Teraz o jeden pokój mniej

Załamanie na rynku kredytów hipotecznych przekłada się na spadki sprzedaży mieszkań. Robert Chojnacki, prezes redNet 24, podaje, że w ostatnim miesiącu na sześciu wiodących rynkach w Polsce sprzedano ponad 2,7 tys. lokali. – W porównaniu z czerwcem to 10,5-proc. wzrost, ale zestawiając wynik z lipcem ub.r., notujemy gigantyczną różnicę – liczba transakcji jest mniejsza aż o 45,9 proc. – wskazuje.

Klienci, którzy tracą zdolność kredytową, kupują mniejsze lokale. – Średnia powierzchnia oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań to w zależności od miasta 49–55 mkw. – podaje Robert Chojnacki. – Pamiętajmy, że dziś sprzedawane są lokale zaprojektowane jeszcze przed krachem kredytowym. Osiedla, które dopiero trafią do sprzedaży, będą oferować znacznie mniejsze mieszkania niż dotychczas. Dominować będzie trend: jak najwięcej pomieszczeń na jak najmniejszej powierzchni, a także – jak najmniej dużych lokali. Im większy lokal, tym większy odsetek klientów korzystających z kredytu.

Duszenie popytu

Z analiz redNetu wynika, że najmniejsze mieszkania na rynku deweloperskim mają ok. 25 mkw. – Lokale poniżej tej wielkości uznaję za produkt czysto inwestycyjny, przeznaczony na wynajem, i to raczej krótkoterminowy – zaznacza Robert Chojnacki. – Największe mieszkanie prezentowane w serwisie tabelaofert.pl ma ponad 350 mkw.

Prezes redNet 24 podkreśla, że deweloperzy nie mają wyboru. – Muszą albo sprzedawać mniejsze mieszkania, albo wstrzymać nowe inwestycje. Przy dzisiejszym sposobie obliczania zdolności kredytowej przez banki na zakup dużego mieszkania na kredyt mało kogo dziś stać.

Także Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, wskazuje na zależność między rynkiem mieszkań a rynkiem kredytów. – Ten rok pokazał to w sposób spektakularny – podkreśla. Np. w marcu Biuro Informacji Kredytowej odnotowało duże ożywienie na rynku kredytów. W kwietniu weszła w życie nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie ograniczyła zdolność potencjalnych kredytobiorców do zadłużania się. Wielu chciało wziąć kredyt na starych, korzystniejszych warunkach. – Skutkowało to wzrostem liczby umów deweloperskich w kwietniu – mówi Marek Wielgo.

Ożywienie było chwilowe. – Rekomendacja KNF zdusiła popyt na mieszkania, który i tak malał z powodu wzrostu oprocentowania kredytów i obaw o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie. Maj przyniósł potężne tąpnięcie w sprzedaży nowych mieszkań we wszystkich największych miastach. W Warszawie i Poznaniu tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży nowych mieszkań nie było od czasu lockdownu w kwietniu 2020 r. – przypomina ekspert. – Ale nie we wszystkich miastach II kw. przyniósł spadek popytu. Nieznacznie lepsze niż w pierwszych trzech miesiącach wyniki sprzedaży odnotowali deweloperzy w Łodzi, Katowicach i Krakowie. Wpływ na to miał kwietniowy zryw kupujących. Jednak słabe maj i czerwiec negatywnie zaważyły na wynikach za I półrocze. We wszystkich analizowanych miastach popyt na nowe lokale wyraźnie się zmniejszył w porównaniu z analogicznym okresem ub.r.

W Szczecinie popyt zmalał o 56 proc., we Wrocławiu – o 46 proc., w Warszawie – o 42 proc.

Foto: Mat.prasowe

Analizując dane Rynku Pierwotnego.pl z czerwca 2021 r. i 2022 r., widać wyraźnie, że podwyżki stóp procentowych mają ogromny wpływ na preferencje kupujących. – W tegorocznych transakcjach niemal we wszystkich największych miastach (wyjątkiem jest Poznań) widać wzrost udziału małych mieszkań do 30 mkw. – np. we Wrocławiu z 3 do 25 proc. Zwiększyło się też zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni 31–50 mkw., choć akurat we Wrocławiu zainteresowanie nimi skurczyło się. Zyskały kawalerki. To miasto wyróżnia się dużym popytem na mały metraż – mówi Marek Wielgo.

Podkreśla, że ci, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, często rezygnują z jednego pokoju. – Najbardziej spektakularną zmianę preferencji zaobserwowaliśmy w Katowicach, gdzie udział mieszkań do 50 mkw. zwiększył się z 27 do 64 proc. – wskazuje. – Poznań jest jedynym miastem, gdzie zmniejszył się odsetek takich lokali w sprzedaży. Wzrósł popyt na lokale od 51 do 70 mkw. Każde miasto ma swoją specyfikę.

Ceny według metrażu

Foto: Mat.prasowe

Ekspert zaznacza, że przygotowanie inwestycji, projektowanie budynków to długi proces. – Trudno więc powiedzieć, czy czeka nas wysyp osiedli z małymi mieszkaniami. Planując inwestycję dziś, trzeba wziąć pod uwagę, że za dwa lata preferencje kupujących mogą się zmienić – wyjaśnia. – Dla firm deweloperskich najbezpieczniejszym rozwiązaniem była zawsze budowa kompaktowych mieszkań z dwoma pokojami. Popyt na takie lokale jest największy. „Upakowanie” w budynku większej liczby małych mieszkań podraża jednak budowę, w efekcie podbijając ceny. Do każdego lokalu muszą być przypisane miejsca parkingowe w garażu podziemnym. Jedna kondygnacja podziemna może podnieść koszt inwestycji nawet o 30 proc. Ceny małych lokali w przeliczeniu na mkw. są znacznie wyższe niż większych. W stolicy różnica to aż 31 proc.

Cenne kompakty

Małgorzata Wiśniewska, dyrektor sprzedaży w spółce Cordia Polska, potwierdza, że klientom bardziej niż kiedyś zależy, by na mniejszym metrażu było więcej pomieszczeń.

– Dotyczy to lokali kupowanych i na własny użytek, i na wynajem. Widzimy większe zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami, ale to nie znaczy, że brakuje chętnych na większe metraże – zastrzega. W ciągu ostatniego pół roku Cordia sprzedawała lokale o średniej powierzchni 67 mkw. – W ostatnich trzech miesiącach wartość ta rzeczywiście spadła, ale tylko do 65 mkw., czyli do średniej z zeszłego roku – mówi Małgorzata Wiśniewska. – Preferencje naszych klientów są raczej stabilne, co wynika m.in. z charakteru inwestycji. Większość naszej oferty to segment średni plus i premium w bardzo dobrych lokalizacjach.

A klientom wybierającym wyższą półkę zależy na lepszym standardzie, a więc bardziej przestronnych lokalach. – W pozostałych segmentach rynku jest inaczej i tu zwracamy coraz większą uwagę na zapewnienie większego wyboru mniejszych mieszkań – mówi dyrektor z Cordii. Najmniejszy lokal w ofercie tej firmy ma 26 mkw. Największy to 149-metrowy apartament.

Podobnie jest z ofertą spółki Develia (najmniejszy lokal ma 25 mkw., cena: 12,7 tys. mkw., największe mają ponad 150 mkw., od ok. 8 tys. zł za mkw.).

Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w Develii, nie dostrzega większych zmian w strukturze transakcji. – Podobnie jak w poprzednich latach sprzedajemy tyle samo mieszkań małych (kawalerek i dwupokojowych) co dużych (trzypokojowych i większych) – mówi. – Średnia powierzchnia nabywanych lokali to ok. 53 mkw. Dużym zainteresowaniem cieszą się niezmiennie małe mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych – w kwietniu i maju stanowiły niemal 60 proc. transakcji. Mamy też klientów kupujących dla siebie duże lokale, którzy finansują zakup gotówką, np. ze sprzedaży innej nieruchomości lub przy niewielkim wsparciu kredytu.