Temperatura na rynku najmu mieszkań rośnie. Jesienią będzie można mówić o gorączce. – W drugiej połowie sierpnia, tradycyjnie, do intensywnych poszukiwań lokum na kolejny rok studiów ruszą studenci – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Morizon.pl i Gratka.pl. - Tym razem jednak czeka ich szczególnie trudne zadanie, bo sytuacja na rynku diametralnie różni się od tej z ostatnich lat. Aby znaleźć spełniającą oczekiwania ofertę i zostać najemcą mieszkania, trzeba nie tylko systematycznie i wnikliwie monitorować ogłoszenia, ale też szybko umawiać się na oglądanie interesujących lokali i jeszcze szybciej podejmować decyzję: "biorę" albo "nie biorę" – podkreśla.

Będą licytacje

Jak mówi ekspert Morizona, ofert najmu mieszkań jest mało. – Częściej niż dotychczas obowiązywać będzie zasada „kto pierwszy, ten lepszy". Prawdopodobnie też oferujący lokale do wynajmu będą zwracać większą uwagę na sytuację finansową potencjalnych najemców – czy mają zatrudnienie, stabilne dochody, czy będą terminowo regulować opłaty – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.

Jego zdaniem częściej będzie dochodzić do licytacji. Kandydaci na najemców, żeby pokonać konkurencję, zaoferują wyższą kaucję, wyższy czynsz, dłuższą umowę najmu. - Słabsza pozycja negocjacyjna poszukujących ofert najmu mieszkań to konsekwencja niedoboru ofert. Z analizy serwisów Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że na rynku najmu mieszkań jest o 35 proc. mniej ofert niż w zeszłym roku – wskazuje Marcin Drogomirecki. – Wydatnie przyczynił się do tego wybuch wojny i napływ uchodźców z Ukrainy, ale spadek podaży zaczął się już wcześniej, pod koniec 2019 roku. W porównaniu z sierpniem 2019 roku liczba ofert wynajmu mieszkań w pięciu miastach – w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu – zmniejszyła się aż o 67 proc. – dodaje.

Mniej tanich

Ekspert Morizona i Gratki zwraca uwagę, że następstwem ograniczonej podaży i dużego popytu jest znaczący wzrost średnich stawek ofertowych. – Wzrost ten wynika nie tylko z niewielkiej podaży ofert w ujęciu całościowym, ale też z rzadszego pojawiania się ofert tańszych, czyli np. w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, o niższym standardzie. Wśród dostępnych ofert dominują głównie te ze średniej i wyższej półki, w nowym budownictwie, nowocześnie wykończone i wyposażone, które są siłą rzeczy są wyżej wyceniane przez właścicieli – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.

Z analizy ogłoszeń wynajmu mieszkań wynika, że średnie stawki ofertowe w pięciu wspomnianych miastach wzrosły w ciągu ostatniego roku średnio o 34 proc. - W Warszawie przeciętny czynsz za najem mieszkania jest dziś o 31,6 proc. wyższy niż przed rokiem – mówi Marcin Drogomirecki. – Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę stawki ofertowe za wynajem kawalerek, to te wzrosły aż o połowę (50,5 proc.). Czynsze za lokale dwupokojowe w stolicy są dziś wyższe o niemal 30 proc., za lokale trzypokojowe prawie o jedną czwartą, a za mieszkania (i apartamenty) czteropokojowe właściciele żądają opłat o 22 proc. wyższych niż rok temu – podaje.

Stawki najmu poszły w górę także w innych miastach. Z danych serwisów Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że w Krakowie najem mieszkań zdrożał średnio aż o 47 proc., we Wrocławiu i Gdańsku o ok. 37 proc., a w Poznaniu o 23,6 proc.

Morizon.pl i Gratka.pl

Wszystko drożeje

- Trudno liczyć na to, że czynsze zaczną spadać. Na przeszkodzie stoi nie tylko duży popyt i deficyt ofert, ale także ogólny wzrost cen produktów i usług. W górę idą też opłaty, które ponoszą właściciele – wyjaśnia Marcin Drogomirecki. - Mowa tu nie tylko o koszcie zakupu i/lub wyposażenia mieszkania przeznaczonego na wynajem, ale także o opłatach dla administracji budynków obejmujących m.in. zarządzanie częściami wspólnymi, wywóz śmieci, oświetlenie, zaliczki na ogrzewanie, wodę. Aby zabezpieczyć się przed przewidywanymi podwyżkami, właściciele lokali już teraz uwzględniają wyższe koszty w proponowanych stawkach najmu – dodaje.

Ekspert zaznacza, że na wysokość czynszów wpływ mają także rosnące raty kredytów hipotecznych. - Trzeba pamiętać, że część oferowanych do wynajęcia lokali została kupiona na kredyt. Ich właścicielom zależy więc na ustalenia stawki na takim poziomie, by przychody z najmu wystarczały na pokrycie zwiększonych, comiesięcznych zobowiązań wobec banku – wyjaśnia. - Należy się też spodziewać, że w niedługim czasie popyt na rynku najmu zasili część klientów z grona tych, którzy jeszcze niedawno zamierzali kupić mieszkanie, ale z uwagi na wzrost stóp procentowych i ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych zostali zmuszeni do odłożenia planów. Mimo wszystko nowe, ciekawe, a nierzadko okazyjne oferty, czyli lokale oferowane za czynsz wyraźnie niższy od średniej w danym mieście czy segmencie rynku, wciąż trafiają na rynek. Aby je znaleźć, trzeba ich intensywnie szukać, pamiętając przy tym, że nie jest się w tych poszukiwaniach odosobnionym.