Gdzie się opłaci kupić mieszkanie

- Rosnące stopy procentowe ograniczyły dostęp do mieszkań osobom, które chciały sfinansować ich zakup kredytem hipotecznym. Wiele osób nadal wynajmuje lokal, oczekując na poprawę sytuacji na rynku kredytowym – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. Ta sieciowa agencja razem z firmą doradztwa finansowego Credipass sprawdza, gdzie warto pomyśleć o zakupie mieszkania, a gdzie bardziej opłacalny jest najem.

20 proc. wkładu własnego

Analitycy podkreślają, że rynek wynajmu przeżywa renesans. - Kumulacja różnego rodzaju rynkowych czynników sprawia, że zainteresowanie wynajmem mieszkań jest wciąż bardzo duże – mówi Marcin Jańczuk. Popyt na wynajem zaczął rosnąć wraz z podwyżkami stóp procentowych. - Podwyżki te powoli, acz skutecznie, eliminowały z rynku potencjalnych nabywców chcących sfinansować zakup nieruchomości kredytem – zaznacza ekspert Metrohouse. – W lutym do rosnącej grupy najemców dołączyli uchodźcy z Ukrainy. Na tak skokowy wzrost popytu na mieszkania nie byłoby przygotowane żadne z państw. Nie była przygotowana też Polska, gdzie rynek wynajmu jest bardzo rozproszony, niezinstytucjonalizowany, daleki od zachodnich standardów. Tymczasem dotychczas stabilnie rosnący rynek wynajmu w ciągu kilku miesięcy osiągnął niespotykane dotąd tempo wzrostów cen i ograniczonej podaży – dodaje.

Eksperci stawiają pytanie, czy mając zdolność kredytową, warto dziś kupić mieszkanie? - Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Pod uwagę wzięliśmy dwupokojowe 40-metrowe mieszkania o przeciętnym standardzie. Dane o średnich cenach transakcyjnych takich lokali pochodzą z raportu „Barometr Metrohouse i Credipass" za II kw. Dane dotyczące średniej raty kredytu podaje Credipass. Założenie: mamy 20-proc. wkład własny. Bankowe finansowanie dotyczy więc 80 proc. Wzięliśmy pod uwagę najniższą możliwą do uzyskania ratę kredytu na dzień 11.08.2022 (oprocentowanie stałe) – wyjaśniają analitycy.

Jaka rata

- Przyjmując powyższe kryteria, najwyższą ratę - 2835 zł – zapłacą kupujący tego typu mieszkania w Warszawie – wskazuje Marcin Jańczuk. – Najniższą ratę będą mieć nabywcy lokali w Łodzi – 1400 zł. Gdańsk i Kraków to miasta, gdzie na ratę trzeba wyłożyć co miesiąc ok. 2400 zł. Ratę poniżej 2000 zł będą spłacać kupujący przykładowe mieszkanie we Wrocławiu i w Poznaniu.

Eksperci podkreślają, że dla osób, które chcą kupić mieszkanie na kredyt, największym wyzwaniem jest posiadanie zdolności kredytowej. – Rosnące stopy procentowe i wprowadzona w kwietniu nowa rekomendacja KNF znacznie ją obniżyły – mówi Tomasz Kosiba, ekspert finansowy Credipass. - Nie bez znaczenia jest także inflacja i powszechna drożyzna, która dodatkowo obciąża budżet domowy. Nie znaczy to, że dziś nie da się kupić mieszkania na kredyt. Zdolność kredytową można podwyższyć poprzez uzbieranie większego wkładu własnego, co dodatkowo obniży koszty samego kredytu – dodaje.

Ile za wynajem

Metrohouse analizuje też stawki najmu mieszkań w poszczególnych miastach. Nie zawierają one kosztów administracyjnych ani cen mediów. Według analiz Metrohouse przeciętnie najwięcej, bo 2680 zł miesięcznego czynszu, muszą zapłacić najemcy z Warszawy. - Nieznacznie mniejsza - 2560 zł – jest średnia stawka najmu mieszkań we Wrocławiu. Taniej wynajmiemy lokale w Poznaniu i Krakowie (2200-2300 zł). Niższe ceny mieszkań w Łodzi znajdują też odzwierciedlenie w czynszach ofertowych, które za nasze sztandarowe mieszkania wynoszą w tym mieście średnio 1880 zł – podają analitycy.

Z analiz wynika, że spośród analizowanych sześciu miast zakup mieszkania na kredyt w porównaniu z wynajmem jest najbardziej opłacalny we Wrocławiu. – Wynajmując mieszkanie, co miesiąc nadpłacamy 574 zł w stosunku do wyliczonej kwoty kredytu. Prawie 500 zł więcej za najem w porównaniu do spłaty kredytu zapłacimy w Łodzi, a prawie 400 zł w Poznaniu. Jak widać, w tych trzech miastach bardziej opłaca się kupić, niż wynajmować. Dość podobne wyliczenia raty kredytu i miesięcznego czynszu przynosi nam Gdańsk. W tym przypadku różnica na korzyść kredytu wynosi zaledwie 61 zł – wskazuje Marcin Jańczuk. - W pozostałych dwóch miastach sytuacja przemawia za wynajmem. Zarówno w Krakowie, jak i Warszawie - odpowiednio 106 i 155 zł – wyniesie miesięczna rata kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że są to dwa największe rynki wynajmu mieszkań w Polsce, co pozwala na znalezienie mieszkań w cenie znacząco odbiegającej od założonej średniej stawki najmu – wyjaśnia ekspert.

Marcin Jańczuk podsumowuje, że nie ma jednej odpowiedzi, która pozwoliłaby ustalić przewagę najmu mieszkania nad jego zakupem lub na odwrót. - Kwestię tę trzeba rozpatrywać lokalnie, w odniesieniu do aktualnych cen. W obecnej sytuacji szczególnie istotne jest, aby dokładnie sprawdzić zarówno własną zdolność kredytową oraz możliwość comiesięcznych spłat zobowiązań kredytowych. Duże znaczenie ma też wysokość wkładu własnego. Biorąc pod uwagę dzisiejsze ceny, nabywca, by móc podjąć starania o kredyt, musi dysponować kwotą co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych. Takiej bariery nie ma na rynku najmu, gdzie standardowo trzeba uiścić kaucję w wysokości jednomiesięcznego czynszu – dodaje.