Od marca do czerwca, jak podaje portal Nieruchomosci-online.pl, zainteresowanie lokalami na wynajem było o ponad 90 proc. większe niż w analogicznym okresie 2021 r . Popyt nakręcili uciekający przed wojną Ukraińcy. Czynszówek coraz częściej szukają też Polacy, których nie stać na kredyty hipoteczne.

Jest drożej

O dużym zainteresowaniu mieszkaniami na wynajem mówią też analitycy Otodomu. W II kw. liczba wyszukiwań takich ofert w tym serwisie była o 25 proc. większa niż w II kw. 2021 r. i o 37 proc. większa niż w 2020 r. Eksperci zaznaczają, że rynek powoli się stabilizuje, a podaż odbudowuje.

– W maju po raz pierwszy od trzech miesięcy liczba ogłoszeń mieszkań na wynajem wzrosła. Było ich o 35 proc. więcej niż w kwietniu 2022 r. – wskazuje Karolina Klimaszewska, analityk Otodomu. – To początek stabilizacji, jednak nadal nie możemy mówić o powrocie do sytuacji sprzed rosyjskiego ataku na Ukrainę.

Od połowy maja liczba ogłoszeń systematycznie rośnie także na portalu Nieruchomosci-online.pl. Jak tłumaczy Alicja Palińska, ekspertka serwisu, powodem może być zwalnianie mieszkań przez wyjeżdżających na wakacje studentów. Do oferty trafiają też nowe mieszkania kupowane inwestycyjnie.

W ślad za popytem rosną stawki najmu. Z analiz serwisu Nieruchomosci-online.pl wynika, że np. w Gdańsku średnie czynsze za kawalerki wzrosły w ciągu kwartału (I/II kw.) o 15,1 proc., do ponad 2,3 tys. zł miesięcznie. Stawki za dwa pokoje poszły w górę o 13,6 proc., do ponad 3,3 tys. zł, a za trzy – o 26,3 proc., do niemal 5,6 tys. zł.

W Krakowie najem kawalerek w II kw. kosztował średnio 2 tys. zł. To o 8,6 proc. więcej niż w I kw. Dwa pokoje zdrożały o 6,6 proc., do ponad 2,7 tys. zł. O 3,5 proc., do niecałych 4,3 tys. zł, spadł średni czynsz za trzy pokoje. Czynsze za kawalerki mocno, bo o 14,2 proc., do 1,6 tys. zł, spadły w Łodzi. Ale średni czynsz za dwa pokoje wzrósł o 6,9 proc., do ponad 2,1 tys., a za trzy – o 12,5 proc., do ponad 3,3 tys. zł. W Warszawie za wynajem kawalerki właściciele żądali w II kw. ponad 2,4 tys. zł, tylko 0,4 proc. więcej niż w I kw. Najem dwóch pokoi w stolicy zdrożał o 6,4 proc., do niemal 3,8 tys. zł, a trzech – o 3,5 proc., do niespełna 5,7 tys. zł.

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, zauważa, że najbardziej drożeją pojedyncze pokoje, kawalerki i mieszkania dwupokojowe. To na takie nieruchomości jest największy popyt. – W zależności od miasta średnie czynsze za metr lokalu (bez opłat) wahają się od 35 zł w Częstochowie do 65 zł w Warszawie. Są średnio o ok. 25 proc. wyższe niż rok temu – szacuje prezes.

Zaznacza, że wielu studentów nie zwolniło mieszkań na wakacje w obawie, że we wrześniu nie znajdą przyzwoitego lokum. – A wielu z tych, którzy musieli opuścić mieszkania, by właściciele mogli je zaoferować na wynajem krótkoterminowy, już teraz zadbało o stosowne umowy i aneksy na kolejny rok – mówi prezes Estatic Nieruchomości. – Dlatego też nie spodziewam się dużego skoku podaży. Szczególnie że do Ukraińców i studentów dołączyła duża grupa osób, których nie stać na zakup nieruchomości lub dla których kupno nie ma ekonomicznego sensu. Z naszych danych, ale i tych publikowanych m.in. przez Expander czy Rentier.io wynika, że w większości przypadków najem jest dziś bardziej opłacalny niż kredyt hipoteczny. Biorąc pod uwagę 45–50-metrowe mieszkania w dużych miastach, różnica może dochodzić nawet do 1,7 tys. zł miesięcznie na korzyść wynajmu.

Marcelina Wolny z katowickiego oddziału Power Invest ocenia, że o tej porze roku mieszkania zwalnia wielu studentów. – Nie będzie to mieć jednak wpływu na podaż. Zwalniane lokale niemal natychmiast zajmują młodsze roczniki – wyjaśnia. Dodaje, że na śląskim rynku najmu najbardziej pożądane są dwu- i trzypokojowe mieszkania o powierzchni ok. 40–50 mkw. – Niezmienną popularnością cieszą się nieruchomości w pobliżu centrum, uczelni wyższych i biurowców dużych korporacji – mówi Marcelina Wolny. Jej zdaniem perspektywy dla rynku najmu mieszkań są bardzo dobre. – Przyczyniła się do tego wyjątkowo wysoka inflacja i stale rosnące stopy procentowe, które uniemożliwiają coraz większej części społeczeństwa zakup własnego mieszkania – wyjaśnia.

Będą wyprzedaże

Łukasz Wydrowski uważa, że „perspektywy dla wynajmujących mieszkania są świetliste, dla najemców – dość ciemne”. – Galopująca inflacja, rosnące koszty utrzymania, wyższe raty kredytów oraz gigantyczny popyt mogą rozkręcić spiralę cen. Wiele zależy od dalszych decyzji NBP oraz rządu i ich zarządzania trudną sytuacją gospodarcza – mówi. – Przy najczarniejszym scenariuszu – stagflacji (wysoka inflacja i niski wzrost gospodarczy) – stawki najmu mogą pójść w górę nawet o 50–80 proc. Jeśli uda się tego uniknąć, a popyt pozostanie na niezmienionym poziomie, to w ciągu kolejnych kilku miesięcy możemy się spodziewać wzrostów o 20–30 proc.

Ocenia, że rosnąca rentowność najmów będzie napędzała popyt na zakup mieszkań przez inwestorów i fundusze, co w konsekwencji może uzupełnić lukę podażową i doprowadzić do stabilizacji cen.

Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, uważa, że "wszelkie analizy definiujące stan rynku nieruchomości w sposób jednoznaczny i definitywny są w tym momencie (jak zawsze zresztą) mocno na wyrost i bez większego uzasadnienia". - Najlepszym dowodem, że może się przytrafić coś, czego nie sposób przewidzieć, jest covid, a następnie wojna w Ukrainie – tłumaczy pośredniczka. - Bezsprzecznie wiemy, że zmniejszyła się zdolność kredytowa typowego Kowalskiego. Zdaniem naszych analityków i doradców kredytowych możliwość zaciągnięcia kredytu straciło ok. 50 proc. klientów. Podniesienie stóp procentowych jest bolesne także dla dotychczasowych kredytobiorców. W niektórych przypadkach miesięczna rata wzrosła prawie dwukrotnie. Rośnie inflacja, rosną ceny materiałów budowlanych, robocizny, paliwa, i mediów.

I te czynniki, jak tłumaczy Joanna Lebiedź, mogą zwiastować pewne trendy. Są już one zauważalne. – To koniec wariacji z zakupami nieruchomości, i dla siebie, i inwestycyjnie, oraz, prawdopodobnie – wzrost podaży ofert tych nieruchomości, za które rata kredytu stanie się kulą u nogi. A także – wzrost zainteresowania najmem – wskazuje. Według pośredniczki można założyć, że wszyscy, których dziś nie będzie stać na kredyt, zwrócą się w stronę najmów.

– To może sprawić, że wzrosną czynsze. Galopady jeszcze nie widać, ale ten segment ożywia się w sierpniu, kiedy to mieszkań szukają studenci – mówi. – Koniec lata pokaże zapewne, jakie stawki będą do udźwignięcia przez najemców.

Joanna Lebiedź przywołuje ostatni dotkliwy kryzys lat 2007-2012. - Sytuacja była bardzo podobna. Najpierw szaleńczy wzrost cen oraz rozdawnictwo kredytów (nawet na 110 proc. wartości nieruchomości), a następnie załamanie rynku. Powrót do jako takiej koniunktury w 2012 r. był przy cenach zredukowanych w niektórych przypadkach o 40-50 proc.- mówi pośredniczka. - Poprzedni kryzys pokazał też, że deweloperzy nie mogą ustawiać cen zgodnie ze wzrostem kosztów budowy. Wtedy musieli przeprojektowywać mieszkania na mniejsze, a domy na kilka jednostek mieszkaniowych, czyli de facto obniżać ceny. To były czasy, gdzie najpierw oferowano „garaż w cenie mieszkania", potem „projekt wnętrza", a ostatecznie i wykończenie pod klucz. Wszystko po to, aby sprzedać i uwolnić kapitał. Rynek nieruchomości zawsze charakteryzuje się dużą bezwładnością. Zatem zmiany, które będą ewidentnie zauważalne, pojawią się dopiero za kilka miesięcy.