie. – Są klienci, którzy na spotkanie z właścicielem mieszkania jadą z przygotowaną kaucją i czynszem za pierwszy miesiąc. A bardziej zapobiegliwi studenci podpisywali umowy jeszcze przed wakacjami – mówi Michał Grzeląska.

Dyrektor podaje, że stawki najmu pokoi wzrosły o 25 proc., mieszkań dwu- i trzypokojowych – o 30–35 proc., a kawalerek – o 50 proc.

– Oczywiście, wszystko zależy od lokalizacji i standardu. Możemy znaleźć pokój za 800 zł. Ceny pokoi zaczynają jednak sięgać 1 tys. zł. Wynajem kawalerek to koszt ok. 1,5 tys. zł (plus opłaty). Stawki za lokale w nowym budownictwie, w świetnej lokalizacji, z miejscem w garażu podziemnym, potrafią przekroczyć 2 tys. zł – wymienia Michał Grzeląska. – Zdarzają się oferty z cenami z wcześniejszych „sezonów”. Pojawiają się kawalerki za 1 tys. zł (plus opłaty), ale trzeba się nastawić na niższy standard i kiepski adres – dodaje.

Do akademika, do PRS

Część studentów szuka mieszkań w budynkach PRS (najem instytucjonalny). – Jesteśmy otwarci na wszystkich, nie prowadzimy castingów na najemców – mówi Przemysław Orchowicz z Heimstaden. – Grono mieszkańców naszych budynków jest bardzo zróżnicowane. To młodzi profesjonaliści, obcokrajowcy, rodziny z dziećmi. W ostatnich tygodniach ofertą zaczęli się interesować studenci, szczególnie z ostatnich lat studiów.

Zwolenników mają także akademiki. Według firmy doradczej Savills w głównych miastach akademickich działa 350 domów studenckich oferujących prawie 100 tys. łóżek.

– Znaczna większość to akademiki należące do publicznych lub prywatnych uczelni. Zaledwie 10 proc. łóżek znajduje się w nowoczesnych prywatnych obiektach – mówi Bartosz Cisło, ekspert działu mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills.

Najwięcej łóżek – publicznych i prywatnych – oferuje Kraków (ok. 19,5 tys.). W Warszawie jest ich ok. 16,8 tys., we Wrocławiu – ok. 11,2 tys., a w Łodzi – ok. 10,8 tys.

Biorąc pod uwagę tylko prywatne akademiki, w każdym z miast jest od 1,5 do 2 tys. łóżek. – Wyjątkiem jest Warszawa, która pozostaje w tyle z ok. 700 łóżkami – podaje Bartosz Cisło.

Ekspert Savillsa zaznacza, że standard publicznych akademików nierzadko pozostawia wiele do życzenia. – Ciasne, wieloosobowe pokoje, bez aneksu kuchennego czy prywatnej łazienki to obraz znany wielu studentom – mówi. – Wskaźniki liczby łóżek w nowoczesnych akademikach w relacji do łącznej liczby studentów oscylują w Polsce między 1 a 5 proc. w zależności od miasta. To kilkakrotnie mniej w porównaniu z głównymi ośrodkami akademickimi Europy Zachodniej, gdzie te wskaźniki to kilkanaście, a nawet powyżej 20 proc.

Bartosz Cisło podkreśla, że w Polsce przybywa przede wszystkim prywatnych domów studenckich. – Powstają w największych miastach akademickich, przede wszystkim w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi, Katowicach, Warszawie i Lublinie – wskazuje. – W tym roku akademickim zostaną otwarte np. akademik Student Depot w Krakowie i BaseCamp we Wrocławiu. We Wrocławiu aktywny jest też Milestone, który kończy rozbudowę swojego pierwszego budynku w Polsce, a w lipcu rozpoczął budowę kolejnego.

Profesjonalizacja rynku

Marek Obuchowicz, partner w Griffin Capital Partners, odpowiedzialny za rozwój platformy Student Depot, potwierdza, że zainteresowanie akademikami jest większe niż w poprzednich sezonach. – To pochodna dużej redukcji podaży mieszkań i pokoi na wynajem w związku z napływem osób z Ukrainy – tłumaczy.

Dodaje, że stawki najmu w firmowych obiektach nie są bezpośrednio porównywalne z rynkiem mieszkaniowym z uwagi na różnice oferowanych usług. – My oferujemy nie tylko mieszkanie, ale także styl życia, który zapewniają strefy wspólne – siłownia, chill-zone, gaming-room – wskazuje. – Nie ma też konieczności rozliczania mediów. Budynki są monitorowane, jest kontrola dostępu. Jest to szczególnie ważne dla rodziców naszych najemców.

Marek Obuchowicz zaznacza, że firmie udało się już sprzedać wszystkie miejsca na nowy rok akademicki w sześciu działających obiektach w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Gdańsku, Poznaniu i Lublinie. – W październiku w Krakowie otwieramy siódmy akademik, największy w naszym portfolio – zapowiada. Miejsca w tym domu studenckim znikają bardzo szybko.

O potrzebie wzmocnienia rynku najmu mówi Polski Związek Firm Deweloperskich. – Postulujemy przywrócenie ulgi na wynajem oraz przywrócenie amortyzacji podatkowej lokali i budynków mieszkalnych. To dwa czynniki, które według nas miałyby silny wpływ na podaż nowych mieszkań – mówi Sebastian Juszczak, ekspert PZFD. – Sytuacja na rynku najmu będzie lepsza także dzięki jego większej profesjonalizacji. Baza prywatnych akademików i mieszkań z sektora PRS przyczyni się nie tylko do większej liczby lokali na rynku, ale też do podniesienia standardu mieszkań.

- Lata stagnacji i zaniedbań spowodowały, że publiczne akademiki nie są w stanie zapewnić wystarczającej liczby miejsc o odpowiednim standardzie. Powstała nisza, którą z powodzeniem zaczęli wypełniać prywatni inwestorzy – podsumowuje Bartosz Cisło.

Jego zdaniem rozwiązanie problemu dostępności lokali wymagałoby z jednej strony wsparcia uczelni w poprawie standardu istniejącej substancji, a z drugiej - ułatwień dla inwestorów prywatnych, zarówno tych budujących od podstaw własne platformy, jak i tych, którzy chcieliby nawiązać współpracę z uczelniami. - Problemem dla inwestorów, nie tylko w sektorze akademików, ale w całym sektorze living, jest niejasność przepisów. Prawo nie nadąża za rynkiem, brakuje regulacji dla nowych sektorów – mówi ekspert Savillsa. - Inwestorzy muszą opierać się na przepisach uchwalanych w zupełnie innym otoczeniu rynkowym. Podnosi to ryzyko inwestycji, a konieczność sięgania po dodatkowe analizy i interpretacje wydłuża proces inwestycyjny. Obserwujemy to na każdym etapie inwestycji, od interpretacji zapisów planów miejscowych, przez fazę operacyjną, na wyjściu z inwestycji kończąc.